没有房产证的动迁房子如何买卖？动迁房没产证要如何交易？

• 155****0722 目前绝大多数的配套安置房有过户时间的限制，一般是产证办出后5年内不得过户，通常在产证的附记里体现。
  然而这样的房屋在房地产市场上仍有很大的销售行情，由于价格一般低于市场价值的30%（当然视房屋的具体位置、离过户限制的时间长短等而有所差别），仍然得到不少人的青睐。
  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩盖非法目的；
  （四）损害社会公共利益；
  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
  因此必须满足上述五个条件之一，合同才能被确认为无效。至于上海市目前关于配套房限期内禁止转让的地方性规定，其所规定的是当事人在限期内的转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋产权的风险，但合同没有违反法律法规，合同效力并不因此遭到否认。
  在合同有效的前提下，很多人可能吃了颗定心丸。但我们此处，就要着重地谈一谈购买此类房屋的风险了。
  简单地说，购买此类动迁房的风险的性质和种类，和购买普通二手房并无二致。同样存在卖方违约、不配合过户的情形，也存在因卖方有其他债务，房屋被查封或抵押而不能过户的情形。但是不同的是这个风险等待期特别长，所谓“风险等待期”就是在这个期限，风险是否发生、何时发生都是不确定的。一般的二手房买卖，从签订买卖合同到过户到交房，前后一般也就是2-3个月时间，在这个时间段内，有可能发生一些不确定的风险，但由于时间较短，发生风险的机率较小。而动迁房买卖从签订买卖合同到**后过户，前后可能就是5年的时间，5年那么长，发生意外的可能性就很大了。也许1-2个月内人的想法不会发生什么改变，但经过了5年，如果房价涨得非常厉害，心态再好的人可能内心都会有些微妙的变化，所以才碰到了房东中途就要加价甚至毁约的情况。
  我并不建议客户购买此类房屋，毕竟风险太不确定，但如果向客户告知过风险后，客户经过自己的权衡，仍然执意要购买的，那么也只能**大程度地为客户来降低风险。
  1、房屋买卖合同中双方当事人的诚信很重要，只要诚信，合同就能比较顺利地履行下去，因此有必要在签署买卖合同，决定购买前对房东的个人信息、家庭状况等做一个必要的了解。有可能的话，调查其资信情况，评估风险大小，防止卖方资信太差、外债过多，因为那种产权人的房屋经常因债权人申请而遭到查封。
  2、既然我们明确了此类房屋买卖合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明确权利与义务，并对各种可能情况下的违约责任做出明确约定。违约责任的标准定得尽量高一些，并无坏处。因为违约金过高或过低，并没有绝对的所谓“20%”或多少的标准，而是与实际损失想比较而言。如果将来5年后，损失小于合同中约定的违约金，依据法律可根据实际损失适当调低违约金；如果损失高于合同中约定的违约金，依据法律可根据实际损失适当调高违约金。显然对于守约方来讲，选择前者相对更有利一些。当然制定合同中有很多细节，委托律师拟定可以达到更全面的保护。
  3、因为目前签订的房屋买卖合同一般不能在交易中心备案，无法防止一房两卖，除了让卖方实际交房作为保障外，一般会同时办理抵押登记手续。这个手续能起到比较好的作用。但并不是万无一失的。比如卖方完全可以补办产证，再设立其他抵押（抵押并没有次数的限制）；同时由于交易中心认可的是借款抵押协议，而借款实际并不存在，此抵押协议有被认定为无效的风险。
  4、目前除了将房屋产权证、他项权利证书原件直接交买方保管，并由买方占有房屋以外，如有可能的话，还可以要求卖方将有关房屋的所有权利委托给买方指定的第三人行使，这个第三人必须是买方绝对信任的，保证将来符合交易过户条件时，即使卖方不出面配合，仍然可以由委托人凭公证书直接将房产过户给买方，避免可能产生的诉讼成本和时间成本。当然这种委托书目前上海多家公证处已不予办理，但这并不代表此类合同不合法。有客户至外地办出了有同样效力的公证委托书。但此类委托书也有被卖方私自撤销的风险。 2019-11-18 20:13:35
• 131****0778 拆迁安置房通常分为市场安置商品房，即通过转让取得土地使用权进行开发建设楼房进行安置，此种房屋可以自由上市交易，还有即政府划拨土地进行建设房屋用于安置，此种房屋需要到当地政府咨询是否在该安置房转让时需要补交土地出让金。
  
  安置房在未取得房产证之前，都暂时不属于被安置户的产权，属于期权的范畴，房产产权的确认以产权登记为准，因此与被安置户的关于拆迁房的交易不予认可，存在房屋交付及房产证办结时市场价变化大而卖方反悔的风险，导致权益不能得到保护。
  
  即使对方能够如约办理过户，也存在因房产未过5年而增加税费的风险，所以不鼓励购买。
  
  如果真因为价格合适执意购买，需要对购买协议明确对方办理过户及相关费用承担的责任，并明确对方违约的赔偿责任。并以第一时间入住及办理完成过户的产权证作为交付全款的条件。方可**大程度减少风险。 2019-11-18 20:13:28
• 145****6354 这本来就是一桩风险交易。
  房产交易的法定凭证是房产证，卖方既然还没有房产证，就不可能再提供其他有效凭证了。
  如果签订包括中介在内的三方合同，合同中明确承诺产权满五年以后，卖方必须协助买方过户产权并有违约赔偿的比例或数额。
  合同三方各一份保存。
  这样可以降低风险度，但五年以后的事很难下断语。 2019-11-18 20:13:25