买动迁房有什么风险

你说的律师陪同公证可以尽量规避下家风险，只能保证在买家不能的到房屋时，受约方可以获得不高于成交价20%的补偿金的预约公正，那是公正你获得买卖权的不确定公正，而且还可以单方取消。在没过户的这段时间内你还是房东，买家的所有权益都不会被法律承认，5年后的事情谁知道，涨了跌了都有可能，在那20%内还好说，那万一超过了呢，万一政府征用等不可抗拒的因素发生了那又怎么办，你的权益还买家的权益怎么划分。所以主要看双方的人品和老天爷了

全部4个回答 >

可以购买,但要按二手房的方式购买。想直接更名有风险,需要动迁办、房产局共同帮助

全部5个回答 >

目前绝大多数的配套安置房有过户时间的限制，一般是产证办出后5年内不得过户，通常在产证的附记里体现。然而这样的房屋在房地产市场上仍有很大的销售行情，由于价格一般低于市场价值的30%（当然视房屋的具体位置、离过户限制的时间长短等而有所差别），仍然得到不少人的青睐。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此必须满足上述五个条件之一，合同才能被确认为无效。至于上海市目前关于配套房限期内禁止转让的地方性规定，其所规定的是当事人在限期内的转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋产权的风险，但合同没有违反法律法规，合同效力并不因此遭到否认。在合同有效的前提下，很多人可能吃了颗定心丸。但我们此处，就要着重地谈一谈购买此类房屋的风险了。简单地说，购买此类动迁房的风险的性质和种类，和购买普通二手房并无二致。同样存在卖方违约、不配合过户的情形，也存在因卖方有其他债务，房屋被查封或抵押而不能过户的情形。但是不同的是这个风险等待期特别长，所谓风险等待期就是在这个期限，风险是否发生、何时发生都是不确定的。一般的二手房买卖，从签订买卖合同到过户到交房，前后一般也就是2-3个月时间，在这个时间段内，有可能发生一些不确定的风险，但由于时间较短，发生风险的机率较小。而动迁房买卖从签订买卖合同到**后过户，前后可能就是5年的时间，5年那么长，发生意外的可能性就很大了。也许1-2个月内人的想法不会发生什么改变，但经过了5年，如果房价涨得非常厉害，心态再好的人可能内心都会有些微妙的变化，所以才碰到了房东中途就要加价甚至毁约的情况。作为律师，我并不建议客户购买此类房屋，毕竟风险太不确定，对于一个从事法律工作的人来讲，**不愿意碰到的也许就是不确定性。但如果向客户告知过风险后，客户经过自己的权衡，仍然执意要购买的，那么作为律师，也只能**大程度地为客户来降低风险。1、房屋买卖合同中双方当事人的诚信很重要，只要诚信，合同就能比较顺利地履行下去，因此有必要在签署买卖合同，决定购买前对房东的个人信息、家庭状况等做一个必要的了解。有可能的话，调查其资信情况，评估风险大小，防止卖方资信太差、外债过多，因为那种产权人的房屋经常因债权人申请而遭到查封。2、既然我们明确了此类房屋买卖合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明确权利与义务，并对各种可能情况下的违约责任做出明确约定。违约责任的标准定得尽量高一些，并无坏处。因为违约金过高或过低，并没有绝对的所谓20%或多少的标准，而是与实际损失想比较而言。如果将来5年后，损失小于合同中约定的违约金，依据法律可根据实际损失适当调低违约金；如果损失高于合同中约定的违约金，依据法律可根据实际损失适当调高违约金。显然对于守约方来讲，选择前者相对更有利一些。当然制定合同中有很多细节，委托律师拟定可以达到更全面的保护。3、因为目前签订的房屋买卖合同一般不能在交易中心备案，无法防止一房两卖，除了让卖方实际交房作为保障外，一般会同时办理抵押登记手续。这个手续能起到比较好的作用。但并不是万无一失的。比如卖方完全可以补办产证，再设立其他抵押（抵押并没有次数的限制）；同时由于交易中心认可的是借款抵押协议，而借款实际并不存在，此抵押协议有被认定为无效的风险。4、目前除了将房屋产权证、他项权利证书原件直接交买方保管，并由买方占有房屋以外，如有可能的话，还可以要求卖方将有关房屋的所有权利委托给买方指定的第三人行使，这个第三人必须是买方绝对信任的，保证将来符合交易过户条件时，即使卖方不出面配合，仍然可以由委托人凭公证书直接将房产过户给买方，避免可能产生的诉讼成本和时间成本。当然这种委托书目前上海多家公证处已不予办理，但这并不代表此类合同不合法。有客户在张峥嵘律师的建议下，至外地办出了有同样效力的公证委托书。但此类委托书也有被卖方私自撤销的风险。在动迁房买卖的过程中有很多细节，不同的买卖双方可能碰到的情况不完全一致，无法一一预见。因此上述几点只是普遍适用的建议，可以运用于大多数的买卖过程。如有特殊情况，建议还是事前多咨询律师，谨慎操作。

全部3个回答 >

1、看此动迁房的属性，如果是商品房的话，可以申请贷款；2、各地的动迁房政策不同，建议咨询你们当地的相关部门，这样心里才有底

全部3个回答 >

未满期限的动迁房主要的风险是不能从一开始避免原房主把一套房子先后卖给多个人。即使买卖双方签了交易合同，也因为房子被限制出售，不能在房地产交易中心办理住房交易备案登记。别不把这个程序当回事，它能依据合同锁定要交易的房子的产权，如果要把房子再卖给下一个人，对方只要去交易中心查验一下产权登记状况，就能知道这套房子正处于交易中。如果不能办理这个登记，一切都无从查起。就算房主没有一房多卖，在上市交易期限未满期间，买卖的任何一方因为房价涨跌而反悔，不愿意配合对方办理过户，另一方就算到法院起诉，也不能保证交易**终达成。法院通常会认定合同有效，但是因为限售，不能办理过户登记手续，会倾向于判定这是个无法履行的合同。限售是地方级的行政法令，法院判定以认可限售为前提，诉讼时没有达到交易过户的条件，合同只能解除。永庆房屋行政课课长邱瑞文也提醒，这期间还有可能发生房产被另行抵押的情况，或者房主有其他大额债务，这套房产也可能因为债务问题而被法院查封。

全部2个回答 >