一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。 房屋买卖合同关系成立后,房屋出卖人全面、正确地履行合同,是合同的效力**重要的表现,也是出卖人**主要的义务。但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。 对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理: 在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。 一房二卖中,这种情形**为普遍。在该情形下,如前所述,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。 前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,尤其是受领其给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有即失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定,出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。也就是说,合同的标的物已经归他人所有,实际履行已不能,在该种情形下,没有强制实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。
全部4个回答 >一手房买卖纠纷怎么处理?
156****4004 | 2019-09-27 14:45:45-
154****5393 1、定金纠纷定金纠纷是房产纠纷中的一个很常见的种类,合同签订时定金一定要以书面的形式进行约定才有法律效力。定金的约定要全面,特别是对定金退回的适用情况进行明确的说明。合同法中适用定金罚则,如果购房者不履行债务,没有权利要求售房者返还定金。售房者如果不履行债务,需要向购房者返还双倍定金。
2、一房二卖纠纷一房二卖也是房产交易中常见的纠纷,简单来说,一房二卖就是售房者将同样的房子卖给两个人。避免一房二卖,需要注意以下几个方面:首先,购房者要保证定金是交给售房者;其次,查看售房者的身份证明、房屋所有权情况,**好将房屋所有权证书提存;第三,房子交易的款项不要一次性付清;**后,网签要及时。
3、二手房买卖中承租人纠纷合同签订完之后,很可能会出现承租人主张优先购买权,而导致原先的买卖合同无效,因此为购房者带来了一系列的纠纷。所以,购房者买房之前,一定要做好调查,确保是否有承租人的存在,如果有,应该要求承租人放弃优先购买权的书面承诺。
4、房屋质量纠纷房屋质量一般在房屋交付之后购房者才容易发现,比如一些裂缝、渗漏等问题。如果您遇到这样的情况,有以下解决办法:第一,向建设行政主管部门投诉;第二,双方协商调解;第三,向仲裁机构提起仲裁;第四,拿起法律武器,维护自己正当权益。
5、中介费纠纷很多人买房是通过中介,因此通过中介签订的房屋买卖合同很有可能因为一些原因无法履行,这个时候购房者想要要回中介费,但是中介机构却不退。对于这样的问题,需要具体分析,应该查看合同没有履行的原因是否是中介方面的问题。签订协议的时候,**好在协议中约定好中介费的退回情况。
6、房屋广告虚假纠纷售房者买房的时候很喜欢对自己的房屋进行美化,比如形容房子有美好的环境、有假山、有公立**等,但是**后购房者收房的时候却发现与形容的完全不符。对于这样的情况,购房者应该将广告中有的事物写进合同中,并且约定好虚假的话应该承担什么违约责任。
7、共有房产单独处分纠纷一般夫妻共同财产处分的时候容易出现这样的纠纷,购房者事先没有进行详细的调查,也没有看房产证,很有可能出现合同解除的风险。所以,购房者买房之前一定要查看房产证,询问财产是否有共有关系。
8、小产权房买卖纠纷很多小产权房因为价格比较低而受到很多人的青睐,但是购房者要知道买卖这种产权性质的房屋是存在很大的法律风险的。如果发生纠纷,买卖合同就是无效的,**后房子还要被退回。**购房者来说就是吃了很大的亏。
9、房屋配套设施无法及时使用纠纷很多购房者买了房子但是住进去之后发现房子配套的暖气等无法使用。我国法律没有明确规定这些配套不能正常使用的情况,因此,一定要在购房合同中对这些问题进行约定。
10、房产买卖中户口迁出纠纷购房者买房之后却发现原房主的户口还没有迁出,购房者要求售房者尽快迁出,但是原房主却迟迟不解决。对于这样的情况,购房者一定要在合同的补充协议中进行约定,一定要约定好不履行的违约责任。术业有专攻,房屋买卖纠纷**好交给专业的房产律师处理 2019-09-27 14:46:27 -
144****1011 一、逾期交付的违约责任。 出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人,而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任? 【处理方法】按照双方当事人的合同约定,买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件,因此,无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件,还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,那么,如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定? 【处理方法】按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当如何处理? 【处理方法】按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额,则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的,买受人可采取的救济措施有哪些? 【处理方法】买受人采取的补救措施有:
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题,如果通过加固等能够修复,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则,是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性,如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等,均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后,难以通过修复办法解决的,买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋,买受人采取违约侵权责任措施予以补救的,应注意哪些问题: 【处理方法】
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的,即使当事人之间存在着合同关系,也应按侵权责任予以处理,因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系,而不法行为仅造成受害人财产损失的,则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下,若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任,原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任,在此情况下,受害人享有两种权利。 2019-09-27 14:46:15 -
146****0648 房屋买卖合同纠纷属于一般的民事纠纷,有约定的从当事人约定处理,没有约定的可以有以下处理方式:
双方协商
找第三方调解
申请仲裁
向法院起诉
以上处理方式由当事人自主选择,**好协商,这样对双方都有利,如协商不成,可以向人民法院起诉。关于具体处理方案,要看纠纷的实际情况。 2019-09-27 14:46:08 -
146****7495 解决购房过程中发生的房产纠纷,可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等办法加以解决。
(1)协商解决。协商解决是双方当事人达成一致以解决问题。
(2)调解解决。调解,是指购房纠纷的买卖双方,在不能通过相互协商解决纠纷时,根据一方当事人的申请,在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下,通过说服教育,促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定,相互谅解,达成和解协议,使购房纠纷及时得到解决的一种方式。
(3)仲裁解决。仲裁又称公断,是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议,自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。
(4)行政解决。购房纠纷的行政解决,是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后,当事人又反悔的纠纷,或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉,由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。
(5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决,是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下,解决购房纠纷的一种方式。法律依据:《中华人民共和国合同法》第一百二十八条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的,对方可以请求人民法院执行。 2019-09-27 14:46:03
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【非现房相关纠纷】2 商品房预售合同纠纷 认购书纠纷、定金、订金、意向金纠纷 【合同履行相关纠纷】8 质量问题引发的纠纷 面积差异引发的纠纷 以租代购相关纠纷 销售广告纠纷(样板间、虚假广告) 赠送车位、花园、阁楼、天台、阳台地下室等纠纷 合同效力纠纷 设计变更纠纷 贷款相关纠纷 【交房相关纠纷】4 延期交房纠纷 交房流程相关纠纷 物业管理费用纠纷 未按合同交付房屋(与广告不一致) 【房产证相关纠纷】4 不能办理房产证的纠纷 延期办理房产证纠纷 代办房产证等委托纠纷 违章建筑相关纠纷 【退房纠纷】5 一房二卖引起的纠纷 开发商隐瞒已抵押情况纠纷 买卖后又私自抵押给第三人的 开发商故意隐瞒已售事实的 其他退房纠纷 【入住后相关纠纷】5 物业纠纷、供暖费纠纷 业委会相关纠纷 质量纠纷等 相邻权纠纷 侵犯共有人权益相关纠纷 【其他纠纷】2 改底单相关纠纷 拆迁安置相关纠纷
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二手房买卖纠纷处理的方式一、在跟卖方协商解决时是不需要走正式法律程序,要是能私下解决就**好。二、要和协商不成功的清空下可以向消费者协会投诉。三、如果你的购房涉及到了中介费可以向有关行政部门投诉。四、合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的,可以向仲裁机构申请仲裁,诉讼是指民事诉讼。公民、法人或其他组织在发生民事纠纷后,可以向人民法院提出解决纠纷的请求五、要是前面的方式都不行,可以向有关人民法院起诉。
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第一,因房屋买卖合同履行不力等情况产生的纠纷这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋;职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售;房屋被列入拆迁范围等,导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果,从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院,并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。第二,因意向金或定金的处理争议产生的纠纷房屋出卖人在签订正式买卖合同前,往往要求购买人支付一定数额的意向金或定金,但若买卖双方有一方反悔,或就房屋的价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等无法达成一致,意向金或定金的退还问题就有可能成为三方争执的焦点。第三,因中介服务费的支付和计算产生的纠纷中介服务费用包括居间报酬(也称交易佣金)和必要的居间费用。一套房屋买卖成功需要经历寻找合适房源、明确初步成交意向、订立买卖合同等诸多环节。常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称“跳单”)产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方中途退出引起的中介服务费支付和计算纠纷;买卖双方议价不成,引起的中介费要不要承担,谁来承担,承担多少的纠纷。
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1与卖家协商解决任何纠纷解决的首选方法都是协商,因为协商不需要走太过正式的法律程序,耗费时间短,虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷,但在有些情况下反而是比较有效的方法。所以当纠纷发生,购房者开始还是应该选择与卖家面对面协商,摆出有关的事实依据,并提出和解的要求。如果能够协商一致,那就将会是圆满的解决办法。2向消费者协会投诉如果协商不成,并且房屋买卖的争议或者分歧比较大,购房者可以向房屋所在地的消费者协会投诉,并提交详细的文字材料和证明材料。虽说消费者协会的影响力可能不足以为你讨回公道,但是毕竟卖家会因此受到调查,产生一定的困扰,有些卖家并不希望如此,自然就会选择和平解决了。3向有关行政部门投诉如果你购房的时候涉及到了中介费、合同约定外的其他收费和物业费等费用,那你就可以向有关的物价行政管理部门投诉。如果遇见了合同欺诈等纠纷,你就可以向有关工商行政管理部门投诉。如果遇见各类建筑安装、市政、公用等建设工程在建期内发生的工程质量问题,你可以根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》向各级建设行政主管部门投诉。4向仲裁机构申请仲裁合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的,可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款,或者事后达成书面仲裁协议,否则仲裁机构无权受理。交由仲裁机构处理不仅方便快捷,而且仲裁机构和仲裁庭的成员都是由当事人双方自行选定的,也有利于减少纠纷双方的对立情绪。
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