回迁门店如何办房产证?回迁房如何办理房产证

• 131****7058 有购房的朋友们经常会问到，熟人家有回迁房想卖给我，回迁房能买吗？回迁房有房产证吗？回迁房和一般的普通商品房有什么区别呢？本期购房指南就什么是回迁房？回迁房和商品房的区别以及回迁房如何办理房产证等相关事项，进行了一一解答。
  
  
  
  一、什么是回迁房？
  
  回迁房就是发展商因征收土地时，占用迁民的房子而赔偿给回迁户的房子；商品房是由发展商进行市场上交易出售的房子。一般回迁房的售价都普遍比商品房的售价低。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。
  
  二、回迁房与商品房的区别
  
  1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。 2019-07-31 07:15:16
• 151****7122 回迁房是经济适用房的一种，经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多： 契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税； 个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依旧需要纳税； 经济适用房的“5年之限”：
  1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭【名词解释：符合经济适用房购买资格的家庭——经济适用房的购买资格要求如下：家庭年收入6万元以下、属于无房户或者家庭平均住房面积未达到**低标准的、北京市城镇户口居民或者《持有北京市工作居住证》的外省市来京人员】；
  2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。 这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。==================================================具体程序及费用1）甲乙双方在敲定房屋成交价格、交房日期、过户时间后首先应填写JF-91-01制式的房地产买卖契约，在契约第三页签署双方姓名、地址、联系电话，并加盖私章。在**后一页附件一内填写时间及房屋相应信息（可参照房产证）、签署双方姓名、加盖私章。 2）申请人交易所填写私有房屋权属登记申请书，填写申请人姓名、身份证号、通讯地址、签名、盖章。按房产证内容填写房屋权属情况。 3）填写JF-91-04制式的房地产买卖申请审批书，填写双方信息，房地产情况，签署双方姓名、加盖私章。备注一栏在交易时当着房产交易人员的面，买卖双方签字、按手印。 4）权利人或申请人持房屋所有权证、身份证到当地房产交易所，地产产权产籍管理中心大厅，填写查档申请进行核档 2019-07-31 07:15:11
• 148****1212 要有购房发票、合同、结婚证、身份证等资料，有贷款的还要有贷款资料，**主要的还需要开发商给办的房屋初始登记证，凭这些去行政审批中心办理即可。
  
  关于回迁房：
  
  1、回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。
  
  2、每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。
  
  3、回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，那就买回迁房比较划算。
  
  回迁房与商品房的区别：
  
  1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。
  
  2、拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
  
  3、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。 2019-07-31 07:15:05
• 151****6292 3、拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
  
  三、回迁房办证流程
  
  (一)回迁房如何申请办理房产证
  
  回迁民发拿到回迁房的购房合同时，通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。
  
  注意事项：
  
  回迁房房产证委托代办协议中应明确约定：
  
  1、开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了)。
  
  2、开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证。
  
  3、约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或XX发生错误的情况时如何处理，**好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款X%的赔偿金”等明确的违约处理方法。
  
  4、约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证。
  
  5、约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚。
  
  6、约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
  
  (二)回迁房房产证委托代办需缴纳的费用
  
  缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税;办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。
  
  2019-07-31 07:15:00
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  回迁房如何办理房产证：
  
  回迁民拿到回迁房的购房合同时，通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。
  
  注意事项：
  
  回迁房房产证委托代办协议中应明确约定：
  
  1.开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了);
  
  2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证;
  
  3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或XX发生错误的情况时如何处理，**好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款X%的赔偿金”等明确的违约处理方法;
  
  4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证;
  
  5.约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚;
  
  6.约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。
  
  如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
  
  回迁房房产证委托代办需缴纳的费用：
  
  
  缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税
  
  办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。注意事项：
  
  1.在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确。
  
  2.交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
  
  按照约定时间领取房产证：
  
  开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。
  
  如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。
  
  回迁房办理房产证注意事项：
  
  仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全。
  
  （来源：律师365）
  
  
  
  
  2019-07-31 07:14:55