房屋如何评估?怎么对房屋建筑物评估？

• 156****0015 房产评估全称为房地产价格评估，就是对房地产进行估价。在房屋交易中，房产评估有非常重要的作用。大家一定要提前准备，熟悉相关流程和方法，以免产生不必要的麻烦。那么，我们如何进行房产评估、房产评估的方法有哪些呢？下面小编整理了一些有关房产评估的材料。
  
  一、需要做房产评估的情形
  
  ①二手房价格明显过低
  
  购买二手房需要缴纳一定的税费，税费与房产价格紧密相连。当房地产管理部门认为房屋价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
  
  ②买卖双方认为有必要
  
  一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，又不相信对方的报价或中介机构的评估，那就可以自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
  
  ③申请抵押贷款
  
  向银行申请房地产抵押贷款时，银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价或者有些借款人想知道获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。
  
  ④发生房地产纠纷 2019-08-02 05:00:46
• 138****5308 目前我国对房屋、建筑物的评估常采用重置成本法。
  首先，应依据评估基准年份的同类房屋、建筑物的预算定额或每平方米造价，加上不同年份的增调系数及其他应计费用，确定现阶段每平方米的重置完全价位，则：
  重置完全价值=建筑面积×每平方米重置完全价值 （1）
  在评估中，将上题的公式（1）演变成：
  重估价值=建筑面积×每平方米重置完全价值K1×K2 （2）
  但公式（2）仍有不完备之处，经改进为：
  重估价值=（重置完全价值 残值）×成新率-损坏折减价值 装修增值 残值 （3）
  在实际评估中，如使用公式（3）时，可以公式（2）作为参考、对照，务使评估尽量考虑周密，做到尽可能的公平、合理。 2019-08-02 05:00:42
• 148****7579 2016年1月，小张以100万元价格购入市区（非北京、上海、广州、深圳）**一套门面房，面积120平方米，当时缴纳契税3万元。2019年1月，小张将该套房产赠送给曾经帮助自己的大刘（赠与时市场价格121万元，当时办理产权过户手续），赠与过程中，除税费外未发生其他费用。2019年12月该房产评估价值为140万元，大刘将该房产以152.5万元的价格转让给老李，其中发生可扣除的各项行政收费约6万元。
  
  该省2019年自1月1日起，实行“六税二费”减半征收的小微优惠，契税税率为3%。
  
  问：大刘受赠行为和转让行为双方该如何纳税？
  
  
  
  赠与行为涉税
  
  
  问题1
  
  赠与人：无偿赠与非住房需要缴纳哪些税费？
  
  
  
  个人无偿赠送非住房可能会涉及增值税及附加、印花税、土地增值税和个人所得税。
  
  
  
  
  
  增值税及附加：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“财税〔2016〕36号文件”）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，视同销售服务、无形资产或者不动产，应当缴纳增值税。因此，个人赠与非住房，应当视同销售不动产，缴纳增值税。
  
  对于赠与人无偿赠送非住房，是否需要缴纳增值税及附加税费，需要依据财税〔2016〕36号文件附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，判定赠与是否符合离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权等免征增值税情形。对于案例三中，小张仅仅是因为曾经接受过大刘的帮助，赠与的又是非住房，无需判定购买时间是否满2年，不具备免征增值税情形，因此需要视同销售纳税。
  
  《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号公告印发）规定，小规模纳税人转让其取得除住房以外的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。小张的视同销售，应当按照该房产赠与时的公允价值减除其购置原价后的余额作为销售额计税，计算如下：
  
  应纳增值税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%=【（1210000-1000000）/1.05】）*5%=10000元
  
  
  
  应征附征税费，因差额征税中差额大于10万元，因此不能按照财税〔2016〕12号文规定，免征教育费附加和地方教育附加：
  
  城建税=10000*7%*50%=350元
  
  教育费附加=10000*3%*50%=150元
  
  地方教育附加=10000*2%*50%=100元
  
  
  
  
  
  印花税：《印花税暂行条例》及实施细则规定，在中国境内书立、领受应税凭证的单位和个人，应依法缴纳印花税。应税凭证中，包括单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的产权转移书据。案例中小张将非住房无偿赠与大刘，双方都需要按照赠与房产的原价缴纳印花税：
  
  1000000*0.05%*50%=250元。
  
  
  
  土地增值税：小张将非住房赠与大刘，需要申报缴纳土地增值税。
  
  《土地增值税暂行条例》规定，单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的，需要缴纳土地增值税。纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
  
  《土地增值税暂行条例》规定，转让国有地使用权、地上的建筑物及其附着物是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
  
  财政部、国家税务总局在《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中，进一步明确，细则中所称的“赠与”是指房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，或是通过中国境内非营利的社会团、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。案例中，小张将非住房赠与大刘，不符合其中不征土地增值税的“赠与”范围，需要申报缴纳土地增值税。
  
  小张赠与大刘非住房的土地增值税额的计算，关键在与如何确定转让房地产收入和扣除项目金额。
  
  由于赠与本身没有成交价格，因此“由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入”。《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称“财税〔2016〕43号”）规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。小张赠与房产其土地增值税转让价格为：121-1=120万元。
  
  《土地增值税暂行条例》规定：转让旧房计算增值额的扣除项目，包括旧房及建筑物的评估价格，以及与转让房地产有关的税金。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，“旧房及建筑物的评估价格”是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
  
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税(2006)21号）进一步规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
  
  《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
  
  小张赠与的非住房，可以请专业人员评估其“旧房及建筑物的评估价格”，不能取得时，就应当按照购房发票所载的金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。小张的房产购于2016年，到赠与时，其从“从购买年度起至转让年度止”共3整年，每年加计5%共加计15%。 2019-08-02 05:00:38