房屋共有人如何分割房产？一般如何处理？

可以协议分割住房产权，如竞价，或卖掉住房分钱等，达不成协议，可以到法院提出诉讼。如：《婚姻法》司法解释二规定：第二十条　双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理:(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。第二十一条　离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

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按份共有的房屋根据共有人的要求，共有四种分割方式，如直接分割房屋、房屋作价补偿和房屋变价分割等。大家了解房屋按份共有是什么意思吗?共有人如何才能合理的进行房屋按份共有分割呢?相信大家对这方面的知识都不是十分了解，下面我们就来一起学习一下吧!房屋按份共有又称房屋分别共有，是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。所谓份额，是指共有人在所有权整体中所享有权利的份量，即所有权份额，其效力及于房屋整体的每一物质构成部分，而不能简单理解为实物份额。例如，甲、乙、丙合资兴建一栋房屋，三方按5：3：2的比例出资，形成甲、乙、丙三方对该房屋的5：3：2的所有权份额，则各自使用该房屋的面积原则上应按此比例分配，但也可能并非如此。实际使用只具有分管性质，不能将之等同于所有权份额。房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有权，而是各所有权人按照所有权份额享有权利和承担义务。房屋按份共有人享有的权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。占有权既是指有实际占有、支配房屋的权利，还包括以所有权人的名义进行房屋所有权登记。使用权是指房屋共有人有权按自己应占份额、依房屋用途实际使用房屋。收益权是指房屋共有人有按自己所占份额分享利用房屋所得利益的权利，如房屋出租的租金，由按份共有人按所有权份额分享。处分权是指房屋按份共有人有权根据自己的意愿依法转让自己的所有权份额。按份共有人转让自己的所有权份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权。房屋按份共有人应尽的义务包括两个方面：一是按照所有权份额承担对共有房屋进行管理、修缮等支出的费用;二是行使所有权时不得损害其他共有人的利益。按份共有人在使用和处分房屋时，应当按照协商一致的原则处理，意见不一致时，依占房屋份额过半数的共有人的意见作出决定。各个共有人不得各行其是。按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，共有人可根据具体情况进行选择。一、直接分割房屋形成房屋的区分所有。能够区分成彼此独立使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。二、房屋作价补偿即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。三、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3：2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。四、房屋变价分割房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。以上就是房屋按份共有分割的相关知识，了解到这些知识，希望能对各位共有人在出售房屋时有所帮助，了解这些，避免造成纠纷。

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我认为，首先，存在共有权人的话，房屋产权证上面应该有共有权人的信息，如果在有这种信息的情况下房屋产权部门仍然办理了过户登记的话，可以要求他们纠正错误。但是，也要认识到一点，您这里说已经过户10年了，很可能是10年前很多手续不完善，导致了过户的发生。如果您手头有充分的证据可以证明当年房子存在共有权人且共有权人没有同意的情况下房屋所有权发生了转移，且还需要证明房屋受让人不是善意、等价取得房屋的情况下进行诉讼才可以达到您想要的结果。

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共有房产的分割也应分别采取不同的方法。(1)共同共有房产的分割共同共有中各共有人对房产享受平等的所有权，因此，共同共有房产的分割应以权利平等为出发点。共同共有的房产应按以下办法进行分割:共同共有房产的分割必须取得全体共有人的一致意见。如果共有人之间能达成一致意见，则按协商确定的份额进行分割。如果有一位共有人不同意或提出异议，则不能进行分割。因为共同共有人的权利平等，无份额之多少，每个共同共有人的权利平等，因此，每个共有人的意见都应该尊重。如果房产的共有人之间不能达成一致意见，则可请求人民法院裁决。在我国司法实践中，法院对共同共有房产的裁决，一般也是采取调解协商的办法，确定出各个共有人的份额，然后按各自的份额，依据按份共有房产的办法进行分割。在夫妻共有房产在婚姻终止时进行分割，原则上应当采取平均分配的办法，但同时也应照顾女方及子女利益。(2)按份共有房产的分割由于按份共有房产的共有人对房产按份额享受权利，因此，按份共有房产的分割从已明确的份额比例入手，可以按以下办法进行分割:按全休共有人协商取得的一致意见进行分割。在各共有人之间不能取得协商一致的意见时，应按占份额多数的共有人的意见进行分割。但这种分割是以不得损害其他共有人的合法权利为前提的。如果其他共有人认为占份额多数的共有人的分割办法损害了他们的合法利益，他们可以向人民法院申请判决。但如果占有份额一半以上共有人提出的分割意见合乎法律，没有损害其他共有人的合法权利，那么则可按该分割办法对共有房产进行处分，而不论其他共有人同意与否。如果共有房产可以分割时，每个共有人有权利要求按自己的份额分割出去。如果共有房产不能分割，或分割后会降低房产的使用价值时，则应该采取变价分割或作价补偿的办法。

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你爷爷对房屋已经做出了安排，此房屋现在对外照常出租，在外界不允许的条件下，房屋做如下分配，房屋的三分之二归二儿子，房屋的三分之一归大儿子和三儿子共有。租金是儿女均分。由于现在房屋还允许出租。如果二儿子出售房屋，已经违反了你爷爷的遗遗嘱，侵害了其它权益人的利益，可以二种办法解决，1、二儿子出售房屋，但需要对其它权益人进行补偿，2、其它人讲二儿子的份额买下。

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