如何看待房地产权利?你怎么看待做房地产

经常看地产行业的新闻报道，也关注任志强、冯仑等人的观点。我发现，像冯仑这样的“地产哲学家”，像任志强这样的地产“大炮”，也跳不出他们的圈圈来，关注的依旧是他们那一亩三分地的得失。这不禁让我有些看扁了他们。我一直旗帜鲜明地赞成打压房地产，甚至提出过“让房地产休克”的偏激看法。也许有人会认为，我之所以这样讲，是因为我不是房地产行业的既得利益者。我要说的是：由于年龄的原因，也由于在深圳经营了十几年的原因，本人应该也算得上是这个行业的既得利益者，房地产资产占了家庭资产的六成以上。如果房价大幅下降，我的损失也是很大的。虽然是既得利益者，但我为什么还要鲜明地赞成打压房地产行业呢？这就是格调问题。人的格调有高有低，只是我的格调比很多自私的人更高一点而已。我始终站在中华民族的全局利益来考虑问题，而不是局部，不是个体。政府将房地产列为支柱产业，行业因此获得巨大的发展。由于行业超额利润诱人，各环节都赚得盆满钵满，导致国家资源自然或不自然地向这个行业集中。房地产行业是个没有什么发明创造的行业，国家有限的资源向这个行业集中的结果是：其它行业资源短缺，举步维艰，间接地损害了国家的创新动力和长远发展动力。此为毒瘤表征之一。房地产行业的无限制扩张，导致庞大的既得利益集团的形成，这个集团包括各级政府、官员、开发商、银行、中介、业主。这样一个集团的形成，在很大程度上绑架了各级地方政府，也绑架了中央政府，以致政府的每次调控都以失败而结束。围绕房地产行业的既得利益集团，也是中国目前权贵资本的核心所在。由于这个集团的形成，更加强化了中国绝对不平等的社会分配格局。此为毒瘤表征之二。从中国经济三驾马车来看，投资是有限度的，不会永远高增长；出口是明显走下破路。我们能够刺激经济增长的手段，只能是消费了。从消费人群来说，高端消费群体是不会因为经济的波动而增加或降低消费水平的，农民的消费是相对固态的，那么，刺激消费，其实主要靠刺激城市的中下层群体。可是，高房价已经限制了这部分群体的消费意愿——他们基本上都是房奴，有房的是房奴，消费不起了；无房的也是房奴，要攒钱买房。一个房奴，哪还有消费意愿？消费不振，如何保证中国经济继续发展？此为毒瘤表征之三。

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如何避免房产税的负面影响有关房产税的征收一直被广泛关注，**近又成热点消息。房产税是根据房产的市场价值进行征税。此税种具有稳定的特征，对于同样稳定的公共服务支出来说，是一个非常好的税种。而且，房产的价格和本地的公共服务质量密切相关，学区房价格高，因为教育现状制约;地铁房价格高，因为公共交通便利。很多国家的地方财政，基本都依靠房产税。对中国来说，目前地方财政收入主要依靠土地出让金收入。在房地产快速发展时期，土地出让金收入是一个很好的收入来源。因为在这个时期，房地产迅速发展，房地产业迅速扩张，房地产价格迅速增值，政府通过土地出让金获得巨额财政收入，迅速发展的公共服务，也可以给新兴房地产业提供相关的公共服务配套。一旦房地产业的发展处于低谷时期，土地财政收入就会处于下降时期。这时，要维持现有的公共服务支出规模，要为过去的融资提供还款的现金流，地方就需要有新的稳定收入源。因此，房地产税就成了一个比较适当的选择。

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现在的房产市场 还很动荡 老百姓 都认为 奥运之后 房价会下调 所以现在 买房者都是斥资斥资观望的状态 房产市场 **近销售 还比较低迷

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因为中国经济快速发展，城市人口不断增加，对房地产需求不断增大，住房供不应求，现在想办法先买一套，就算按揭也化的来，要不以后，就钱攒够了，房价又涨了，这辈子都买不起了，所以现在还是赶快努力买吧．

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  2015年即将结束，2016年房地产将何去何从？以下内容是国内有关房地产研究机构对2016年房地产行业的趋势总结，希望对于有买房打算的购房者有所参考。 一、2016年楼市整体较乐观 大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼市可能会比2015年差一点，但不会比2014年差。 首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降； 其次，国家政策支持力度会越来越大； 第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。 二、一二线城市销量将持平 销售均价将上涨 2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于： 1）供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限； 2）货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量； 3）土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。 三、哪些城市有可能表现更好？ 第一， 深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州**有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少（除深圳将增加4%以外），这些城市将供不应求，**可能有突出表现。 第二， 看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。 第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区（环渤海、长三角和珠三角的三线人口流入**为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入**多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。 四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧 好的资源都会往一线城市及周边城市聚集，城市之间及城市内部分化加剧，一线城市已经郊区化，现在进入郊区城市化的阶段，二线城市正处于郊区化的过程，大量人口正在往郊区迁移。未来也会走一线城市路，从城市郊区化到郊区城市化。所以城市内部找好热点城市的潜力区位也很重要，不要盲目拿地。 五、2016年依然会地王频出 2016年依然会地王频出，市场集中度会进一步提高，2015年开始，房企融资越来越轻松，各大房企都不差钱，2015年的土地市场非常火爆，2016年也会维持这样的格局。 六、改善性住房需求份额持续增加 2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。 首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。 其次，二孩政策的全面放开。 第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。 从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。 七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升 如果没有特殊政策出台。2016年年初一线城市房价企稳，深圳等今年上涨过多的城市，可能有1015%的短暂回调，但之后，仍将继续上升。 一线城市的房价，并非单纯由供求关系决定的，其更深层次的原因在于资源的非常聚集。优势资源聚集在一线，造成了人群的聚集。而且，因为其他投资渠道的风险和不畅通，更因为货币持续贬值，而“肉烂了在锅里”，也就是说不管货币贬值**，楼市的总价值不变，大量资金一有机会就涌入楼市。 2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品，就如同金子不能吃宝石无法治病，但一样价值很高一样。一旦人们觉得房子值这个价格，它就可以卖出相应的价格。 2016年年初，一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳，部分区域会有10-15%的回调，但随后仍将一路往上，明年年底与今年相比，一线城市房价将上升10%左右。 八、品牌房企扩大在二线城市份额，部分本地房企退出 2016年品牌房企将扩大在二线城市份额，部分本地房企退出。内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢，并非是本地没有刚需。 实际情况是： 1.因为许多地方政府执法不严，小产权房遍地开花，“五证”不全就开始出售更是成了普遍现象，于是守规矩的房企反而不好活，许多刚需住进了小产权房； 2.许多落马贪官之前以权谋私，许多本地房企以低价获得土地，与外来房企不公平竞争。以至于很多全国性的房企进入一个地方，往往需要和当地房企合资成立新企业，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐给力，许多贪官落马，官场风气一变： 3.许多本地房企所依仗的“关系优势”不复存在。而他们在过往经营中已经形成路径依赖，不知道在纯市场环境中怎么竞争怎么游泳。 4.许多地方房企老板因为牵涉进腐败窝案而被捕，企业也一蹶不振。剩余的开发商产品设计能力不足、成本控制也不够好，无力和外来房企竞争。 二线城市不是没有需求，而是需求有限，这些有限的需求将去向**好的性价比的产品。因此，2016年，在许多二线城市、省会城市，本地房企将逐步退出，全国性品牌房企在当地市场所占份额将进一步扩大。 九、现有“刚需”房大量“死亡”，新型好产品反热销 2016年三四线城市刚需房大量死掉，新型好产品反而一定不用担心去库存。许多人说起三四线城市，就说“去化难”。实际上一个数字根本不足以说明全部的情况。三四线城市，目前的所谓“存量产品”，量是非常大，但许多质量都不高，设计很差，好多都是几年前就盖起来的。但实际上，三四线城市的消费者并不需要这样的产品，因为： 1.三四线城市许多就是本地人，家里好歹都有套房，并没有到不买就没得住的程度。 2.三四线城市的消费者每天也上网看电视，对房屋产品的欣赏水平是很高的，一些经常外出旅游的要求就更高。 3. 三四线城市房子许多本身就比较大，100平左右的房子很正常，所以买房者要“改善”的时候，许多时候并非是从面积角度出发的，也就是说他们想要的不是更大的房子而是更好的房子。 因此，三四线城市许多所谓“刚需”楼盘去化难一点都不奇怪。因为许多人需要的是更优秀的“改善”产品，而存量房本身就不是这样的产品。因此，2016年，大量“存量”房将继续去化难，而一些用心的好房子，将卖得不错。如果有好的开发商敢于开发“新产品”，必然带来“新需求”，实现畅销。 十、移动化、扁平化、合伙人仍是房企组织变革方向 组织更加扁平、决策更加专业、沟通更加高效及碎片化，仍是房地产组织变革的方向，而更多房企会推出合伙人制度。风险管理将成为房企管理新的风口。2016年，房企将高度重视风险管理，新环境下企业面临的战略风险，资金风险，运营风险等愈加突出，像很多百亿军团都把风控体系建设和风控队伍培养作为企业未来持续健康稳健发展的头等大事，在内部构建以风险梳理风险识别风险预警风险应对，建立以风控指标体系和流程优化为双轮的风险控制体系。