公有住房过户有什么需要注意的？

第一、目前我国公有住房出售是有很多条件限制的，但是目前尚没有关于公有住房买卖的一般性规定。从实践中的情况来看，公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。任何单位或个人不得擅自买卖公有住房。公有房屋买卖时，应当根据国家规定进行房地产价格评估。公有房屋买卖必须经过交易审核后，方可办理所有权登记。出售公有房屋所得价款应当按照国家规定使用。国有房屋实行有偿转让，不得无偿划拨，国家另有规定的除外。出售公有房屋时，承租人有优先购买权。公有房屋出售给外国人的，应当符合涉外房屋买卖的有关规定。建设部《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》(建住房〔1999〕209号)中规定，城镇成套现有公有住房，一般除按照规划近期需要拆除改造的住房;党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房;具有历史纪念意义的住房;严重损坏房、危旧房;以及当地人民政府规定的其他不宜出售的住房外，均属于可售公有住房范围。具体可售公有住房与不宜出售公有住房范围，由各地人民政府确定并公布。凡属各地房屋管理部门直管的成套公有住房，除按规定不宜出售的外，均应向有购房意愿的现住户出售。第二、现在很多地方规定，一些国有单位可以按照市场价出售房改房。例如可以参考北京市《关于房改售房若干问题的通知》(京国土房管字〔2000〕178号)文件，市国土房管局、市房改办发布了《关于单位按市场价出售公有住房有关问题的通知》(京国土房管改字〔2001〕586号)的有关规定。单位按市场价出售公有住房，必须取得权属证明，也就是具有确权证明和经权属登记部门审核同意签注意见并加盖公章的具结保证书，才可向职工出售公有住房，如果没有取得权属证明的，须在办理权属证明之后，由产权单位按照公有住房出售方案审批管理权限，上报主管房改部门，由房改主管部门审查后符合政策的，由房改部门批准同意出售。房屋买卖当事人之间必须签订公有住房买卖合同。产权单位和职工正式签订公房买卖合同，并持批准文件到房屋所在地辖区内地产交易管理部门办理过户手续。根据购买价格和住房属性不同，职工按照市场价格购买公房，支付了与商品房同等的价格，土地性质也是出让方式，所以在向职工发放房屋所有权证时，按照商品房产权性质办理产权，发给商品房产权证。第三、尽管由于买卖合同的标的物在性质上的特殊，但是一旦进入买卖领域，那么国家也是一个私法主体，公有房屋的买卖应该适用《合同法》的规定，买卖双方是平等的民事主体。虽然我国规定以产权证书登记为产权转移的标准，但在实际生活中，房改房屋开始卖到办理房产证之间，一般需要很长的时间，在未办理产权证前，购房职工往往已经全部或者部分向售房单位交付购房价款。那么根据《合同法》的规定，一方(购房职工)已经履行了主要义务(付款)，双方就应该相互配合，将合同认真、全面地履行完毕，直到完成产权登记手续。不能认为产权登记，就可以撤销合同，职工也就没有权益保障。二、出售公有住房需要注意什么问题？已购公房是否可以自由买卖的问题。已购公有住房,是指本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定,按照成本价和标准价(含标准价优惠办法,下同)购买的公有住房。城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定, 按照成本价和标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房,应当视为已购公有住房。对于已购公有住房的再次销售问题,从一般原理看,由于公有住房进行销售后就进入了私有领域,私人所有的财产,权利人可自由处分,所以已购公有住房可以自由买卖这是一般原则。但是在现实中由于很多已购公有住房是通过福利和改革受益的结果,所以在目前各地对已购公有住房的销售还有一定的限制,譬如北京市有关文件规定,已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场销售,但是有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售：(1)以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买且没有按照规定补足房屋价款的;(2)已经被列入拆迁公告范围内的;(3)所有权共用的房屋,其他共用人不同意出售的;(4)有所有权纠纷的;(5)已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的;(6)上市出售后会形成新的住房困难的;(7)擅自改变房屋使用性质的;(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的;(9)法律法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。此外,房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的,可以向房屋所在地的区县房屋土地管理局提出书面申请,区县房屋土地管理局应当自受理已购公有住房和经济适用住房上市出售申请之日起15日内做出批准或者不予批准的决定;做出不予批准决定的,应当书面说明理由。

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两类公房不能上市交易第一，部级干部名下的已购公房不能上市交易第二，涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记的不能上市交易。

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公有住房可以出售吗?1.目前我国公有住房出售是有很多条件限制的，但是目前尚没有关于公有住房买卖的一般性规定。从实践中的情况来看，公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。任何单位或个人不得擅自买卖公有住房。公有房屋买卖时，应当根据国家规定进行房地产价格评估。公有房屋买卖必须经过交易审核后，方可办理所有权登记。出售公有房屋所得价款应当按照国家规定使用。国有房屋实行有偿转让，不得无偿划拨，国家另有规定的除外。出售公有房屋时，承租人有优先购买权。公有房屋出售给外国人的，应当符合涉外房屋买卖的有关规定。建设部《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》(建住房〔1999〕209号)中规定，城镇成套现有公有住房，一般除按照规划近期需要拆除改造的住房;党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房;具有历史纪念意义的住房;严重损坏房、危旧房;以及当地人民政府规定的其他不宜出售的住房外，均属于可售公有住房范围。具体可售公有住房与不宜出售公有住房范围，由各地人民政府确定并公布。凡属各地房屋管理部门直管的成套公有住房，除按规定不宜出售的外，均应向有购房意愿的现住户出售。2.现在很多地方规定，一些国有单位可以按照市场价出售。例如可以参考北京市《关于房改售房若干问题的通知》(京国土房管字〔2000〕178 号)文件，市国土房管局、市房改办发布了《关于单位按市场价出售公有住房有关问题的通知》(京国土房管改字〔2001〕586号)的有关规定。单位按市场价出售公有住房，必须取得权属证明，也就是具有确权证明和经部门审核同意签注意见并加盖公章的具结保证书，才可向职工出售公有住房，如果没有取得权属证明的，须在办理权属证明之后，由产权单位按照公有住房出售方案审批管理权限，上报主管房改部门，由房改主管部门审查后符合政策的，由房改部门批准同意出售。房屋买卖当事人之间必须签订公有住房买卖合同。产权单位和职工正式签订合同，并持批准文件到房屋所在地辖区内地产交易管理部门办理过户手续。根据购买价格和住房属性不同，职工按照市场价格购买公房，支付了与商品房同等的价格，土地性质也是出让方式，所以在向职工发放房屋所有权证时，按照商品房产权性质办理产权，发给商品房产权证。3.尽管由于买卖合同的标的物在性质上的特殊，但是一旦进入买卖领域，那么国家也是一个私法主体，公有房屋的买卖应该适用《合同法》的规定，买卖双方是平等的民事主体。虽然我国规定以产权证书登记为产权转移的标准，但在实际生活中，房改房屋开始卖到办理房产证之间，一般需要很长的时间，在未办理产权证前，购房职工往往已经全部或者部分向售房单位交付购房价款。那么根据《合同法》的规定，一方(购房职工)已经履行了主要义务(付款)，双方就应该相互配合，将合同认真、全面地履行完毕，直到完成手续。不能认为产权登记，就可以撤销合同，职工也就没有权益保障。4.已购公有住房能否自由进行买卖?已购公有住房,是指本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定,按照成本价和标准价 (含标准价优惠办法,下同)购买的公有住房。城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定, 按照成本价和标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房,应当视为已购公有住房。对于已购公有住房的再次销售问题,从一般原理看,由于公有住房进行销售后就进入了私有领域,私人所有的财产,权利人可自由处分,所以已购公有住房可以自由买卖这是一般原则。但是在现实中由于很多已购公有住房是通过福利和改革受益的结果,所以在目前各地对已购公有住房的销售还有一定的限制,譬如北京市有关文件规定,已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场销售,但是有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售：(1)以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买且没有按照规定补足房屋价款的;(2)已经被列入拆迁公告范围内的;(3)所有权共用的房屋,其他共用人不同意出售的;(4)有所有权纠纷的;(5)已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的;(6)上市出售后会形成新的住房困难的;(7)擅自改变房屋使用性质的;(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的;(9)法律法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。另外,房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的,可以向房屋所在地的区县房屋局提出书面申请,区县房屋土地管理局应当自受理已购公有住房和经济适用住房上市出售申请之日起15日内做出批准或者不予批准的决定;做出不予批准决定的,应当书面说明理由。

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公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售;由企业建设的住宅，向该企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。公房有时也指拆迁后分到的房子。公产房与私产房的**大区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，没有转让权，所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁，也无法继承或办理婚前公证。公产房交易步骤是先由房管局下属部门对卖方进行评估，同时由房管站验房。

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　对于已购公有住房的再次销售问题,从一般原理看,由于公有住房进行销售后就进入了私有领域,私人所有的财产,权利人可自由处分,所以已购公有住房可以自由买卖这是一般原则。但是在现实中由于很多已购公有住房是通过福利和改革受益的结果,所以在目前各地对已购公有住房的销售还有一定的限制,譬如北京市有关文件规定,已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场销售,但是有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售：　　(1)以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买且没有按照规定补足房屋价款的;　　(2)已经被列入拆迁公告范围内的;　　(3)所有权共用的房屋,其他共用人不同意出售的;　　(4)有所有权纠纷的;　　(5)已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的;　　(6)上市出售后会形成新的住房困难的;　　(7)擅自改变房屋使用性质的;　　(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的;　　(9)法律法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。　　此外,房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的,可以向房屋所在地的区县房屋土地管理局提出书面申请,区县房屋土地管理局应当自受理已购公有住房和经济适用住房上市出售申请之日起15日内做出批准或者不予批准的决定;做出不予批准决定的,应当书面说明理由。

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