房产共有人之间过户要交多少个税？房地产税立法目前在多地调研专家称待解难题多

• 154****6979 "专家：国税总局“推进房地产交易网签备案信息”与房地产税进展关系不大中证网讯（ 张玉洁）2月20日，国家税务总局发布《关于2019年开展“便民办税春风行动”的意见》（简称《意见》）。《意见》中涉及到房地产行业的内容有，强化与房地产管理部门协作，积极推进房地产交易合同网签备案进展信息、不动产登记信息共享，整合房地产交易、办税、办证业务流程，推动实施跨部门业务联办。这一表述引起不少关注。中原地产首席分析师张大伟表示，《意见》的主基调是减税和便民。从《意见》中涉及房地产的表述内容看，前述政策出发点主要是整合流程，减少纳税人负担，与是否将开征房地产税关系不大。目前决定房地产税何时出台的主要因素还是相关立法程序的进展情况。张大伟指出，“推进房地产交易网签备案信息”也并非第一次提出。2017年11月，国税总局就和住建部发布关于加强信息共享深化业务协作的通知，其中就包括全面推进房地产涉税信息共享、切实强化部门信息集成共用、着力推动房屋代码采集应用和积极推行跨部门业务联办等内容。张大伟同时表示，现有治理框架下，开征房地产税有两大主要前提条件，一是立法程序获得通过，一是建立一个覆盖全国的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。从国税总局的政策看，不动产登记联网已经基本完成。除部分县级城市外，全国基本已经完成了不动产登记联网，这一过程预计在2020年左右完成，这为后续房地产税的推进打下了基础。而房地产税相关立法程序的进展目前尚未有进一步的消息。
  
  
  
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  2019-11-22 04:51:25
• 146****4568 "综合新华社电 国务院办公厅日前印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。值得注意的是，商业用房改建后可作为租赁住房被写入《意见》，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底前可免征增值税。
  《意见》从六个方面，提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。
  一是培育市场供应主体。发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。
  二是鼓励住房租赁消费。完善住房租赁支持政策，保障承租人依法享受基本公共服务，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策。
  三是完善公共租赁住房。推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。
  四是支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。
  五是加大政策支持力度。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
  六是加强住房租赁监管。完善住房租赁法律法规。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工。
  
  
  
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  2019-11-22 04:51:22
• 134****1796 "为什么我国大城市住房供不应求，小城市住房却买家难求?我国房地产的问题究竟出在哪里?作者从土地问题入手，系统地分析了我国的土地现状和大城小镇的困境，从需求角度提出的解决方案是房产税。
  
  城市化的基本定义和逻辑就是聚集，越大的聚集越有优势。
  
  迁移是为了追求幸福感
  
  中国是一个人多地少的国家，也可以说是世界上土地稀缺度**高的国家之一。土地稀缺度的衡量，并不是按你拥有多少土地面积，而是按可居住面积计算。中国虽然有960万平方公里的国土，但是真正能够居住的和可耕种的面积并不多。我们的人均可居住面积只是世界人均可居住面积的1/3左右，所以人地关系相对比较紧张。
  
  **近这一轮地价暴涨和房价暴涨，暴露出一个重要的政策性原因，就是我们的城镇化战略导致两极分化。
  
  因此，我们的愿景是什么呢?就是希望人们从农村迁移出来以后，都到小城市中去找工作和安居乐业。我们不要把幸福函数复杂化，年轻人迁移的目的，就是要找一个好一点的工作，找一个有兴趣的工作，找一个收入高一点的工作，这是**基本的。可是现实中，很多产业和企业并没有到小城市去，相反小城市的企业都往大城市搬。
  
  为什么都往大城市里搬呢?
  
  在内陆地区的一些地方，原来指望沿海地区产业转移到这里来，内陆地区的小城镇可以发展。但是这些产业还是去了内陆地区人口聚集的大城市。企业没到小城市去，人怎么会到小城市去呢?既无法提供那么多就业，也无法提供那么多收入，所以人们还是涌向大城市。
  
  我们要研究城市化的基本逻辑。为什么会有城市化?为什么农村人口要向城市集中?**早出现的是乡镇工业，后来许多乡镇工业都进城了。因为在分散的乡村没法搞工业，它不具备聚集效应，而聚集效应是规模效应的一种。
  
  当年农村搞乡镇企业，每个镇或每个村都要搞工业，修路、通电、拉根电话线成本都非常高。而在城市周边搞开发区，它的基础设施不仅便宜，而且更健全、更齐备，包括物流，包括交通，包括信息等等，更有利产业的发展，同样的投入可以支撑更多的产业和更多的企业。
  
  城市化的基本定义和逻辑就是聚集，越大的聚集越有优势。当然大的聚集也可能产生一些负的效果，但是总体比较，它的收益和成本代价哪个更高一点，**后就会向哪方面倾斜。世界历史近百年来，大城市越来越发展，人口越来越向大城市集中，包括发达国家的大城市集中程度也是越来越高。联合国专门写了一个报告《大城市的优势》，说连治理污染也是大城市更有效益，只有一定规模人口的大城市，才可以建设高水平的污水处理厂。
  
  人口聚集还会带来很多东西。产业的聚集创造了就业，创造了收入，有就业和收入就能吸引人口。而人口的聚集又会创造新的服务业的就业，服务业就是家庭生活的社会化。在农村，你想去饭馆吃个饭可能要走二十里路，去饭馆吃的人少，饭馆没有规模效应就发展不下去。
  
  城市人口聚集，大家可以很方便的去下饭馆，整个家庭生活就社会化了，同时又创造了更多的就业。顺便说一说，你自己在家洗头是不计入GDP的，也不创造收入。如果你到外面洗头，理发师的工作就创造了GDP，你就创造了别人的就业和收入，这就是人口聚集带来的好处。
  
  现在高级知识分子、大学毕业生都愿意往大城市聚集，就是因为大城市有创新的机会，这涉及到现代经济学一个重要的知识外溢效应原理，知识存量在互相碰撞中可以产生新的知识增量，知识存量越多增量越多。
  
  从城市角度讲，人口越聚集，越能创造新的机会、创造新的经济、创造新的知识。大城市人口聚集，往往能产生新的文化和所谓的时尚、创意等等，很多年轻人选择在北京漂着，就是喜欢这里有各种文化融合和创意的氛围。2008年、2009年金融危机以后，沿海地区经济自由落体式的下滑，有2000万农民工下岗提前回家过年了。但是刚过完春节，我们观察到有很多人又跑回城市来了。
  
  当时经济还没有恢复，人为什么就回来了?在调查中，一个小伙子说，回到农村我的手机没信号，所以我非得回来不可;另一个小姑娘说，我回去以后头发没法打理，所以就回来了。年轻人回到城里来，不光是因为这里有工作，而是更喜欢这里的生活。总之，大城市不仅创造了就业，创造了收入，而且还能不断产生新鲜的事物，这就是人口迁移的规律。
  
  回顾中国这些年来的发展，人口迁移大多数是奔着大城市去的，当然也不是一下子都到了北上广深，而是一个阶梯一个阶梯上来的。很多在大城市打工的农民，已经在家乡的县城里买了房子，县城里的人想去地市级城市，地市级城市的人又想去省城。
  
  大城市必须要聚集一定规模的人口，才会出现好的**、医院和各种文化生活。据说少于一千万人口的城市，都养不起一个以西洋音乐为主的音乐厅。希望有多元化的生活，在小城市不行，只有到大城市，全世界都是如此，中国也不例外，人的基本选择逻辑是一样的。
  
  然而，我们现在实行的是大城市设限，不让人们进大城市，没有按照未来人口不断进入大城市的规模，来考虑和安排各方面公共品的供给，包括土地的供给。现在政府已经不能禁止人们选择到哪里去了，因为迁移是自由的，人为设限只是想控制资源，但是实际上限制不了人口迁移。你规定某个城市只能有一千八百万人口，但是只要人们愿意来，很快就会超过这个限制，这就形成了现在中国城市两极分化的矛盾。
  
  中国城市两极分化是如何形成的?
  
  两极分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特别集中的城市就会出现各种暴涨局面，包括住房的供给和需求关系。比如有的城市六年前研究资源约束，提出这个城市只能养活八百万人口，结果现在人口达到了两千一百万，这个城市肯定会出现供求关系紧张，包括交通、公安、社会保障等等一系列社会公共服务都会不足。
  
  那么，小城市的房地产是怎么回事呢?2004-2007年房地产过热，2007年出了国几条把房价压下去，2008年北、上、广、深等大城市房价跌得很厉害。于是许多小城市地方政府纷纷招揽房地产商去做投资，因为大城市限购，小城市不限购，不少房地产商包括一些知名地产商都跑到小城市拿地，在二三四线城市建了一些房子，以为这些地方将来也能像大城市一样房价上涨。结果发现，房子盖好了但人却走光了。
  
  城市的两极分化，一方面是人口大量涌入导致供求关系严重失衡，另一方面是人口不断流出，供求过剩需求不足。暴露出城镇化政策包括现在的做法出了偏差，违背了人的迁移规律，违背了城市化、工业化的规律。城市化、工业化是人的行为，人的行为的基本逻辑是要追求就业，追求收入，追求改善的生活。而我们老是逆着走。
  
  中国属于快速工业化国家，类似于韩国和日本。我们用了50年时间，工业化达到了80%多，现在还在继续工业化，这个历史的进程还很长。这50年会出现一个什么情况呢?人口进到城里来了，但是退休的人群还没有形成。
  
  第一代有钱的退休人群正在形成，我说的有钱并不是说很有钱，至少中产阶级。他们想着现在房子便宜，赶紧买了等退休回来住。海南的发展应该是等到第一代有钱的人退休以后，目前这一代人还没有形成呢。
  
  所以在这个阶段，加上中国地域辽阔，很多小城市不在大城市群里，发展就会遇到困难。从目前看，一些小城市可能就是要随着人口迁出逐渐消亡，但是我相信它们当中的大多数没有到发展的时候。目前就是人口迁出的时候，而人口迁出也是一种发展。假定你就是那些资源，原来那么多人，分母那么大，人均GDP、人均收入就上不去。人口迁移有两个效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地减少了分母，减少了分母整个分数就大了，同样的收入分到每个人头上就高了，就可以提高收入。
  
  一是小城镇的人口少了，但是人均收入可以提高;二是如果能保护好老宅，保护好当地的生态和特色文化，就为将来人口回流做好了准备。
  
  我们应该顺应人口迁移规律和城市化规律。腾出更多的土地发展大城市，包括这些城市周边的小城镇、卫星城等。
  
  从这个意义上讲，遵循规律，破解难题，需要做大量的调整，不仅仅是简单的控制房价、限购，还包括一些**基本的、更深层次措施，包括设立财产税、房产税、经济制度、经济手段，还包括要调整我们的城镇化发展战略。
  
  著名的社会学家费孝通的博士论文是调研小城镇的，据说他临终前两年曾经对他的学生说，也许在中国小城镇这条路可能走不通。不同的历史阶段对不同的问题有不同的认识，今天我们讲这个问题可能看得更清楚一些。现在我们的大城市房价暴涨，小城市却有那么多的积压，一眼望不到头的房子也没卖出去几套，因为肯定没有人在那儿买。
  
  一是发展房地产首先要想那个地方能创造多少就业，没有创造就业，搞了房地产**后结局都是一样的。然后还要看位置在什么地方，是在城市群里面，还是城市群外面，小城镇并不等于二、三、四线城市，小城镇指在是大城市群之外的。
  
  二是我们暂时改不了粮食要自给自足的现状，但是我们可以提高城市容积率。
  
  三是我们的土地分配可以改变，大城市和小城市之间的关系可以改变，这是我们政策战略的配套;四是要进一步深化农村改革，土地确权，土地能够流转，在城市化的前提下，尽可能的把多出来一部分土地特别是宅基地，流转出来成为城市土地供给的一个组成部分，来缓解房地产的问题。
  
  我们城镇化发展战略不改，我们的容积率不改，农村土地制度不改，这些问题就会持续加大。总觉得需求太大供给太小，就只能抑制需求，限购不是通过供给方解决问题，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特别是投资性需求。但是现在房价高到社会承受不了，是因为确实需要购买住房的老百姓越来越买不起房了，这就影响到国计民生了。
  
  如果保证房子有限的供给，只供给那些要住的人，而不供给那些要炒房的人，这是限购的逻辑。可不可以不搞限购呢?当然可以。限购只是一个行政手段，而且是非常严厉的行政手段，只有中国搞得了，其他国家搞不了，因为有钱不让买房子，是没有道理的。
  
  解决办法：还是房产税
  
  从需求方角度看，不一定限购，办法就是实行房产税。房产税具有内在的稳定性，房价越高征的税越高。房产税加上交易税在其他国家多数都有，而且很见效。**近新加坡搞房产税和交易税，新加坡城市中心的房价已经跌了40%。但是这一点我们也迟迟做不了，迄今为止没有列入国务院的议程。
  
  有人说中国的土地都是国有的，但是英国也一样，英国任何一块土地都是皇家的，在上面盖房子也是租的，他们对使用土地和盖房子包括使用者都要征收房产税。还有人说是有既得利益的阻碍，曾经有过这样一个笑话，说领导聚到一块讨论房产税问题，前15分钟还在讨论国家税收，15分钟后就讨论到自己的房子要交多少税，这就讨论不下去了。
  
  但是这些对实施房产税都不会构成障碍。中国改革的经验不就是新人新办法，老人老办法吗?20年过渡期，从新房子开始征起，老房子卖了才征，你看能不能实行得了?实行房产税的问题不要跟反腐挂钩，新房新办法，老房老办法。
  
  还有一种说法是房产税不管用，你这就违反了经济学的基本常识。价格肯定是管用的，价格不管用往往是价格没到足够高。上海、重庆搞试点，只有百分之零点几的房产税当然不管用，如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用?中国的炒房团跑到美国，说美国次贷了危机房子便宜，转了一圈**后一问每年还得交4%的税，结果全都不买了。房价越高交税越多，价格哪有不起作用的，价格不起作用一定是价格不够高。虽然还有一些因素和理由，但是我觉得都有办法可以克服。但是现在一时半会儿还实行不了，客观上就没有列入日程。
  
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  2019-11-22 04:51:20
• 151****2931 3月6日，全国政协委员、经济学家李稻葵在政协分组讨论会后接受了深圳商报特派的采访。他表示，房地产税不应该全国“一刀切”，而是要因地制宜，由全国人大常委会制定大的原则，具体征收细则下放到地级市，由地方自行制定。 作为清华大学中国与世界经济研究中心主任，李稻葵长期从事宏观经济研究。他经过调研认为，中国2018年GDP增幅预期有望达到6.8%，消费拉动是一大亮点。 “我们统计部门对消费的数据是低估的，我做了比较长期系统的跟踪，我们居民消费比重已经非常接近50%。”李稻葵说，国际上60%是比较正常的，美国人70%可能比较高了。我们已接近50%，再过五六年，消费就可以接近60%。过去，“刺激内需”是各级政府的口头禅。但消费是上亿个家庭各自独立决策的结果，短期政策刺激效果并不显著。近年来，随着老百姓消费能力提高，中国终于迈入消费增速超过GDP增速的历史阶段。 李稻葵表示，2018年推动高质量发展，要持续调整经济结构，持续转移增长动力，让老百姓更有获得感，从而进一步增加终端消费的拉动能力。他表示，消费是需要引导的，举个例子来说，如果没有电，电冰箱就没有用，电视也没有用；没有信号，智能手机有什么用？我们在扶持消费的政策上可以先走一步，比如养老体系、医疗体系等的完善，让大家更加放心消费。“我们要呵护消费不断上升的势头，这个趋势会延续的。有些政策可以发力，比如个税改革，为老百姓减负，让老百姓手上有更多的钱可以消费，那他的消费就自然会上去。” 对于两会的热点话题房地产税，李稻葵说，房地产税不应该全国“一刀切”，而是要因地制宜，应该由全国人大常委会制定大的原则，具体征收细则应该下放到地级市，由地方自行制定。 “全国没有一个统一的房地产市场，只有一个统一的货币市场。房子不像货币那样可以流通，房子是不能跑的，各个城市都不一样，有的地方房子还过剩，有的地方房子短缺，所以不要‘一刀切’，要因地制宜。”李稻葵建议这个细则的制定下放到地级市，比如说第一套房子不征税，按面积还是按照市场价格算？税率是多少？是1%还是1%以下？由他们自己因地制宜制定，不应该全国“一刀切”。另外，房地产税应该定位为地方税，不是中央税。 对于房价，李稻葵认为房价已经到了拐点，以前那种暴涨的阶段已经过去了。现在中国房地产已进入了多元化的市场，地产商持有房子进行出租的供给会大幅增加。
  2019-11-22 04:51:17
• 146****6027 "近日，房地产税等房地产热点话题引发广泛讨论。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受经济日报-中国经济网专访时表示，落实“房住不炒”不仅要遏制炒房，而且要找到炒房的原因，建立起房地产长效机制。但房地产长效机制不可能一蹴而就，房地产税作为房地产长效机制的重要一方面，也不能急于求成。
  
  “房住不炒”取得成效  
  
  十九大报告中提出，“房子用来住的，不是用来炒的”。顾云昌认为，“房住不炒”是房地产市场发展的重要定位，这一定位的提出，既是为了满足百姓的住房需求，又是为了防范金融风险。
  
  顾云昌指出，中国房地产发展到今天，取得了很大的成就，但也存在一些问题，很重要的一个问题就是房价上涨过快，或者说房价太高。房价过快上涨会带来许多负面的影响，不仅百姓买不起房，也增加租房者或企业运作成本，带来潜在的金融风险。
  
  顾云昌认为，朝着“房住不炒”的方向努力，有利于房价的平稳，有利于百姓居住条件的改善，有利于房地产的健康发展。自“房住不炒”提出以来，已经产生了一定的效果。
  
  顾云昌强调，落实“房住不炒”不仅要遏制炒房，而且要找到炒房的原因，建立起长效机制。
  
  “稳住房市，振兴楼市”
  
  什么样的房地产市场是好市场？顾云昌认为，应该做到“三个基本”：供求总量基本平衡、供求结构基本合理、供求价格基本平稳。顾云昌认为，新时代的房地产发展方向是稳住房市，振兴楼市。
  
  他认为房地产有两个市场，一个是住房市场，叫房市，另外是楼宇市场，叫楼市。在新时代，要稳住房市，从过去追求数量转向数量质量并重，避免出现大起大落。同时，要振兴楼市，目前楼宇、写字楼、商场的库存还很大。
  
  顾云昌指出，房地产市场的发展从过去数量快速增长，总体上供不应求，进入现在阶段性的饱和，甚至出现供大于求。改革开放以来，快速的发展使得现在人均住房面积已经接近了40平方米左右，和过去的10平方米、20平方米相比，已经达到了一个新阶段。
  
  顾云昌很早提出中国房地产的“黄金时代”已经告别，进入“白银时代”，突出表现为：竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。
  
  长效机制不可能一蹴而就  
  
  今年以来，加快建立房地产长效机制的声音不断。房地产长效机制包括哪些内容？需要做哪些工作？
  
  顾云昌将住房市场的长效机制概括为“1+3”。“1”是住房制度，要建立多渠道供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，进一步改革和完善，方向就是十九大提出来的“房住不炒”；“3”是金融制度、土地制度和财税制度要加以配合。
  
  顾云昌指出，房地产市场的长效机制不可能一年两年建立起来。房地产市场有其周期性，热的时候要降温，冷的时候要加温，长效机制建立起来再配合一定的短期调控，房地产市场的平稳健康发展才有可能。
  
  房地产税不能急于求成
  
  针对备受关注的房地产税，顾云昌指出，房地产税是税收体制改革的重要组成部分。“目前，中国的房地产税收的体系是不完善的，开发和交易环节税负很重，持有环节基本没有任何税。从世界各国的经验看，这恐怕是一个很大的缺陷。”
  
  至于房地产税如何征收，顾云昌认为，总得来说“立法先行、充分授权、逐步推行”。
  
  房地产税何时全面开征？顾云昌认为，这个过程不能急于求成。他认为，2018年、2019年出台的观点太过乐观。房地产税开征难度很大，具体操作上也有很大的难度，立法还有时间过程。现在已经列入立法计划，五年内完成，早一点**起码也要三、四年。
  
  大城市大力发展租赁时代到来  
  
  十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在此背景下，租赁时代来临了吗？
  
  顾云昌认为，租售并举是新的住房制度中重要一方面，主要是解决全体人民住有所居的问题。“居者有其屋是人人有房产，住有所居是人人有房住。解决住房问题，不能光靠买房来解决，特别是一二线城市，很多进城打工者、刚刚参加工作的大学生一下子买房是不可能的，许多发达国家买房的年龄都在三十岁以后，三十岁以前以租房为主。”
  
  他认为，中国的租赁市场还有很大的发展空间。但并不是所有的城市都要发展租赁市场，主要是人口净流入的大城市，一些三四线城市基本需求不大。“大力发展租赁房的时代带来了，更准确地说是大城市大力发展租赁房的时代到来了。”
  
  难说高房价一去不复返  
  
  7月31日，中共中央政治局会议用“坚决遏制房价上涨”八个字为房地产市场定调。顾云昌认为，把“过快”去掉表明了中央的决心，以后房价不要再涨了。
  
  “遏制房价上涨”是不是就是让房价下跌？顾云昌表示，也不是这样。“有些地方的房价并不是很高，相对合理基本合理，随着经济的发展收入的提高，房价也会适当往上涨。”
  
  顾云昌指出，房地产调控目的是房地产市场平稳发展，房价基本平稳。但从根本来说，完全杜绝房价上涨不可能。中国房价现在依然是高房价，目前是想办法不要继续攀升，但很难说高房价时代一去不复返。
  
  “房价的涨和跌就像走三步退两步，某一阶段上涨某一阶段又下来，都是正常现象。”顾云昌说，从各国市场来看，平稳健康的市场就是随着收入水平的增长房价也适度增长，防止房价的大幅度上涨或下跌。
  
  
  
  
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  2019-11-22 04:51:14