商品房预售网签的注意事项有哪些?

• 143****2398 无论您买新房还是买二手房，­­网签是在买房的时候都会遇到的一个流程。有不少买房的朋友对网签有些疑惑，不清楚网签的意思，也就没有太在意网签的重要性，但实际上网签也是非常重要的。对于打算买房的人们，网签有哪些需要注意的地方呢？小编就和大家说一说房产网签的相关知识。
  网签有哪些分类？
  房屋买卖交易根据交易房屋状态的不同，可以分为新房网签和二手房网签。
  1、新房网签
  增量商品房网签是指将买卖合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统进行备案的行为，合同双方若要解除合同，双方必须签订解除协议并且向房地产管理部门提出申请才可以取消网上备案的买卖合同。
  增量房买卖合同的网签实际上是房屋买卖合同的网络备案，主要目的是为了约束开发商，规范市场、保证交易安全和保护购房人利益。
  2、二手房网签
  存量房网签是指买卖双方签订合同并将自愿达成的房屋交易结果的主要内容如房屋状况、成交价格及成交方式等基本信息，通过房地产管理部门的网上签约系统录入备案。
  存量房网签目的是为了让房屋交易透明化、信息化，有效保障买卖双方各自的权益。
  网签有哪些注意事项？
  1、注意开发商是否具有商品房预售许可证
  在准备网签的时候需要仔细注意开发商是否具有商品房预售许可证，而要想取得预售许可证开发商，还必须有土地使用权证书和建设工程规划许可证等各种相关证件。
  2、注意房屋买卖合同文本
  在准备网签时要注意，房屋买卖合同的文本是否与房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本相一致，并且一定要按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。
  3、注意合同中涉及的双方的权利和义务
  合同中涉及的方面很多，文字也特别多，有很多人就不愿意仔细去研究合同。殊不知，合同上的内容是**容易出差错的地方，有很多开发商会在合同上附加一些霸王条款，千万不要忽视这些小细节。
  4、房屋面积出现差异要明确处理方式
  如果买房者选择的是按照套房内部的建筑面积为参考依据来确认房屋面积，那么双方应当在“面积差异处理”这一条款中明确面积发生误差时的处理方式。
  总之，买房对于家庭而言是一件大事，因此购房者在办理房产网签的过程中，购房者一定要仔细阅读合同条款以及细则，以防止自己以后的权益得不到保障！ 2019-08-08 20:33:15
• 132****0836 在签订商品房预售合同过程中应注意审核土地使用权是否存在抵押，仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件。
  　　（1） 确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。要看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。
  　　（2）审查开发商提供的格式合同，在签订正式预售合同前，双方当事人往往会先签订一个认购协议，用来约定未来某个时候签订买卖合同。
  　　（3）注意土地使用年限。出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算，但是房地产开发过程中由于种种原因可能导致项目延期，从而使商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。
  　　（4）约定抵押权的处理方式。绝大多数开发商的投资并不完全是自有资金，为筹集建设资金，开发商往往会设定土地抵押权或在建工程抵押权，把在建的商品房抵押给银行以获得贷款。抵押权人在法律上有优先受偿的权利。
  　　（5）约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人**基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。
  　　（6）仔细了解开发商的按揭政策。购房人如需按揭贷款，在签订预售合同前，需认真了解相关政策，避免在筹措房款中发生意外。
  　　（7）重要公共配套设施写入合同。
  　　（8）约定面积误差的处理结算办法。
  　　（9）签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
  　　（10）明确规划或设计变更的处理办法。
  　　（11）重视前期物业管理和临时管理规约。
  　　（12）注意合同文本中补充协议的内容。
  　　（13）约定违约责任。 2019-08-08 20:33:05
• 157****1278 因此，相比现房和二手房，购房人承担了更大的交易风险和不确定性。商品房预售合同是确定买卖双方当事人权利义务的主要依据，签好合同，合理降低和防范交易风险对购房人尤为重要。在签订商品房预售合同过程中应注意以下事项。
  （1） 确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。要看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同约定的当事人的权利义务得不到法律保护。
  （2）审查开发商提供的格式合同，在签订正式预售合同前，双方当事人往往会先签订一个认购协议，用来约定未来某个时候签订买卖合同。
  （3）注意土地使用年限。出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算，但是房地产开发过程中由于种种原因可能导致项目延期，从而使商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。对购房人而言剩余年限才有实际意义。另外不同用途的土地使用年限不同，住宅用地一般70年，工业用地、教科文卫体用地、综合用地一般50年，商业旅游及娱乐用地为40年，所以购房人应问清楚用地性质。这不仅决定土地使用年限，还关系到物业、水电、税费的高低。
  （4）约定抵押权的处理方式。绝大多数开发商的投资并不完全是自有资金，为筹集建设资金，开发商往往会设定土地抵押权或在建工程抵押权，把在建的商品房抵押给银行以获得贷款。抵押权人在法律上有优先受偿的权利。若抵押权处理不当，一旦开发商与债权人出现纠纷，购房人极有可能得不到房产。一般来讲，开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵押，消灭抵押权；土地抵押权，购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、条件等，并在开发商违约后及时主张权利，督促开发商还款清押或提供履约担保，防止更难处理的麻烦。
  （5）约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人**基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确，附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付，对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式，将相关条件纳入房屋交付条件中，才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。
  （6）仔细了解开发商的按揭政策。购房人如需按揭贷款，在签订预售合同前，需认真了解相关政策，避免在筹措房款中发生意外。有些商品房项目因不符合公积金贷款的条件，不能申请公积金贷款。在贷款不能通过的情况下应约定是全款购房还是退房处理，对此应有所预期和准备。
  （7）重要公共配套设施写入合同。
  （8）约定面积误差的处理结算办法。
  （9）签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
  （10）明确规划或设计变更的处理办法。
  （11）重视前期物业管理和临时管理规约。
  （12）注意合同文本中补充协议的内容。
  （13）约定违约责任。承担责任的违约事项包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。消费者在约定时要注意违约责任的平等性。
  （14）及时办理相关登记手续。北京房产纠纷专家北京市盈科律师事务所高级合伙人律师罗春利律师
  1、律师陪购：代理委托人查询房屋权属状况；陪同委托人参与房屋买卖合同的签订，审查合同及相关资料；在交易全过程为委托人提供法律咨询。
  2、律师代办： 办理二手房买卖的贷款、解除抵押登记、网签、过户等手续。 2019-08-08 20:32:56
• 148****2145 预售是如今房地产销售的一个主要方式，但签订预售房屋合同需要注意一些事项以防止某些风险。签订预售合同时主要有以下一些注意事项：
  1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。
  2、确认开发商制定的格式条款是否公平。
  3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。应当明确这些规定的具体内容。
  4、明确约定抵押权的处理方式。。
  5、明确面积误差的处理结算办法。预售合同约定的面积一般为按图测算的面积，难免与**终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷，购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法。
  6、及时办理相关登记手续。商品房预售合同签订后，从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证，前前后后有很多法定手续需要办理。 2019-08-08 20:32:44