有电梯住房公摊面积如何计算?

• 151****1943 公摊面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。
  包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。
  　一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。
  　　各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：
  　　第1步：计算分摊系数
  　　分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。
  　　第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。 2019-08-28 23:51:19
• 144****6618 公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内面积之和构成了一套房屋的建筑面积。一套住房如果公摊面积较小,相对来说房屋的得房率就较高。而如果公摊面积过大,势必降低房屋的性价比;一般来说高层住房的公摊面积要大于多层住房,目前杭州的高层一般分摊面积在25%-30%,而多层的分摊面积一般在20%左右。不过具体每一套房子的情况都不一样。也就是说,公摊面积是客观存在的,而公摊面积的大小,是根据每一套房子的具体使用和配套情况来定的,没有一个具体规定的范围。 公摊面积的组成有两部分 公摊面积主要由以下两部分组成:
  1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;
  2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 而已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用面积的分摊系数 及公用建筑面积的计算 我们常提到的公摊系数其实是有固定计算格式的,当然每幢建筑的设计不同、功用不同,公摊面积当然也是不同的。一般来说,将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,就能得到建筑的公用建筑面积分摊系数。下面我们来看一下计算公摊面积的公式: 公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数 各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。 不同类型建筑 共有建筑面积的分摊方法
  1.住宅楼共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单元,依照第二点的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
  2.商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。 住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照第二点的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
  3.多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法 多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊方法进行分摊。 附:不计算建筑面积的范围
  1.层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
  2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
  3.房屋之间无上盖的架空通廊。
  4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
  5.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
  6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
  7.利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
  8.活动房屋、临时房屋、简易房屋。
  9.独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干支线。
  10.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 2019-08-28 23:51:13
• 138****5092 商品房公摊面积主要由两部分组成：
  　　1.电梯井、楼梯间、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
  　　2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。但是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。一般情况下，公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
  　　开发商是不能直接测算公摊面积，必须委托给测绘部门独立测算。测绘部门向开发商出具测算报告后，开发商再告知购房者公摊比例是多少。至于具体的测算标准和明细，开发商是否公开，国家没有硬性规定。
  　　对于公摊比例的标准，市建筑设计研究院的有关工作人员表示，目前我市只是对哪些公共空间和设施可以纳入公摊面积，进行了硬性规定，但并未强制限定房屋公摊比例的上限。一般来说，按测绘部门测算的结果，我市多层住宅的公摊比例在20%以下，小高层一般在20%左右，高层住宅更高一些。
  　　一般情况下，住宅类的商品房公摊面积大致在10%-25%左右；多层住宅的公摊面积约10%~15%；小高层住宅一般在20%以内是比较合理的水平；而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25%左右。而酒店式公寓等高级住宅因为大厦内的公用面积偏多，公摊也有可能在40%以上的。从建筑形式上分，一般塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。在实践中，塔楼的分摊系数一般在18%~26%之间。而板楼的分摊系数则在14%~16%之间。 2019-08-28 23:51:05