国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》规定原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的,应由原土地使用权人持下列有关材料,向市、县国土资源管理部门提出申请:(1) 申请书;(2) 《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》 ;(3) 地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明;(4) 原土地使用权人有效身份证明文件;(5) 改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件;(6) 法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。注意事项国有土地使用权的出让使用是有期限的,其专业性也较强,因此在出让过程中出让方和受让方须注意相关事项,避免产生纠纷和诉讼。一、国有土地的权属调查出让合同签订之前,要对出让方的出让主体资格进行核实,确认出让方有资产处分权。二、土地出让须符合政府规划
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144****8642 | 2019-09-27 09:44:42-
151****3192 国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》规定
原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的,应由原土地使用权人持下列有关材料,向市、县国土资源管理部门提出申请:
(1) 申请书;
(2) 《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》 ;
(3) 地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明;
(4) 原土地使用权人有效身份证明文件;
(5) 改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件;
(6) 法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
注意事项
国有土地使用权的出让使用是有期限的,其专业性也较强,因此在出让过程中出让方和受让方须注意相关事项,避免产生纠纷和诉讼。
一、国有土地的权属调查
出让合同签订之前,要对出让方的出让主体资格进行核实,确认出让方有资产处分权。
二、土地出让须符合政府规划
国有土地使用权出让的,必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,否则会出现出让行为因违反政策无效等情形。
三、土地使用权的出让方式
对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让,其他性质用地的可以采用协议方式出让。
四、土地使用权出让的签订形式
1、土地使用权出让,应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同,同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
2、出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度(工业用地)、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等内容,条款内容须清晰、具体。同时,土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
五、出让价格
1、注意无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地,签订土地使用权出让合同时,出让价格不得低于同类用地的**低价标准,否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。
2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的**低价标准,出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金,如果受让方不同意按照市场评估价格补足出让金,受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。
六、合同公证
土地使用权出让合同专业性较强,为了确保签订合同的双方履行合同条款,避免产生纠纷和诉讼,对合同内容是否符合有关法律法规及签订合同的双方代表是否具备合法资格等进行公证。
七、注意收回土地条件和时限
1、土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件,即使土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件,政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。
2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
①超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
②满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
③因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
因此,受让方应注意土地使用权出让合同约定的开发时间,避免因自身原因延期开工造成土地闲置,达到收回土地的法定条件,导致政府无偿收回土地行为的发生。
2019-09-27 09:45:21 -
156****8279 以出让方式取得的土地使用权在有效期内是可以转让的,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日国务院令第55号)第二十五条规定,土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理过户登记。《土地登记办法》(2007年12月30日国土资源部令第40号)第三十九条规定,依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转移的,当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料,申请国有建设用地使用权变更登记。
根据 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定,土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。如果受让方不改变土地用途的,按该条例第二十一条的规定,土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。如果受让方要改变土地用途的,按该条例第十八条的规定,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。可以由出让方与原土地使用权人调整土地使用权出让金后,再办理转让登记手续。 2019-09-27 09:45:10 -
152****3671 一、转让合同的形式
国有土地使用权转让应当签订转让书面合同,明确双方的权利义务。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
二、国有土地的权属调查和资信能力调查
1、转让合同签订之前,要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的,应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
2、转让方也要认真审查受让方的资信能力,包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等,以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
三、转让价格评估事宜
在转让前,应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时,国有土地及相关资产须经法定估价机构估价,并经国土部门予以确认。
四、国有土地使用权转让的担保
1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题,是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前,必须去国土部门、房地产主管部门进行调查,核实有无抵押与被采取司法限制。
2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查,加之受让方的履约能力难以判断,应明确双方相互提供担保。
五、有关税费
转让合同签订之时,双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询,并对税费负担问题进行明确。根据有关规定,税费的计算依据一般为土地成交价,若成交价格明显低于正常市场价的,则应以土地评估价作为计算依据。 2019-09-27 09:45:07
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出让的土地是开发商买的并且交了土地出让金的,通过招标及拍卖的形式取得的。划拨是**指定规划用地,划拨出来的。
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问 土地使用权出让答
根据土地法规定:(一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。经政府批准同意大利续期的,应当重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。
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一含义:1、划拨土地也指划拨土地使用权。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定:划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定:“土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。”2、出让国有土地使用权:土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。简单说来,就是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。二、区别1、使用权性质不一样2、出让土地的,土地使用者向国家支付土地使用权出让金。划拨可能出点使用费用(非出让金),也可能一点不出费用。3、使用的权限不一样。划拨土地不能转让,出租,抵押等;出让土地在出让期内可以转让,出租,抵押。4、使用期限不同,出让土地有具体使用期限,使用期届满返回国家,划拨则无时间限制。
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土地使用权出让合同 它是指市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的关于城市国有土地使用权的权利和义务关系的合同。该合同具有以下特征:第一,土地使用权出让合同是当事人之间设立、变更土地使用权法律关系的协议。第二,土地使用权出让合同中的出让方是特定的,必须是市、县人民政府土地管理部门。第三,土地使用权出让合同中的受让方,一般为境内外的企业法人。第四,土地使用权出让合同是订立土地使用权转让合同的前提条件。 [1]
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