二年唯一房产过户费要多少？沈阳明年房产交易过户与水电气业务联办

• 153****0501 "房产确认之诉是指依据《物权法》第三十三条规定提起的诉讼：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
  
  《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋产权原则上是以房产证书为根据。
  
  此外，依据《物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。所以，在法院提起确权之诉，得到的判决也能起到房产证书的效力。
  
  但房产确权之诉的适用并非没有限制，需要了解能否打房屋确权诉讼的有关法律规定。
  
  　房产被法院查封后，当事人不能提起确权之诉
  
  **高人民法院印发《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的通知：26、审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。
  
  出卖人拒绝办理房产过户手续，买受人不能提起确权之诉
  
  《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二十条：房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求不予支持。
  
  借名买房中实际出资人可以提起确权之诉并要求过户
  
  《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
  
  案外人不服执行异议裁定，不宜允许当事人另案确权
  
  **高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销判决或者调解书。
  
  据此，案外人在执行机构已查封、扣押、冻结后提起确权之诉的，非执行法院应不予受理，已经受理的应依法中止或者撤销。
  
  判决房屋买卖继续履行并交付使用并非确权，不能排除法院执行
  
  裁判要旨：即使判决合同继续履行以及将房产交付使用，该判决也不能认定是对涉案房产的确权，房产交付也只是占有和使用的交付，并非所有权的转移。在原告所提供的证据既无法证实该房产登记在其名下，也无法证实其对涉案房产已经支付全部价款并实际占有时，其对涉案房产的权利不能排除他人的执行。
  
  案件来源：《惠州市祥盛贸易发展总公司（以下简称祥盛贸易公司）因与湖南省国立投资（控股）有限公司（以下简称国立投资公司）案外人执行异议之诉案》。
  
  离婚案件中，对尚未取得房产证书的婚内共有房产不宜判决房屋所有权的归属
  
  《**高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十一条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。因此，双方虽在离婚协议中约定房屋归一方所有，但尚未取得该房屋的所有权，法院不宜确认该房屋的所有权归一方所有。
  
  无给付内容的确权判决无执行性
  
  **高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条：当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：（一）权利义务主体明确；（二）给付内容明确。法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容。
  
  综上，房产确权之诉的局限性非常明显，在司法实务中应谨慎适用。
  
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  2019-11-22 07:02:19
• 141****4652 "40年产权公寓究竟能不能买？它具有哪些优势？在购买的过程中又要注意哪些方面？
  
  首先我们应注意40年，50年和70年产权的房子有什么区别。
  
  正如图所示，40年、50年和70年产权的房屋只是产权年限和土地性质不同，但是都是有独立房本的大产权房。
  
  细致区分一下这三种业态，主要是：
  
  第一，价格不同。因为三者的土地属性不一样，拿地成本也不一致，一般来说，三者的拿地成本是40年<50年<70年，所以体现在房价上也是由低到高。同区域的房子，40年和50年会是70年产权房价格的70%—80%左右，所以价格确实也是前两者的优势。
  
  第二，70年住宅因为是住宅属性，所以它可以落户，同时根据房子所在区域进行划片入学。而40年和50年因为是商业办公属性，所以不能落户，自然也不能让小孩入学。
  
  第三，生活成本不同。70年住宅水电费是民水民电，同时燃气入户，生活成本低，做饭方便；而40年和50年产权都是商水商电，而且基本上都不通燃气，当然有一部分开发商私自改造，给房屋通燃气，使其“居住”属性提升。但总的来讲，大多数还是商水商电无燃气，生活成本高，且便捷度低。
  
  第四，风险性不同。因为土地性质和完全符合规定的建筑设计，以及我国在70年产权住宅方面法律法规的完备性，70年住宅基本上不存在风险，产权年限到期之后如果不涉及拆迁，土地年限自动续期。
  
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  2019-11-22 07:02:16
• 146****9321 "
  
  
  
      从去年7月至今，太原市对无证楼盘、证件不齐全楼盘、小产权项目的打击力度一浪高过一浪。近日，太原市房地产监察大队再次通过各类媒体发布公告，在从严排查违规预（销）售项目的同时，提醒广大购房者不要购买证件不齐全的房子，否则损失将很难挽回。
      新的市场“紧箍咒”再次来临，对于一些仍在地下顶风销售的无证楼盘，更是无所遁形；对于目前在售的有证楼盘，其销售行为也越来越规范。业内人士表示，除了政府监管，广大购房者也应提高自身素质和意识，不买无证房，这样违规销售行为才能彻底从市场上消失——
      严查来袭市场再临强压整顿
      一年多来，太原市连续开展了多次针对房地产销售市场的集中整顿，查封了一批违法违规销售场所，查处和公示了一批违法违规销售的项目，在社会上引起反响。在接受本报采访时，太原市房地产监察大队副队长许日飞表示，主要还是国有土地上的无证房，还有集体土地上的小产权房，从去年7月到现在，他们已经查了上百家违规销售楼盘的售楼部，肃清了房地产市场的乱象，替不少购房者挽回了经济损失。
      许日飞说，“监察队的工作人员分为两队，每天都在六城区摸查。这次检查力度为近年来**大的，为了防止内部人员给不法开发商‘走后门’，队里经常安排对调检查，去年调换**频繁时两个月就换一次队成员，不给违规楼盘开发商钻空子的机会。”
      虽成效显著，但太原市政府仍将加大力度继续整顿，彻底根治房地产市场在秩序方面的陈年顽疾。了解到，从本月起，太原还将进一步加大对房地产开发企业、经纪机构等违法违规行为的查处力度，对未取得合法预（销）售手续对外销售商品房的行为、房地产经纪机构及从业人员违反相关法律法规等的行为，依法进行严厉查处。
      查处的内容包括：严禁未取得预（销）售许可，以认购、预定、排号、收取定金、预订款、吸纳会员、发放VIP卡等方式变相销售商品房。同时，严格禁止以城中村改造、新农村建设名义向社会出售小产权房。“以上两种是**常见的违规销售行为，也是这次所要严打的。”相关工作人员介绍。
      此外，还有几种行为是严厉禁止的，例如严禁组织党政机关、群团组织等单位团购不符合预售条件的项目；严禁返本销售或者变相返本销售商品房；严禁采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房；严禁分割拆零销售商品住宅；严禁委托没有资格的机构代理销售商品房；严禁打着保障性住房旗号销售非保障性住房。
      市场规范违规销售情况减少
      “经过一年多的严查，违规销售情况已经好转很多。”许日飞说，“每个月都会公布一批违规销售名单，去年每个月都有十来家被查，**近几个月违规销售售楼部数量明显减少。8月份第七批违规销售名单中，只查了4家售楼部。”“去年下半年的重点是查违规销售，查到今年上半年效果已经很明显了。所以今年上半年至今，太原市房地产监察队的查处重点是五证齐全楼盘的不规范销售行为。”许日飞表示，“除‘五证一照’外，售楼部展示厅内应该在显眼位置公布楼盘销控表。销控表是楼盘房屋销售进度情况表，此信息是要求被公示的，帮助购房者了解楼盘销售计划、在售房源等信息。购房者可以参考到房号、户型、面积、购房人姓名、联络方式等信息，做到购买前明明白白，有效避免了日后一房多卖的纠纷。此外还有开发企业的资质证明、标准购房合同、物业合同等，让购房者在看房时就对此进行全面了解，为做购房决定提供参考。”
      对此，太原市房地产监察队也再次提示广大购房者，该队负责对国有土地上的商品房预（销）售违法违规行为的查处，市民如发现有违法违规销售行为，可以拨打监察队电话0351-4942643进行投诉。如对某商品房项目有疑问，可以拨打太原市房管局市场监管处电话0351-4942627进行咨询，也可通过太原市房地产信息网 (www.tyfdc.gov.cn)“商品房项目信息查询”栏目查询手续齐全的商品房项目，规范市场秩序，让违规销售行为无所遁形。
      违规房噱头多,稍不留神就上当
      太原市房管局相关负责人表示，房地产市场的规范不仅需要监管部门的整顿，也需要广大市民的支持和配合，坚决抵制手续不全的项目，共同营造出一个健康有序的房地产市场环境，来维护我们的权益。
      太原市房管局工作人员提醒，一些违规房噱头不少，市民稍不留神就会上当受骗。例如，个别开发商在无任何合法手续，甚至连**基本的《国有土地使用权证》都没有的情况下，以单位集资建房的名义低价诱惑购房者进行团购，签订的合同非正式合同，甚至不签订任何合同或者协议。市民如购买此类房屋，一旦项目因资金、工程进度等原因无法完工，自己的权益将无法得到保障。
      此外，还有集体土地上建设的小产权房，它们本身并不是真正意义的商品房，在销售时不能像商品房一样办理《商品房预售许可证》，消费者购买后也不能进行产权确认。但一些集体土地上建设的小产权房项目，以低总价、准现房、拎包入住等各种名义诱导购房者购买，严重侵害了购房者的合法权益。因此，建议购房者不要购买集体土地上的房屋。
      还有部分企业或科研单位以自建或联建的方式，在本单位工业、科研等性质的土地上建设房屋，在土地性质还没有转为商业、住宅用地的情况下，即擅自以商品房的名义进行宣传、销售。此类项目极易因项目手续的原因，引发无法按期交房、无法办理产权等问题，购房者的权益也得不到保障。
      太原市房管局提醒广大市民：不要轻易相信街头巷尾散发的小广告及各类媒体广告、虚假短信所宣传的内容，不要被价格低廉等表面现象所迷惑，在选购商品房时一定要在认真反复查验销售楼盘的“五证一照”及实地考察的基础上，购买合法的商品房。同时，市民一定要关注太原市房管局公告及相关报道，在购房时保持谨慎、理性。
      必要时维权需用法律武器
      近日，在本报接到的房地产投诉中，有不少市民反映购买了房，开发商一直拖延没有交房，也不退房款。这其中，有的手续齐全，有的手续不齐全，针对两种情况该怎么办？对此，采访了太原市房产管理局相关工作人员。“未取得商品房预（销）售许可证前订立的商品房买卖合同属于无效合同，购房者的权益不受法律保护，尤其是集体土地小产权项目。对于手续不齐全的房屋，太原市房地产监察队的职权范围只能是查处其售楼部，并协调给业主解决问题，但没有强制执行权力。”相关工作人员表示。
      而对于手续齐全却不交房的项目，可拿《购房合同》要求其赔偿违约金。市民在购房时一定要购买手续齐全的房屋，并在合同中明确交房、办理产权证等的期限及相关违约责任，必要时可以通过法律手段维护自身的合法权益。由于太原市目前实行的是商品房预售制度，房屋还未竣工或还在建设过程中就出售给了购房人。在房屋建设过程中，如果因政策变化、资金等出现问题，就容易出现无法按期交房的风险。
      根据我国现行的房地产法律法规，对延期交房的问题并不能从行政的手段上去追究开发商的责任。但是，购房人在购房过程中和开发商签订有《商品房买卖合同》，合同条款对交房的期限及违约责任都进行了明确。如果出现延期交房的情况，开发商必须按照房屋买卖合同中违约条款的约定承担相应责任，责任形式一般为支付违约金。若双方在合同中没有约定违约金的数额，可依照《司法解释》的有关规定处理。如果双方无法通过协商解决，可到仲裁委员会申请调解，也可依据《合同法》第三十九条规定要求解除合同，或者第九十七条规定向人民法院提起诉讼。
  　来源：山西新闻网--山西晚报　本报    张磊
  
  
  
  
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  2019-11-22 07:02:12