购买小产权房的弊端是哪些？

• 158****0040 一、住房梦。
  
  低售价、低租金，成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦。
  
  二、小产权房主导者的超额利益。
  
  基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，很多小产权项目打着新农村建设的名义也迅速发展。
  
  农村土地是集体所有制，目前流入市场新增的小产权房主要基于集体用地，甚至部分占用耕地。村干部手里掌握着村集体用地的公章，私自卖地很容易，在不用交纳土地出让金和各种税费情况下，小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益。
  
  三、合作开发商也可按比例分成。
  
  由于不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。 2019-11-15 19:29:07
• 146****4121 一、小产权房一般有哪些类型？
  
  在城市里，有这样一种房产，被叫作“小产权房”。它主要有三种类型：
  
  1、原住村民自己筹资兴建的农民楼。
  
  2、村集体组织在集体用地上建设的统建楼。
  
  3、开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘。甚至有些小区外观和商品房没什么两样。
  
  因此城市小产权房的建设方有个人、村委、公司三个不同的主体。另外，不同的建设方所签订的买卖合同也会有所不同。
  
  一般说来，个人的独栋小产权房以出租为主、也有的整栋出售，或者分割出售。村委和开发商建设的小产权房则以出售为主，交易的时候一般都签《集资建房协议》。因为都没有国家颁发的产权证，再加上小产权房不能在银行贷款，价格一般只有同区域商品房的三分之一。
  
  但近几年有开发商修建的小产权房向高层化、社区化发展。因此小产权房的外观与商品房几无二致。
  
  二、具体来说，小产权房有哪些优缺点呢？
  
  1、优点
  
  小产权房价格低；小产权房不限购；现在一部分小产权房还比较正规，有合理规划和专门物业，有些还有**配套等。
  
  2、缺点
  
  没有不动产权证，只有《合资建房协议》的合同来约定权属；需要全款购买，小产权房不能在银行按揭贷款。因此购买需要全款，部分可以做短期贷款，但是利率相比较高；质量监管缺位，部分小产权房的设计、施工质量，有可能存在安全风险。因此建议选择社区大一点，楼栋较多的楼盘；未来套现困难，涨值相对较慢，且还有被拆掉血本无归的风险。
  
  三、买小产权房的注意事项有哪些？
  
  看起来优缺点似乎不相伯仲，那到底买还是不买呢？如果资金够的话当然还是建议买商品房，但如果手头的钱不多、又想在城市有自己的家，那就要注意到以下这些问题，因为小产权房还是值得一买的。
  
  1、在购房时，一定要先确定开发商是否具有房屋的承建资质和政府部门的审批手续，包括使用权证、施工许可证。如果基本的文件都没有，购买这样的房子需要注意存在的风险。另外，尽量选择社区大一点，楼栋多的小区。有些小产权小区建设的跟商品房外观没什么区别，真很难分辨。
  
  2、对于开发商出示的批文，一定要再三验证其真实性。一般可以通过当地政府官网查看或直接前往政府部门咨询了解。 2019-11-15 19:29:01
• 158****1470 小产权房的坏处是法律上的权利没有保障，即不能确定房屋所有权（没有明确的产权），不能办理房屋产权证，不能依照法定程序进行买卖。另外，如遇国家征收，所得补偿也较有完整产权的房屋要低的多。
  小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
  小产权房有五大风险和危害：
  其一，因为“目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售”，所以购买了小产权房的人没有产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益；
  其二，这类房子不能上市交易；
  其三，如果是占用耕地建设，违反了国策；
  其四，扰乱房地产秩序的建立；
  其五，别墅产品类型居多的小产权房，业主和当地村民因为社会财富等不同，容易形成新的社会矛盾。 2019-11-15 19:28:54
• 142****9390 一般小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；二是在集体企业用地或者占用耕地违建设的房子；三是各类农业园或养老院的别墅。
  小产权房与大产权房的区别
  一、小产权房
  ①小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。
  ②个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。
  ③小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
  ④购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
  二、大产权房
  ①大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
  ②职工可以自由或转让大产权房，没有时间上的。
  ③大产权房的用地是由国家(也就是当地)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
  ④购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。
  买小产权房的风险
  1、缺少“五证”
  如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受律的保护。
  2、拆迁难补偿
  只要依办理了审批手续，它就是合建筑。但也不排除那些在规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
  3、质量难保证
  这些房屋价格便宜，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
  4、小产权房不能抵押或者上市转卖
  由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
  5、小产权房不能抵押贷款
  小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合的质押物抵押到银行，银行贷款就无批复，这意味着你需要一次性付款买房。
  小产权房存在的一个重要原因就是它的价格非常便宜，给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险，因此，购买这类房屋一定要谨慎。 2019-11-15 19:28:48