房产纠纷房屋差价如何赔偿？房产买卖差价什么意思？

二手房的差价=卖出合同价-买入价（取得价）-应扣除的费用。二手房交易税费：契税由买方交纳，交税比例是：1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。过户费用：(1)契税：90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担（二套房按3%收取）；(2)土地增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担；(3)所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担；(4)房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担；(5)房屋产权登记费：80元。买方承担；(6)房屋评估费：按评估额0.5%。

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预期利益(可得利益)损失在房屋买卖合同纠纷中多被买受人一方引用，买受人通常主张称:因出卖人根本违约，买受人不能依买卖合同约的定价格取得房产所有权，导致买受人遭受房产**部分的利益损失，属于间接损失应有违约方予以赔偿。《合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据该条规定，要求赔偿预期利益损失的适用前提是合同有效、对方违约。上述案例中合同有效，但因合同目的无法实现，导致合同解除，此时可以要求违约方赔偿预期利益损失的。根据《民法通则》和《合同法》有关规定和损害赔偿理论，合同解除后的损害赔偿首先包括因恢复原状而发生的损害，因合同解除的法律效果就是要将当事人之间的权利义务关系烣复到合同订立前的状态。一般情况下，房屋买卖合同中都约定了出卖人违约要承担的违约金或违约金计算方式。如果买受人主张的违约金及实际损害赔偿金能够得到法院足额支持，买受人就已经因出卖人的违约行为得到了补偿，其所得高于实际交付的购房款，买受人的财产没有损失。所谓房屋增值产生的预期利益损失，实际上意指出卖人违约，房屋价格上涨，导致买受人无法以同等价款购得房屋的情况。但预期利益损失是否就意味着应基于现在市值倒推至签约时市值计算差价的方法确定?实践中这通常只是作为一个参考因素。因为房产**不仅基于生产经营活动产生，也受市场、供应、政策等多种因素的影响，房屋是否会**具有不稳定性、不确定性。什么时候**、哪个区域的房产**、涨幅多少等都存在很大的变数，而根据《合同法》第一百一十三条规定，可得利益损失赔偿须违约方在缔约时就能够预见到的损失，未能预见到的部分违约方不承担赔偿责任。房屋买卖合同中出卖人缔约时可能预见到房价会上涨，但很难预见到涨幅，如果以倒推的方法来确定可得利益损失，则违背了《合同法》第一百一十三条规定的可预见性规则。因此实践中法院即使支持买受人关于房屋增值的预期利益损失的请求，一般也会酌情予以调整。

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签了房屋买卖合同后，买方想违约，就必须承担相应的违约责任。违约责任以可参阅《合同法》的如下规定处理：第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国合同法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

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　　如双方当事人不能协商确定的：(1)原则上可比照**类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼同层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋**的损失;(2)无**相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋**的差价损失。 　　3、认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的**情况等，合理确定。 　　4、守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋**而产生的差价。

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　房产中介在二手房交易中非常重要，中介提供的居间服务是否规范直接关系到房产买卖的安全性，在实务中客户与房产中介产生的纠纷非常多，这些纠纷主要有以下八种：　　一、 因支付意向金引起的纠纷　　中介带买方看房，一旦客户流露出购买意向，中介往往会趁热打铁，说服买方支付意向金并要求签订居间合同，而且会解释支付的只是“意向金”而不是“定金”，如果买卖不成还会退还。但等到买方不想买要求返还时，中介却说已交给卖方变成了“定金”，如果反悔会被没收。　　买方付“意向金”的时候，一定要看清楚居间合同对意向金是怎么约定的。通常中介提供的《居间合同》写得密密麻麻，字又非常小，买方往往在中介的催促下粗粗看一下就签了字，根本不清楚意向金是怎么变成定金的。《居间合同》其实比正式的买卖合同都重要，其中玄机很多，但在二手房买卖中往往被忽视，特别是里面约定的“意向金转定金”的条款。　　“意向金转定金”通常约定由买方先付一部分钱款作为意向金交给中介，如果卖方同意居间合同中的条件(包括总价及付款方式)，中介就将意向金转交给卖方，此时意向金就转为定金，如果买方反悔不买则不能要求返还，如果卖方反悔不卖则要双倍返还。所以，买方付钱的时候确实是意向金，但如果卖方同意卖，那就变成定金了。所以一定要看清居间合同条款，不能随随便便就付了意向金。　　二、 因跳中介引起的纠纷　　跳中介通常有两种情况：　　第一种情况：买方看房时签了《看房确认单》(《看房确认单》上有买方跳开中介与卖方私下成交，买方应当向中介支付违约金)，看了房以后，买方通过其它中介公司成交。　　买方通过其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收佣金，也有可能是通过其它中介公司谈下来的成交价格更低一些。如果是前一个原因，毫无疑问买方应向前一家中介公司承担违约责任，因为《看房确认书》也具有约束力，买方的行为显然违反了诚信原则因而要承担违约责任。但如果是后一种原因，买方实际上是按新的交易条件达成的合同，其目的并不是为了少付佣金，所以不应当承担违约责任。　　第二种情况：买卖双方与中介签订《居间合同》(《居间合同》中有买卖双方跳开中介私自买卖要向中介支付违约金的内容)后，为了规避中介费，买卖双方先协议终止合同，再跳开中介直接成交。但《居间合同》不只是一个买卖合同，还包括居间合同的内容，即使买卖双方终止了合同，也只能终止买卖合同，不能终止居间合同，这种情况下买卖双方仍然应当向中介承担违约责任。　　三、 因合同无效、终止引起的纠纷　　合同无效的情况较为常见。比如：房子的产权登记为张三和李四，签合同时只来了张三，张三可能会出具一份委托书说明他已得到李四的授权，或者只是口头上告诉中介出售房屋已得到李四的同意。合同签订后，李四却提出说他从来没有同意过。这时买方可能已经支付了定金或者**款，纠纷由此产生。　　根据法律规定共有财产出售要得到所有共有人的同意，否则合同无效。很多人认为合同无效就不会产生任何法律后果，这种看法是错误的。合同法规定合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此如果确实没有证据证明李四同意卖房，那合同无效，张三应当赔偿买方的经济损失。但如果张三无力赔偿，买方能不能追究中介公司的责任?笔者认为要看中介公司有没有过错。如果中介公司有过错，比如中介未对李四的授权进行审核，那么中介应当赔偿。如果中介没有过错，那么中介就不必赔偿。在合同终止的情况中，造成合同终止的原因有很多，比如买卖双方协商一致决定终止合同，再比如一方违约如逾期不付款另一方行使合同解除权而将合同解除。买卖双方协商一致终止合同的，仍然应当向中介方支付适当的报酬，如因一方违约造成买卖合同解除，违约方应当赔偿中介方的损失即佣金的损失。　　四、因未充分了解房屋情况引起的纠纷　　买方付了定金后发现房子的朝向不是中介告知的南北朝向，或者发现房子渗水，这些情况在第一次看房时没有发现，买方于是提出退房，但此时房东不肯退还定金。买方能不能向中介索赔定金损失?　　这类案件买方败诉率非常高。房产中介只是居间方，居间人提供的服务是报告订立合同的机会或者提供订立的媒介服务。中介只是根据自己的知识和房东的描述将房屋的情况告知买方，“看房”会产生非常重要的法律后果即“认可房屋的现状”，包括朝向、位置、格局、质量、装修等等，买方看了房又认为自己没有看清楚而提出退房通常不会被法院所认可，除非有证据证明卖方故意隐瞒房屋的缺陷。即使中介有意误导，买方也很难就被中介误导的事实进行举证，因而会将自己陷入很不利的地步，所以买方不能轻信中介或房东对房屋情况的描述，一定要自己亲自查看，仔细询问。

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