两限房需要交多少税？张业遂房地产税立法目前正在加快起草

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  □ 北京地区部分银行房贷利率优惠活动仅存在于个别几家支行和与其对口的个别链家门店，不能将个别支行的推销活动等同于北京地区房贷利率“松动”□ 2019年房地产调控政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，但在内外部需求因素影响下，调控政策可能适度结构性松动近日，网络上关于全国房贷款利率变化的消息持续发热，引起社会高度关注。据经济日报了解，全国确实有部分二三线城市的银行下调了首套房贷款利率，但在作为“风向标”的北京地区，目前国有大行房贷利率未出现大面积调整，整体上均执行原有利率政策，即首套房贷款利率为基准利率上浮10%，二套房贷款利率为基准利率上浮20%。但与此同时，个别国有大行的个别支行也出现了利率“优惠”，首套房贷款基准利率上浮5%、基准利率、基准利率打九折。那么，个别“折扣”的获得条件是什么？为何会出现这一现象？这是否意味着北京地区房贷利率“松动”？走访发现，上述折扣存在于个别支行与房地产中介的协议合作中，但仅限于北京个别区位的支行与地产中介，且要求贷款人具有良好的信用记录和足够的还款能力。“我们行在全北京有200多家支行，利率优惠活动仅存在于个别几家支行和与其对口的个别链家门店，如果贷款人换一家门店或支行，这个优惠也就不存在了。”某国有大行的一位信贷经理说。为何会出现上述现象？究其原因，在贷款审批方面，部分银行将审批权限下放给支行，各支行可根据本区域的市场情况作出灵活调整，但需要注意的是，如果贷款金额超过一定上限，则该笔贷款的审批权限仍会上收至北京分行，即仍然执行原有利率政策：基准利率上浮10%。因此，多位业内人士表示，不能将个别支行的推销活动等同于北京地区房贷利率“松动”。那么，从全国范围看，房地产信贷政策接下来是否将出现变化？中国银保监会相关负责人表示，从银保监会的角度，房地产信贷政策是没有变化的。2019年，银保监会将进一步落实差异化房地产信贷政策，分类指导、因地施策。具体来看，对于有刚需和改善性需求且自身有财务支付能力的购房者，要给予相应的贷款支持；但对于投资性甚至投机和炒卖的，要严格进行管控，设定严格的贷款标准，有的将不予支持，有的要提高利率的风险定价。从中国工商银行获悉，对于房贷利率，该行将继续严格执行“一城一策”的房地产差别化信贷政策，根据当地调控政策要求和市场需求，按照风险定价原则合理确定利率政策。交通银行首席经济学家连平认为，2019年房地产调控政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，但在行业内外部需求因素的影响下，调控政策可能适度结构性松动。其中，一二线和三四线城市、供给端和需求端将呈差异化，各地可能自下而上局部进行调整。一二线城市以保障刚需和置换型改善需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施；三四线城市区别对待棚改安置，对已完成去库存的地区取消或减少货币化安置。此外，房贷利率有见顶回调之势，部分城市的银行可能小幅下调个人按揭贷款利率，加快放款速度。对于主要提供刚需改需住房的房企，资金紧张的局面可能得到一定的缓解。“就长效机制来看，住房租赁供给格局将随着国资房企在建项目集中入市而发生显著变化，国资房企也有望提供更稳妥的运营方案；预售制度改革或是长期方向，但短期可能暂缓；房地产税将在立法层面取得进展，初步出台的方案可能相对温和。”连平说。
  
  
  
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  2019-11-22 04:43:58
• 135****5088 广东省中山市26日发布通知，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。 通知称，符合条件的购房者，首套房**低**款比例不低于30%，二套房**低**款比例不低于40%。对于有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭、拥有1套住房但没有购房贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的**低**款比例不低于30%。对本市户籍居民家庭，暂停发放第三套及以上住房的商业性个人住房贷款。对非本市户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。 根据通知，对取得预售许可或现楼销售的房地产开发项目，要在10天内一次性公开全部房源，明码标价，实行“一套一标、一房一价”，在经营场所的显著位置公示商品住房销售价格等内容，且实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。
  2019-11-22 04:43:48
• 141****7564 把炒房客赶走，让楼市降温一直是我们在努力做的事。 在所有的储备的政策中，税收是很重要的组成部分，我们过去一直关注房地产税，但是有信号显示，消费税和空置税可能会先出来。 4月11日，原住建部部长仇保兴在海南博鳌表示： “从两年、三年、四年、五年的角度来看，肯定有很多像刚才罗先生提出的比如消费税、空置税，这些肯定会出来的。因为消费税肯定会变成一种新的税种，世界上通用。如果说房价上涨了，外地者购买多了，投机者购买多了，你来买房，第一套免税，第二套加15%的税，第三套加24%的税，这样一下子就遏制住了。” 仇保兴虽然已经退休，但这话说得很肯定，而且他给了一个年限，2-5年。推出八九不离十吧。 消费税这个暂时不说，咱们来看看大家这些年一直关注的空置税。 要征收住房空置税，**先要做的事就是确定税基，搞清楚有多少套房子是空置状态。 目前没有这方面的官方数据，只有一些机构的研究结果。 经济学教授周天勇在2016年有个统计报告，截至2016年，全国城镇住宅供给41594万—44594万套，每套3.05人，城镇住宅可供12.69到13.6亿人居住。而实际上情况是，截至2017年，统计局数据显示我们城镇常住人口为8.13亿人。 好像是有明显的空置。 《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示，全国主要城市住房空置率整体水平在22%-26%之间。这里必须要注意的是，三四线和一二线的住房空置完全是两个概念。 因为中小城市的空置房是真的空置，没人要，大城市的空置房则是投资配置，买了房子捂在手里，你要想稍微便宜点卖，一大堆人等着接盘。 所以出台住房空置税，要考虑到这个风险。三四线城市搞空置税，分分钟就能把房价干掉。而一二线城市空置税要看实际效果，有可能推高房租，也有可能扩大租赁房源。 相比较房地产税，房屋空置税有更高的民意基础。你的房子空着，自己不住还不租给别人住，必须给予相关的惩罚。 空置税其实更大的麻烦在技术性难题，就是我上文说的，怎么确定房子空置，非常难。现有这些真正的空房子，想要“不空置”其实非常容易，而且你要堵上这些漏洞还十分不容易。 举个例子。房子空置有多种，一种是开发商囤着不卖。一旦真的征收了，开发商不一定在销售环节拖着节奏，还可以在建设环节拖着节奏，房子慢一点盖不就完了，这个很好操作的，绝大部分都建完了就差那么一丢丢。这只是一个设想，开发商浸淫多年，方式太多。 另一种是购房者买了房子不租不卖。你要动他们的房子也不容易，知乎上有人说查水电表，其实这个很容易破解，特别是电，人工智能早已实现了远程控制家用电器，电表的数据已经不能参考。按照这个节奏，水、燃气数据估计都可以伪造，有需求就有市场。 空置税有没有先例吗？好像没听说过了，房产税倒是在国际上普及了，但也没能把房价拉下来，那些崩过的国家或地区，都是因为金融出了问题。 所以，我个人认为，用空置税这个概念影响下预期未尝不可，但不要真的迷恋它。目前**应该做的还是在提高购房成本后，努力把租房市场发展起来，没有租房市场兜底，大家仍然只能挤买房这个独木桥，什么公证摇号都只能缓解只能把队排得更长，队伍再长，你还是要进站乘车，不是吗？ 不过租房也并没有大家预期的那么好。按照潘石屹的测算，北京的住宅租金回报率不足1%。而开发商要想赚钱，至少要做到6%-7%。所以你看到万科在北京刚开业的长租公寓“10年180万房租”，比周边普通房源高出一倍以上，网上都在骂万科，但万科却叫苦不迭：就这也至少需要10年才能收回成本。 房企自持70年租房，对刚需没有任何益处。地价太高了，房企也没辙，只能盖成成功人士才能住得起的公寓。 这个租房绝不能是开发商的长租公寓，比较合理的选择是在租房需求强烈的城市，参考北京的集体土地租赁房或深圳盘活城中村租赁房的模式来保刚需，老老实实把租房市场搞起来，把房租稳定好才是关键。
  2019-11-22 04:43:44
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  　　2019年全国两会将至，“房地产税”再成热点。
  
  　　在2018年，从立法机关到国务院政府工作报告，从财税部门到统计机构，“房地产税”在多个时间节点被反复提及，屡屡拨动市场敏感的神经。
  
  　　进入2019年，住建部对新修订的《住宅项目规范》征求意见，提出住宅建筑应以套内使用面积进行交易，随即有部分机构和媒体将其解读为为将来按面积征收和免征房地产税做铺路。
  
  　　了解到，《房地产税法》目前已在起草和完善方案的过程中，但由于其改革涉面广，各方争议多，立法进程需要稳步推进。
  
  　　| 稳步推进、仍存难题
  
  　　尽管在中央层面被多次提及，但房地产税被认为短时间内难以落地实施。2018年初，恒大研究院副院长夏磊曾发表研报称，个人住房房产税推出需要具备6大前提条件。
  
  　　夏磊所认为的6大条件，包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质、完成房地产税改革(重新设置建设、交易、保有环节税种税赋，避免重复征税等)、完成《城镇住房保障条例》立法清楚界定居民“基本住房标准”、完成修订《税收征管法》为依法治税提供依据。
  
  　　注意到，在为房地产税打好落实基础方面，2018年各项相关工作均处在加速推进阶段。
  
  　　在不动产登记领域，2018年6月，自然资源部宣布全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，这被认为标志着“增量”不动产登记体系进入到全面运行阶段。近日，国税总局又在文件中指出，强化与房地产管理部门协作，积极推进房地产交易合同网签备案信息、不动产登记信息共享，整合房地产交易、办税、办证业务流程，推动实施跨部门业务联办，不动产“存量”登记，被认为也在加速。此外，已经施行近四年的《不动产登记暂行条例》将升格，相关立法将抓紧启动。
  
  　　而对于全国住房普查，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉，自1984年以来，我国还没有进行一次新的全国性住房普查，这是由于这项工程本身的复杂性所导致，但未来几年内应该也会推进。
  
  　　在立法层面，2018年9月十三届全国人大常委会将房地产税法列入立法规划第一类项目，即条件比较成熟，拟在十三届全国人大常委会任期内提请审议。
  
  　　从法理角度而言，武汉大学法学院教授孟勤国曾向21世纪经济报道表示，房地产税是在房地产交易、持有等各个环节上，包括房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税在内的多个税种的非常宽泛的大概念。而被认为对楼市会有较大影响的，针对房屋持有环节征收的房产税(或称物业税)，只是其中一个很小的环节。
  
  　　中原地产首席分析师张大伟则表示，房地产税开征有很多门槛，**重要的自然是立法程序，其次就是作为基础的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。其中，房价的动态评估体系仍然是房地产税落地的一大技术难题。
  
  　　| 如何征收意见不一
  
  　　立法工作稳步推进，房地产税“会不会收”已经基本无悬念，但“房地产税怎么收”，则被认为还有很多讨论的空间。
  
  　　原财政部部长肖捷曾在《党的十九大报告辅导读本》中发表署名文章，提出：“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施。”
  
  　　近日，民生证券发布报告称，中央对于房地产税“充分授权”和“因城施策”的表述，意味着中央对房地产税的立法更多是解决这一税种的法理问题，而在具体征收细则上会给地方政府充分的权限，使其能够选择具体开征时间、适用税率、征收对象等要素。
  
  　　该报告认为，未来的房地产税征收范围的推进，大概率会采取从一线和热点二线城市开始逐步扩大试点，三四线城市则设定较高的免征面积，少收或不收，同一城市从主城区向郊区逐步扩围的模式。
  
  　　而从我国目前已有的对个人住房征收房地产税的试点来看，上海、重庆都是先从增量开始，重庆已经逐渐开始扩大到存量，对独栋商品住宅开始征收。上海按人均面积确定免征面积，而重庆则规定了单套房产的免征面积。
  
  　　张大伟则表示，未来大概率是豁免人均面积，而不是套数。因为一旦按照家庭豁免首套，将难免导致家庭离异数量激增。他建议豁免一定额度的人均面积，超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税。
  
  　　同时，多位受访人士均向指出，从税率的角度来看，初期针对个人征收的房地产税税率，会采取超额累进的形式，但整体税率水平不会太高。
  
  　　来源：大河网
  
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  2019-11-22 04:43:42