业主委员会能制定小区公约吗?小区业主委员会如何成立？

• 148****5097 业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
  
  一、业主大会的成立规定:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
  
  二、物业管理区域的划分规定:一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
  
  三、业主大会投票权确立规定:
  
  业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
  
  四、业主大会的开会要求和表决方式规定:
  
  1、召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
  
  2、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
  
  3、业主可以委托代理人参加业主大会会议。 2019-10-25 12:35:32
• 143****3801 　选举产生业委会的程序如下：
  　　一、、提出申请
  　　符合成立业主大会条件的，业主向区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府收到书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
  　　二、产生筹备组成员
  　　首次业主大会筹备组成员一般为5—15名，首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
  　　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。（也可以自荐）
  　　三、筹备组成员名单公示
  　　所在地居（村）民委员会将业主的推荐的筹备组成员名单自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 2019-10-25 12:35:14
• 134****8110 1.成立业主大会的目的是什么？
  
  答：有两个目的：一是为了实现业主自治；二是通过建立业主大会，以及建立各种制度，使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。
  
  2.业委会有哪些类型？
  
  答：一种是在发展商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性，因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。但若细究，不禁质疑它究竟能体现多少业主的利益。一种是全体业主召开业主大会，成立业主委员会，到小区办备案。
  
  3.业委会和业主大会有何不同？
  
  答：《条例》有关“业主和业主委员会”中明确规定：一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业等。这里面很清楚讲明：小区物业管理事务的“话事权”在业主大会，而不是业主委员会。业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。也可以说，将来业主的大事情由大家决定，小事情则由业委会来处理。
  
  4.启动首届业主大会的前提和法律依据是什么？
  
  答：首届业主大会即社区第一次成立的业主大会。通读《物业管理条例》、理解条例内容是召集启动业主大会的前提。业主大会不是所谓的自发组织，更不是违法组织。召开业主大会的法律依据是中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》、建设部印发的《业主大会规程》和房地局颁布的相关文件。
  
  5.业委会筹备组成员到底由哪些人组成？
  
  答：发展商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都可以组成。
  
  发展商成为筹委会成员是合理合法的。发展商在实现销售前拥有业权大家都比较熟知；同样，在业主大会成立前，也需要实现包括产权证、管理权在内的权利的转移，实现发展商和业主的权利交接。从某种程度上讲，发展商一般情况下仍或多或少拥有小区的物业，也是业主之一，具备筹备组主体资格。
  
  居民委员会和街道办事处的指导也必不可少。随着政府对业委会在小区内活动的重视，以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑，政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导。
  
  特别提醒：筹备组中的业主代表不必是业主本人，可以是业主的亲戚、律师，但要有代表身份证明。而业主委员会的候选代表人必须是业主本人。
  
  6.筹备组的业主代表如何产生？
  
  答：代表的人数以十人左右为合适，容易形成决议。如果自荐人数超过所需人数时，所有自荐人应首先决定自荐人数。对于多余人选的淘汰，有以下三种方式：1.自动退出。2.无人自动退出时，全体自荐人应先制定集体文字协议，并在所有自荐人认可签字（或录像存证）后，再进行互相推选。3.当所有自荐人不能形成集体协议时，可在小区中进行“海选”。在小区全体业主中“海选”出业主代表。但是这种方法成本很高。 2019-10-25 12:35:08
• 136****8706 一、成立业主委员会的条件
  
  业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
  
  一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
  
  1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；
  
  2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；
  
  3、住宅出售已满两年。
  
  二、成立业主委员会后要办理登记手续
  
  业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：
  
  1、成立业主委员会登记申请书；
  
  2、业主委员会委员名单；
  
  3、业主委员会章程。
  
  区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。
  
  三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责
  
  1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
  
  2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；
  
  3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；
  
  4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
  
  5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
  
  6、监督公共建筑、公共设施的合理使用；
  
  7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
  
  8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。
  
  四、业主公约的效力
  
  1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
  
  2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
  
  3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案；
  
  4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。
  
  5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。 2019-10-25 12:35:01