房屋中介公司什么是跳单?房产中介，跳单怎么办

• 152****9560 房屋居间中“跳单”是指买卖双方通过中介居间服务联系上之后，跳开中介，自行成交或者委托其他中介公司代办过户服务，以此逃避中介费的支付或少付。
  实践中，为了防止委托人的恶意“跳单”行为，房地产居间合同中会有禁止“跳单”的格式条款。对此类格式条款，不一定全都会被认定为有效条款。如果仅是禁止买方利用中介公司提供的房源信息、机会等条件，却绕开中介公司与卖方签订房屋买卖合同等不诚信行为，这样的约定应认定为有效。
  但如果规定得更加严格的条件，比如规定“只要中介带买方看过房，如果买方决定买这套房子，那么只能选择该中介公司进行交易”。
  如果居间人没有相应增加自己的履约责任和违约责任，也没有采取合理方式提醒委托人，这种条款违反了公平原则，应认定无效。 2019-08-16 04:48:57
• 155****7268 房产中介，跳单会有两种情况：
  
  1、未签订约束性文件。
  
  如果中介带客户看房，但未签订书面《看房确认书》等书面文件，或者书面文件中并没有限制购房人交易的条款，发生所谓的“跳单”情况，中介无法主张赔偿。
  
  2、签订了约束性文件。
  
  那么签订了《看房确认书》等限制性文件可以得到赔偿。 2019-08-16 04:48:50
• 146****0072 房产中介如何应对“跳单行为”
  
  
  
  
  
  
  房产中介是一个方兴未艾的产业，尤其是在现今房产交易市场持续高温的情形下，因供需信息不对称，二手房交易市场生意火爆。高房价催生了动辄数万元的中介费用，而一些不诚信的买房人或卖房人为规避中介费用，加上各房产中介公司存也在恶意竞争的情形，导致跳单行为愈演愈烈。
  
  “跳单”行为亦称为“跳中介”，是指买受人或出卖人在与中介公司签订居间合同后，中介公司亦促成签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司在按照协议履行了提供独家信息资源并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务情形下，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介公司交付中介费的义务，跳过中介公司而私自签订买卖合同的行为。通俗地说，本应是一场三方之间的交易，其中两方却踢掉了中介方，双方进行交易，或者踢掉原始房产中介，找另一家房产中介进行三方交易。
  
  
  
  
  
  作为房产中介，如何在提供居间服务时，有效防止或减少跳单行为的发生？结合本人代理的数起房产中介案件，笔者认为，应从以下几方面应对和防范：
  
  一、细化居间合同条款，防范跳单行为发生。
  
  《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”房产中介合同作为居间合同的主要类型，其合同效力受法律保护，故房产中介公司在订立合同时，要将服务内容加以细化和明确，同时可根据行业特点，约定分段支付居间报酬，即房产中介公司在合同中约定在房屋交易的不同阶段，根据中介公司提供服务的情形由委托人支付相应费用。
  
  二、与卖方委托人签订独家代理合同，将委托人房源作为中介公司的独家房源。
  
  在市场经济下，委托人有自由选择权，他们有权货比三家，去选择更低廉的价格、更优质的服务，但同时，房产中介也有相应的资质品牌，其提供的服务与其收取的费用相对应。故委托人选择了中介公司时，中介公司应尽量将委托人的房源作为独家房源。只有当你拥有了独家房源，客户在其他渠道无法获取该房源信息，此时你才能避免被跳单的可能性。在实务中，因不是独家房源，而导致买卖双方抛开中介的案例比比皆是。如笔者处理过的一个案件：
  
  2017年，某中介公司接收包某委托，共为包某带看了两套房源，并签署《客户看房确认书》，双方约定“委托人如与受托公司推荐房产的出售房在签订该确认书后的六个月内，无论以何种方式及何种价格成交，委托人仍应按房屋买卖成交价的1.5%向该确认书中受托公司全额支付佣金”，后包某通过其他中介公司与房主完成交易，该中介公司认为包某存在跳单行为，遂将包某诉至法院，要求其承担全额佣金。但法院认为同城网站及其他中介公司均能查阅到案涉房屋的房源信息，该房源信息并非原告中介公司独家享有，虽然包某确系在其他中介的居间服务下购买了案涉房屋，但买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，并不能因此认定其系利用原告公司的房源信息后私下完成交易，故原告中介公司认为包某需支付全额中介费并无法律依据。
  
  那么中介公司与委托方如何签订独家代理合同？在实务中，如果双方签订的《独家代理合同》未能体现平等、等价、公平原则，双方在权利和义务上极不对等，明显免除中介方责任、加重委托方责任、排除委托方主要权利的，且中介方未能提交证据证实其就相应条款向委托方做出了充分释明，在审判实务中，该合同中关于独家代理及违约金的约定条款可能会面临无效的结局。故在签订独家代理合同时应尽量避免上述情况的发生，如系格式条款，中介公司应对委托方进行充分释明，并保留充分释明的相关证据。
  
  三、与买方委托人签署意向性文书，如看房确认书等。
  
  首先，该类意向性文书中条款的效力问题在上述《独家代理合同》问题中已有提及，在此不再赘述，其次，该签署意向性文书在认定跳单行为的过程中是重要的一环，如果只是单纯的提供带看服务，而未签订任何意向性文书，或签订的意向性文书中未约定限制买房人交易的条款，后期发生所谓“跳单行为”，中介公司仍无法主张赔偿。如果签订了带看确认书之类意向性文书至少证明中介方向买方提供了前期居间服务，虽然未能促成双方签订买卖合同完成交易，但是在不能认定为买方“跳单行为”的情况下，至少可以向买方主张前期居间服务必要的劳务费用的。 2019-08-16 04:48:46