二手房预售登记是什么意思？

• 158****1527 很多购房者不知道什么是商品房预售登记，如果购房者签了预售合同了，但是开发商又把房子卖给了别人并办理了商品房预售登记，那么购房者就会**后落空。商品房预售登记就解决了这个问题，那么什么是商品房预售登记呢？
  在我国商品房在预售过程当中，开发房商跟预购人签订了商品房的预售合同之后，预购房屋的购房者就享有了这个房屋购买的债权，但是实际上房屋仍由开发商占有。开发商虽然负有在约定的时间转移房屋所有权的义务，但当房屋价格不断上涨的情况下，开发商很有可能将房屋卖给第三人，即出现一房多卖的情况。
  为保护购房人的利益，保证商品房交易安全，维护商品房交易秩序，《**高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一预售合同无效；如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一合同有效，但预售方给前一合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”
  商品房预售登记的出现弥补了预售备案制度的不足。由此不难发现，虽有法律对于开放商违约时给与了购房者经济上的救济，但开发商的处分行为并未得到充分控制，购房者的交易目的并没有实现。 2019-08-22 11:19:35
• 153****9552 这是中国对商品房预先售卖实行许可证的一种制度，正式名称叫《商品房预售许可证》。意思是：开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后才能在市场上卖房。开发企业申请办理《商品房预售许可证》的程序如下：
  一、向房地产管理部门申请办理《商品房预售许可证》，并提交下列证件（复印件）及资料：
  1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
  2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
  3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。；
  4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
  5、工程施工合同；
  6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
  二、房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。 2019-08-22 11:19:22
• 136****2601 买卖双方自行达成交易并自行划转交易结算资金的，在办理转移登记前持房屋所有权证和买卖双方的身份证件(可以委托办理)到房屋管理部门设置的服务窗口填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)》，由服务窗口录入合同第1条至第4条的信息并为当事人打印存量房买卖合同文本。
  网上签约完成后，买卖双方应根据约定填写合同第二部分，签字或盖章后合同依法生效。
  房地产经纪机构居间、代理(含代办转移登记手续)存量房买卖，或自行成交的买卖双方约定通过专用账户划转交易结算资金的，仍由相关房地产经纪机构或交易保证机构提供存量房买卖合同网上签约服务。服务窗口为经济机构提供网上签约政策咨询和系统操作指导。
  网签的法律效力
  1、商品房买卖网签的效力：
  开发商如果没有预售许可证销售房屋是违法的，商品房买卖合同将会无效。在有预售许可证的情况下，不进行网签，将使买房人不能正常过户，也不能预防开发商一房两卖。网签对于保护购房人的交易安全意义重大，能有效避免开发商的欺诈行为。但是网签一般情况下不是**终的合同，它只是订立合同的一个环节，**终的合同效力以纸面合同为准，网签和纸面合同内容保持一致。
  2、二手房买卖网签的效力：
  同样二手房买卖合同的效力也具有防止卖方一房两卖、欺骗购房人和规范二手房交易行为的作用。
  一方面，网签后即使卖方看到房价涨了要想毁约卖给第三方也必须注销网签后才能进行，而注销一般只有买方或者双方(包括委托代理人)一起向建委或者房管局申请，才能注销，即需要有买方的协助，否则卖方不能对已经网签的房子进行处置。
  所以，一旦卖方毁约，买方在正常情况下只要依法起诉卖方履行合同就行了，不需要向法院申请诉前或者诉中财产保全。
  但是同样，二手房交易中，网签也是房屋买卖过程中的一个环节，不是**终的合同文本，只有**终的纸面合同即通常所说的交易流程第五步：印刷版合同第二部分才是**终的合同。 2019-08-22 11:19:11