个人怎样卖房子快?怎样才能把自己的房子快速卖出去?

现场销售的基本流程及注意事项因房地产业产品的异质性，楼盘具有不可移动、每一个产品都因其地理位置、周遍环境不同而具有唯一性，因此，在房地产业的销售中，客户到访、售楼接待是其**重要的组成部分。大多数客户只有产生参观现场的冲动后，才能形成购买欲望，在经过多次到访、考察后才能产生购买决定。因此可以说，买楼是一项复杂的系统工程，售楼员只有在这一工程中充当专业的解说员、优秀的推销专家、客户的购买决策伙伴之后，才能赢得客户**后的购买。第一节迎接客户一、基本动作1．客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼“欢迎参观”，提醒其他销售人员注意。2．当值销售人员立即上前，热情接待。3．帮助客户收拾雨具，放置衣帽等。4．经过接待，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。二、注意事项1．销售人员应仪表端正，态度亲切。2．接待客户或一人，或一主一副，以二人为限，绝对不要超过三人。3．若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而热情的接待。4．没有客户时，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好印象。第二节介绍产品一、基本动作1．交换名片，相互了解，了解客户的个人资讯情况。2．按照销售现场已规划好的销售路线，配合灯箱、模型、样板间等销售道具，自然而又有重点的介绍产品（着重地段、环境、交通、生活配套设施、楼盘功能、主要建材等的说明）。二、注意事项1．侧重强调本楼盘的整体优势。2．用自己的热忱与诚恳感染客户，努力与其建立相互信任的关系。3．通过交谈正确把握客户的真实需求，并据次此迅速制定自己的应对策略。4．当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互的关系。第三节购买洽谈一．基本动作1．倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。2．在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户作试探性的介绍。3．根据客户所喜欢的单元在肯定的基础上，作更详尽的说明。4．针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。5．适时制造现场购买气氛，强化其购买欲望。6．在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。二．注意事项1．入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内。2．个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。3．了解客户的真正需求，了解客户的主要问题点。4．注意与现场同事的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户。5．注意判断客户的诚意、购买力和成交概率。6．现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。7．对产品的解释不应含有夸大、虚构的成分。8．不是职权范围内的承诺应报经现场经理通过。第四节带看现场一、基本动作1．结合工地现况和周边特征，边走介绍。2．按照户型图，让客户切实感受自己所选的户型。3．尽量多说，让客户始终为你所吸引。二、注意事项1．带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全。2．嘱咐客户戴好安全帽，带好其他随身物品。第五节暂未成交一、基本动作1．将销售海报等资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。2．再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其作义务购房咨询。3．对有意的客户再次约定看房时间。4．送客至大门外。二、注意事项1．暂未成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员都应态度亲切，始终如一。2．及时分析暂未成交或未成交的真正原因，记录在案。3．针对暂未成交或未成交的原因，报告现场经理，视具体情况，采取相应的补救措施。第六节填写客户资料表一、基本动作1．无论成功与否，每接待完一组客户后，立即填写资料表。2．填写重点：*客户的联络方式和个人资讯资料；*客户对楼盘的要求条件；*成交或未成交的真正原因。3．根据客户成交的可能性，将其分类为：A很有希望B有希望C一般D希望渺茫等四个等级，以便日后有重点地追踪访询。4．一联送交现场经理检查并备案建档，一联自己留存，以便日后追踪客户。二、注意事项1．客户资料表应认真填写，越详尽越好。2．客户资料表是销售员的聚宝盆，应妥善保存。3．客户等级应视具体情况，进行阶段性调整。4．每日或每周，应由现场经理定时召开工作会议，依客户资料表检查销售情况，并采取响相应的应对措施。第七节客户追踪一、基本动作1.繁忙间隙，按客户等级与之联系，并随时向现场经理口头报告。2.对于A、B等级的客户，销售人员应将其列为重点对象，保持亲密联系，调动一切可能条件，努力说服。3.将第一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断。4.无论**后是否成交，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。二、注意事项1．追踪客户要注意切入话题的选择，不要给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。2．追踪客户要注意时间的间隔，一般以两三天为宜。3．注意追踪方式的变化：打电话、寄资料、上门拜访，邀请参加促销活动，等等。4．两人或两人已上与同一客户有联系时，应该相互通气，统一立场，协调行动。第八节成交收定一、基本动作1．客户决定购买并下定金时，利用销控对答来告诉现场经理。2．恭喜客户3．视具体情况，收取客户小定金或大定金。并告诉客户对买卖双方的行为约束。4．详尽解释定单填写的各项条款和内容：总价款栏内填写房屋销售的表价；定金栏内填写实收金额，若所收的定金为票据时，填写票据的详细资料；若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额填写与定单上；与客户约定签约的日期与签约的金额，填写于定单上；折扣金额及付款方式，或其他附加条件于空白处注明；其他内容依定单的格式如实填写。5．收取定金，请客户、经销售人、现场经理三方签名确认。6．填写完定单，将定单连同定金送交现场经理点收备案。7．将定单第一联（客户联）交客户收妥，并告诉客户于补足或签约时将定单带来。8．确定定金补足日或签约日，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。9．再次恭喜客户。10．送客至大门外。二、注意事项1．与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。2．正式定单的格式一般为一式四联：客户联、公司联、工地联、财务联。（注意各联各自应该所被持对象）3．当客户对某套单元稍有兴趣或决定购买但未带足足够的金额时，鼓励客户支付小定金时，鼓励客户支付小定金是一个行之有效的法。4．小定金金额不在于多，三四百元至几千元均可，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。5．小定金保留日期一般以三天为限，时间长短和是否退还，可视销售状况自行掌握。6．定金（大定金）为合约的一部分，若双方任一方无故悔约，都将以原定金金额予以赔偿。7．定金收取金额的下限为1万元。原则上定金金额多多益善，以确保客户**终签约成交。8．定金保留日期一般以7天为限，具体情况可自行掌握。9．小定金和大定金与合同签约之间的间隔尽可能的短，以防各种节外生枝的情况发生。10．折扣或其他附加条件，应报现场经理同意备案。11．定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。第九节定金补足一、基本动作1．定金栏内填写实收补足金额。2．将定金补足日及应补金额栏划掉。3．再次确定签约时期，将签约时期和签约金额填写与定单上。4．若重新开定单，大定金定单依据小定金定单的内容来填写。5．详细告诉客户签约日的各种注意事项和所需带齐的各类证件。6．恭喜客户，送至大门处。二、注意事项1．在约定补足日前，再次与客户联系，确定日期并作好准备。2．填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确。3．将详尽情况向现场经理汇报备案。第十节换房一、基本动作1．定购房屋栏内，填写换房后的户型、面积、总价。2．应补金额及签约金，若有变化，以换房后的户型、面积为主。3．于空白处注明哪一户换到哪一户。二、注意事项1.填写完毕后。再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确。2.将原定单收回。第十一节签订合约一、基本动作1．恭喜客户选择我们的房屋。2．验证身份证原件，审核其购户资格。3．出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的使用条款：转让当事人的姓名或名称、住所；房地产的位置、面积、四周范围；土地所有权性质；土地使用权获得方式和使用期限；房地产规划使用性质；房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；房地产装修的价格、支付方式和期限、房地产支付日期、违约责任；争议的解决方式。4．与客户商讨并确定所有的内容，再职权范围内做适当让步。5．签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金。6．将定单收回，交现场经理备案。7．帮助客户登记备案和银行贷款事宜。8．登记备案且好银行贷款后，合同的一份应交客户。9．恭喜客户，送客户至大门外。二、注意事项1．示范合同文本应事先准备好。2．事先分析签约可能发生的问题，向现场经理报告，研究解决的法。3．签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一极主管。4．签合同**好由购房户自己填写具体条款，并一定要其本人签名盖章。5．由他人代理签约，户主给予代理人的委托书**好经过公证。6．解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感。7．签约后的合同，应迅速交房地产交易管理机构审核，并报房地产登记机构登记备案。8．牢记：登记备案后，买卖才算正式成交。9．签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。10．客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约时间，以时间换取双方的折让。11．及时检查签约情况，若有问题，应采取相应的应对措施。第十二节退房一、基本动作1．分析现场退房原因，明确是否可以退房。2．报现场经理或更高一级主管确认，决定退房。3．结清相关款项。4．将作废合同收回，交公司留存备案。5．生意不在情谊在，送客送至大门外。二、注意事项1.有关资金转移事项，均须由双方当时人签名确定。2.若有争议无法解决，可申请仲裁机构调解或人民法院裁决。第十三节提供超值服务的表现形式超值服务的表现可能包括以下一种或几种方式：1．站在顾客立场上，给顾客提供咨询服务；2．为顾客提供其所需要的信息；3．注重感情投资，逢年过节寄卡片、赠送小礼品等；4．主动向顾客寻求信息反馈并提供所需的服务；5．实实在在地替顾客做一些延伸服务，使顾客不又自主地体会所接受服务的“超值”；6．在业务和道德允许的范围内，为顾客提供一些私人事务的方便。

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一、选取大中介较可靠　　虽然二手房市场中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令卖房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。　　专家建议：卖方**好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，**重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。　　二、选择独家代理更安全　　目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。　　据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，一般合同能提供更多的客源促进交易早日成交，但另一方面电话太多会给卖房者带来一些困扰，同时可能存在多家代理报价不同被过多杀价的情况。交易过程中也可能会存在一定的风险。独家代理合同更能保证交易的安全性，相对而言会减轻卖房者电话频繁和杀价太多的风险。　　三、代理有效期宜短不宜长　　如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？　　专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。　　四、“跳过”中介有风险　　有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。　　二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，这将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。　　五、不能签“到手价”　　据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。　　二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，**后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。　　六、心平气和报房价　　330新政之后，许多满2年免营业税的二手房业主大幅提升了自己的房价，在大家都在涨价并且认为市场已经回暖的时候，其实买房者也不会愿意为本来不应给的营业税买账，所以对市场期望值太高盲目开价的话就会陷入难以成交的窘境。　　专家建议，业主在报价的时候一定要心平气和，客观估计自己房子的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。

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买卖房屋可以不经过中介。二手房交易十大注意事项：一、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。二、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。三、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。四、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。五、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。六、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。七、市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。八、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。九、中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。十、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

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1、多家中介登记售房信息：一家中介的客户是有限的，如果房屋周边的中介都在推销您的房子，那么离售出的时间就不远了，千万不要相信什么独家销售，那么多家都卖不出去，凭什么他能保证独家销售？2、降低售价：购房者选购二手房，除本身考虑合适不合适以外，房屋的性价比也是**直接的参考方式，同等条件下，你的价格比别人低，购房者自然选择你这套；另外，如果你的房价确实明显低于市价，很多在中介里打滚的投资客也会乐于出手的。3、保持房间整洁：人人都希望有一个干净整洁的家，保持房间整洁，看房者的心情也会好很多，成交的机率就会更大。

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二手房销售之建议本人非房产中介，从1999年买的人生的第一套房子算起，自己经手买或卖的房屋已经有7套了，其中各有原因和目的。回顾这段经历，拿出来分享，如果部分能帮助大家，过程中的跑腿和坚持也算没有白费。买卖二手房的行政流程这里就不做叙述和补充了，房产中介机构是这方面的专家，并且政策的调整也随时影响着流程的细节，我这里是以买卖双方的视角对如何做足准备功课进行交易补充一二，希望能起到四两拨千斤的作用。A，先谈卖房：A-1，想清楚了，确定自己是要将这套房产卖掉？既然如此，大家都是生活在真实世界中的凡人，大概都清楚即将销售房产的大致房价，比如2万5，2万，只需有这种模糊数字的概念就可以了。如果不清楚，打开电脑查一查就差不多知道了。A-2，清楚自己房子的附属设施，如阁楼，阳台，花园，车位，储藏室等。除了车位比较直接可以进行价位计算，其他东东在卖房的时候经常表现的像鸡肋，因此可以在关键的时候用于维持总价。A-3，清楚自己房子的优缺点。这里分为两种，一种是自己常住的类型，优缺点比较容易总结。另一种是自己从没有常住，买来之后因为某种原因一直在出租等，优缺点的收集，特别是缺点方面就比较困难了。当然你既然准备卖掉这套房产，就好比离婚，一定有充足的理由说这房子不好（自己认为的不好，不代表买家也认为不好，这里不是谈道德，这里谈交易）。记住：优点信息来自于网上，缺点信息来自于自己的生活。优点是将这个小区的优点和这个房子的优点叠加，缺点则就是这个房子的缺点了，比如没有电梯，比如西晒的太阳，比如停车位紧张，比如靠近垃圾站等等（房产证及房产证面积请拍照）。A-4，自我估价：根据以上信息和自己的家人讨论一下价格，包含一个低价和一个**高价。闭门造车也没有关系，又不是马上就出手，甚至可以在自己得出的高价基础上再乘上1.1-1.2的系数以保证自己不后悔。A-5，有了以上的全盘审视，接下来的事情就好办了，花一个下午的时间跑跑沿街的房产中介机构，延伸一些，不要只跑小区门口的中介机构，跨度大一些。当然首先是小区门口的中介机构，他们对这个小区很熟悉，熟悉每栋楼的特点。然后是跨越到两个红绿灯辐射的范围，再然后是看是否要跨区，总体拜访数量建议至少五至六家机构。A-6，跑这些机构干什么呢 --- 告诉他们想把现在的一套房产转手，不要说出自己对价位的预估，当面听听他们的专业全盘建议。他们也许会说你希望到手多少钱，就说自己不懂行，没有底，当然这个房子优缺点还是要有选择的告知中介人员。人分为两类：乐观和悲观。不是说泪流满面才是悲观，也许那是激动而至。也不是说面带笑容就是乐观，也行那是苦笑。针对同一套房产，不同的中介机构给出的建议价就不一样。曾经一套房子不同中介机构给我的价格差异达到了40万之多。这不奇怪，这同每个中介机构人员对政策把握/市场理解/专业水平/处事风格/攻关能力/团队氛围有关。如果时间充沛尽量多拜访一些中介机构，这是一个采样的过程。这个技术活涉及潜在的客户群分析，曾经的成功案例分享，房地产市场的后续走向，以及小区的优缺点全盘分析等。A-7，定价：根据以上信息，综合自己拜访前估的高价和这几家房产中介机构建议的价格，结合自己房子的实际情况，定一个高于市场的销售价格。A-8，发布：每个城市/每个地区，都有方便市民的二手房发布网站，注意不是在某个房产中介机构的网站发布，而是要让很多中介机构都能看到的网站发布。发布的时候注意几点：A-8-1,准备一些照片，只发布其中1-2张即可（不要将房产证照片发布，不要将楼栋号的照片发布）；A-8-2,包含哪些家电/家具一并出售；A-8-3,价格说明清楚：是到手价！就是实实在在到自己手的价格（我们不专业，不清楚政策又有什么变化，算不清楚什么交易费啊，什么税费啊，什么这个啊，那个啊，就谈到手价，即使中介费也不包含）；A-8-4,房子的学区也请说明清楚（**，**，以及是否有使用）；A-8-5,联系人（电话号码不要写错），以及看房时机（慢着：如果是出租房，请先和房客确认一下，有些人非常反弹，出租合同在这个方面是保障房客权利的。两种方式解决：一种是协商每周固定两/三次看房时间，或者提前通知终止合同）；

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