拆迁买安置房折扣多少?买拆迁安置房，应缴纳何种税，税率多少

• 135****4198 拆迁安置房可以买，但安置房不同于商品房，购买有一定风险，有些事情还需注意。
  
  拆迁房主要分为两大类：
  
  一类是因市政工程拆迁而配置的房屋,这类房子房屋产权属于个人所有,但是在获得产权证后5年内不能上市交易。
  
  另外一类是因房产开发等因素而拆迁的房子,这类房屋与普通商品房无异,属于被安置人的私有财产,可以自由上市交易。拆迁房因其安置对象是特定的拆迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策约束。
  
  购买拆迁安置房需注意以下几点：
  
  1、明确房屋的土地类型及性质
  
  要注意是集体土地还是国有土地，如果是集体土地上的非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重，因为此类土地上的房屋，集体组织成员的权益才会受到保护。如果是非集体组织成员，再拆迁的话可能不会得到任何赔偿。
  
  2、明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴
  
  特别是现在的“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象有明确限制。 2019-10-28 10:02:13
• 144****1288 1、首先你的拆迁房要过了规定的年限，才可以入市进行交易（有的地方三年内不得交易，有的地方五年内不得交易，有的地方是在五年内干脆暂不给办理房产证）。
  2、对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。应纳税额计算公式为：应纳税额=(计税价格-被拆房屋拆迁补偿款)×税率。 房屋拆迁契税优惠政策的适用对象，包括被拆迁房屋的所有权人，或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。
  3、应纳税在减去以上减免部分外，按商品房交易计算和缴纳税费。 卖方应缴纳税费主要有： 税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入为计税基数。 各类税收共有8种，包括：增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，增值税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5.55%； 对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.15‰； 个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为 2019-10-28 10:02:08
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  “三旧”改造相关税收政策问题探讨
  
  本文结合实务中“三旧”改造案例对相关税收政策问题进行探讨，主要基于：一是对“三旧”改造涉及的税务问题进行总结，用于个人学习；二是对改造主体在“三旧”改造中可能遇到的税收风险点进行提示；三是“三旧”改造涉及的税收政策诸多不明确，希望引起上级重视，减少税收不确定性对纳税人决策的影响。文章只代表笔者个人观点，仅供批判，原文的部分内容发表于《注册税务师》杂志。
  
  随着大型城市的发展和人口集聚，可以直接开发的“熟地”越来越少，且城市中部分区域需要拆迁、改造和升级，“三旧”改造就是针对城市退化现象而采取的干预措施，对旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造，实现存量土地的资源整合和存量挖掘，促使城市“新陈代谢”，为城市经济发展寻求新的空间。目前“三旧”改造已逐渐成为一线城市重要的供地方式，相对于正常的房地产开发，“三旧”改造在土地供应方式上更为多元、征用和拆迁更为简便、土地收益的分配也更为多样化，因而“三旧”改造更是对税收政策适用带来了诸多影响。
  
  第一类：政府主导模式
  
  案例一：政府直接收储
  
  A公司拥有1宗工业用地，上盖有建筑物，部分办理了房产证，部分未办理房产证。根据市政府会议纪要，该宗土地属于“三旧”改造的范围，并取得国土部门纳入“三旧”改造的批复：“公开出让、收益支持”，该宗土地交由市土地开发中心收储，A公司获得补偿款为后续土地公开出让价款的60%（先由市土地开发中心按照现行基准地价的60%预付给A，后续多退少补）。土地完成收储后，B公司通过招拍挂取得，国家出让价款为1000万。
  
  【案例简析】：
  
  环节
  
  纳税主体
  
  所涉主要税费
  
  政府收储环节
  
  A公司
  
  增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税
  
  公开出让环节
  
  B公司
  
  契税、印花税
  
  房地产开发销售环节
  
  B公司
  
  增值税及附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、印花税
  
  【疑难问题】：
  
  问题1：对A公司将土地使用权被国家收储而取得的补偿款是否应征收增值税？地上建筑物一并被国家收储是否征收增值税？
  
  根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“财税[2016]36号文”）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税，该文件并未限定土地使用权归还的具体形式，案例中土地开发中心代政府履行土地收储职能，A公司取得的土地收回补偿款可以符合该条规定，免征增值税。另外，地上建筑物连同土地使用权一起被国家收储，目前并没有免征增值税的规定，是否视作不动产转让征收增值税，各地税务机关把握不一。笔者认为，地上建筑物与土地使用权作为不可分割的一部分，技术上也难以对补偿款在土地使用权和地上建筑物之间划分，从有利于城市更新、保持其他税种一致性的角度，可以考虑一并免征增值税。
  
  问题2：对A公司将土地使用权及地上建筑物被国家收储而取得的补偿款是否应征收土地增值税？
  
  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。案例中A公司可以提供市政府会议纪要和国土部门“三旧”改造的批复，笔者认为可以理解为符合城市实施规划的需要免征土地增值税。但是，实际中存在部分地方政府的土地收储中心与企业自行协商，按市场价格收储土地，后续根据实际需要再进行规划、利用的情况，不能证明因“城市实施规划”、“国家建设的需要”，笔者认为此种情况能否符合免征土地增值税的规定需要慎重。
  
  问题3：假设通过“招拍挂”仍为A公司取得本宗土地，只需支付出让金的40%，则A公司缴纳契税的计税依据如何确定？后续开发房地产转让时，A公司土地增值税可以扣除土地成本是按照1000万还是400万？ 2019-10-28 10:01:54