估价存在着有滞后性在估价报告中，很重要的一个组成部分就是**近成交价对比。通常，估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。在悉尼，六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升10%了。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格，也就不难理解估价为什么会低了
全部3个回答 >银行评估对房贷有什么影响?银行房贷对房价有哪些影响？
157****3177 | 2019-08-29 07:11:56
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147****3753 买卖双方交税时的评估，这个是由有资质的评估公司为您评估的。流程如下：提前一天拿着房产证查档，第二天准备材料提交到财政局的窗口，那里有一台电脑，多家评估公司在上面滚动，您点停止，停在那一家就是那一家评估公司为您评估房屋的价格，作为上税的依据；
银行贷款评估，是银行指定的评估公司对其房屋进行评估，以确定贷款金额！
二手房交易的评估分两部份
1、贷款评估，此评估由银行指定的评估机构出具评估报告，用于银行确定产权价值，确认贷款发放金额，这个评估价是由评估公司根据历史交易记录或市场价格调查对比后的值，一般接近房屋成交价，普通贷款人可以参考大型房产网站上的均价就可以了，差异每平米500元左右。
2、过户评估，也就是税收申报价，此评估由地方税务局依据申报价和历史成交数据确认，如果申报价高于历史成交数据水平，则以申报价为征税标准，如果申报价低于历史成交数据水平，则以地税局的核定值为征收标准，此价格地税局不会公布，也无法查询，办理比较多案件的中介有此评估价格 2019-08-29 07:12:28 -
145****7189 购房者“弃房断供”后果严重：抵押的房子被没收，还将被银行起诉；**款、月供、契税、维修基金、物业管理费等付诸东流；房产会被法院拍卖，而且拍卖的价格低于房产的市场价格。加上法院的执行费以及律师费、诉讼费、保全费等也由断供者负担。 2019-08-29 07:12:24
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133****3386 一般情况下，房贷利率提高，购房者成本增大，若购房者考虑到房价过高，跌得更多，就会对买房持观望态度，若是这样，急于买房的人就会越来越少，房价就会慢慢渐跌
但房价上涨的主要原因是在源头：开发商拿到的土地价格太高了，开放商为了盈利不致亏本，就会将成本打入房价，让购房者来承担高土地价格带来的恶果
据有关人士分析，这是市场经济，政府也很难控制房价的上涨，除非降低土地成本
还有些人分析，实际上每平方米的建筑成本只有几百元不等...... 2019-08-29 07:12:10 -
152****1990
刚刚，央行发布新规，为了继续完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，将对新发放商业性个人住房贷款利率进行改革。
这是对未来老百姓房贷利率（购房成本）的时代性改革，那么此新规对接下来楼市有什么影响，对个人又有什么影响？购房者该如何认清此事件的发展趋势？以下，Enjoy：
子木 | 作者
子木聊房（ID：zimuliaofang）| 来源
我们结合央行官网发布的规定，分条来看。
为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：
01
自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以**近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
解读：我们之前的房贷利率是根据什么计算的？央行公布的基准利率+政策调控下的浮动加成，例如目前央行基准利率为4.9，很多城市为了响应「房住不炒」调控大基调，主动上浮10～20%，那么房贷利率就是5.39～5.88。
而现在我们的房贷利率的算法变了，是用「近一个月“贷款市场报价利率」+「加点」。其中市场报价利率就是LPR，即金融机构对**优客户执行的贷款利率。这个数值的决定者不再是央行，而是由18家全国性银行根据近期市场情况集中报价，然后去掉**高值和**低值，加权平均算出来的。
这也意味着，市场报价利率会接近于市场行情，更加灵活。举个例子，之前银行给中小企业贷款都是根据基准的固定数值来计算，但改革之后，如果市场不好，利率会随之下调，给中小企业更多贷款的可能性，方便资金定向输送到实体经济。
反过来再看「加点」，这个和之前的浮动概念差不多，都是受当地的楼市调控政策影响，但不同的是，「加点」要求体现贷款风险状况，如果一个城市房贷违约率较高，则很可能上调加点，房贷利率会高一些，避免风险。而且还和个人相关，银行会评估你的资质信用，如果你的资质很差，加点数还会更高。
02
借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期**短为1年。利率重定价日，定价基准调整为**近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
解读：这个值得注意，「加点」是固定不变的，但贷款市场报价利率会发生变动，也就是基础利率会发生变动，那么房贷利率合同就不是一锤子买卖。例如你现在买房子房贷利率很高，不要担心，你在合同里约定重定价周期为1年，那么1年之后，你就可以按照当时的房贷利率重新定价合同，那时候如果报价利率低的话，你就不用太吃亏，比较人性化的规定。
03
首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
解读：一旦贷款市场报价利率确定后，首套房的房贷利率只能上浮不能下浮。那么按照8月20日，5年期的LPR为4.85%计算，如果下个月发布的利率和8月份一致，那么相对于之前4.9%的基准，你买房用改革后的**新利率，还低了0.05%，相当于首套住房房贷利率下降了。当然除此之外还要看加点和浮动的比例关系。
而对于二套房来讲，加点基础是60个基点，60个基点相当于0.6%，现在的长期LPR利率是4.85%，那么加点60，就是5.45%，相当于房贷利率上浮11%，相对于之前是涨了的。这跟国家打击炒房客，鼓励刚需入市的调控大基调基本吻合。
2019-08-29 07:12:04
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一般情况下，征信报告中的以下部分可能会影响到你的房贷：第一，信用状况和工资情况已婚人士申请贷款，银行也会审查配偶的信用状况，作为利益密切相关方，配偶的信用状况也直接银行对贷款人的评估结果。如果配偶信用状况较差，银行会认为配偶有较大可能会拖累借款人的财务状况。明明是领着卖白菜的工资月月光的人,却开着天价的豪车的人极可能被银行拒贷。除非你是一个富二代,有强大资产作后盾的人,要不在银行看来,这样的生意风险也太高了坏账的可能性是极大的。第二，负债过高或交通失信负债水平也是银行审查贷款申请人的重要内容，负债水平不能超过家庭总收入的50%，银行才会同意房贷。不过各家银行的风险控制标准不一，具体额度还需找银行咨询。交通肇事后被判刑、拒不履行道路交通事故救助资金偿还义务或者地铁逃票次数多的。有这情况的人会被银行视为严重的交通失信,想贷款可就难上加难了。第三，信用卡逾期还款逾期还款是导致信用污点**常见的一类。逾期还款呢可以分为无意和故意两种。故意的逾期还款被罚息或者是被留不良记录都无可厚非。而无心的比如还款时粗心的,还少了几毛几分钱或者是忘了还款时间,在银行留下不良的记录而被拒贷,那可就冤死了。千万不要自以为聪明，在不了解每月固定的还款日，不了解银行的扣款习惯的情况下，还“掐准”日子还款(比如银行在还款日上午扣款，持卡人却习惯在当日下午还款)，遇到这样的情况，银行很有可能认为你没有还款意识而拒贷的。
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银行降准对房贷有影响。通常央行降准会使银行资金的流动性预期好转，缓解资金压力。银行资金流动性没有压力，不会出现持续控制房贷/房贷利率上浮较高的现象，就有利于居民进行贷款购房，也有可能减少银行贷款利息。例如：在没有降准前，银行流动性资金压力大。居民向银行贷款买房时，会遇到银行放款较慢或者不进行贷款的现象。这就是由于银行的流动性资金压力较大，造成银行没有太多的资金周转贷款给贷款者。而央行降准后，使银行的流通性资金压力变小，就会有较多的流动资金给贷款人办理房贷业务。一般央行降准会一定程度上使市场中的货币贬值情况，也会刺激经济增长和物价的上涨，让居民收入有所增长。总体，对于还房贷的居民是具有利好影响的。
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降息对于我们房贷的影响还是比较大的，主要和贷款利率发生变化有关系，降息之后，房贷的利率也会随之降低，对于绝大多数通过贷款买房的业主来说，每个月还贷的利息也会降低。比如说我们贷款的时候，房贷利息是4.9%，在降息之后，可能每个月需要还贷的房贷利息就调整成为了4.6%。而且降息是央行的基准利率，其他的商业银行房贷利率也会随之下调。在我们办理房贷的时候，一般会有两种还款方式，一种是等额本息，一种是等额本金。二者的区别是一种先还本金，一种先还利息，购房者可以根据自身的具体情况，来选择适合自己的还款方式。对于经济情况比较好的购房者，可以优先选择先还利息的还款模式，在还款的时候利息会越还越少，相对来讲会节约一部分资金。
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利率作为“经济杠杆”，其影响主要体现在： 1、宏观经济方面 利率调整可以在不扩大货币供应的条件下，改变社会资金总量和借贷资金的供给，从而影响总供求。其主要体现在短期内对总需求的调节，利率降低一方面增强居民的消费动机，另一方面导致企业投资需求的增加，从而导致总需求的增加，但是从长期看来，低利率导致的企业投资规模扩张会倾于增加总供给。 由于资产价格等于该资产未来现金流或收益的贴现，在未来现金流或收益既定的情况下，用来代表贴现率的利率水平越低，该资产的价格也就越高，反之同理。因此利率变动对房地产和证券市场的影响不可小觑。 国内外利率差异会对国际资本流动和国际收支产生影响。国际利率高于本国利率时能促进本国资金外流，同时防止外国热钱流入，一定程度上缓解国际收支顺差。 2、微观经济方面 对个人而言，储蓄是其可支配收入减去消费以后的消费部分。利率变动会影响储蓄收益和个人储蓄倾向，从而调节居民消费和储蓄的相对比重。 居民可用多样化的方式保有其储蓄——实物资产或金融资产，而金融资产中，又有货币资产和股票、债券等非货币资产。利率变动对通胀率和各种金融资产收益率的影响会在很大程度上影响人们的资产持有结构。 利率作为企业借款的成本，对投资的规模和结构都具有非常直接的影响。总体来说，投资项目收益既定时，社会投资规模会与利率的升降反向变化。因此国家可以通过调节基准利率进行宏观调控。 利率的变动会影响资本流动的方向与规模，从而会对投资结构产生重要影响。因此政府可以通过差别化的利率政策，调节国民经济的产业结构。 利息成本支付是企业盈利的**低界限，利率水平也会直接影响企业的盈利能力，因此提高利率可以对企业进行约束和激励，使资源更集中于优质高效的企业，同时督促企业降低资源耗费速度和提高资源配置效率。
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