预售商品房怎么选，具体有什么步骤？

• 155****0241 预售商品房怎么买，购买预售商品房步骤有哪些？
  第一步：购房者在售楼现场或登陆市国土房管局网站或“阳光家缘”网站查阅《xx省商品房预售许可证》，了解该预售项目的预售面积、抵押、查封、预售款监控账户及预售证有效期限等基本情况。
  第二步：预售项目若由房地产中介公司代理的，购房者有权要求中介公司出示开发商出具的委托书，了解委托代理的范围和权限。
  第三步，购房者与开发商或房地产中介公司根据市国土房管局“阳光家缘”网站上公布的商品房买卖合同示范文本，协商拟订合同条款；经买卖双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将已签订的商品房买卖合同传送至房地产交易登记机构办理网上备案和进行房地产登记申请；购房者应当在商品房买卖合同上输入相关的个人信息，并设置密码。
  第四步，商品房买卖合同签订过程，应当以自愿公平为原则。对于开发商发布的预售商品房广告和宣传资料所明示的事项，购房者有权要求在商品房买卖合同中约定。
  第五步，开发商应当将预售许可证上确认的预售款监控账户提交给预购人，购房者应将购房款直接存入监控账户中，凭银行出具的存款票据，向开发商换领交款票据。
  第六步，开发商或购房者在办理商品房买卖合同网上备案之日起10日内，应当向房地产交易登记机构申请办理合同备案确认手续。 2019-07-23 23:18:01
• 138****3505 一、什么是商品房预售？
  商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
  二、商品房预售应满足哪些条件？
  根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：
  1、商品房预售人（开发商）必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。
  2、房地产开发商必须持有《建设工程规划许可证》。
  3、按提供预售的商品房计算，房地产开发商投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，预售人方能预售房屋。
  4、商品房预售人（开发商）须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
  5、商品房预售人（开发商）应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
  6、商品房预售所得款项，必须用于有关工程的建设。
  三、要注意查看开发商的哪些证件？
  购房者需要注意开发商是否有“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（又称建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。
  “五证”中**重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，这两个证表明了所购房屋属合法交易的范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。
  四、购买预售商品房，必须注意哪些问题？
  1、查看《商品房预售许可证》
  对于未取得《商品房预售许可证》的在建楼盘、超出预售许可范围的商品房，请勿购买，也不要交纳预付款、定金、诚意金等任何名义的购房款项。
  2、慎交房款
  您在购房时请注意将购房款（**款、一次性付款、分期付款、按揭贷款等）交存至商品房预售资金监管账户，交存账号应与公示的《商品房预售许可证》登记的监管账号一致。
  3、及时备案
  您与开发企业签订《商品房买卖合同》后，请要求开发企业及时到当地所在局办理商品房预售合同备案手续。您可通过开发企业提供的业务编码和查询码，登录您当地所在局门户网站进行业务查询；也可持本人有效身份证和合同，到当地所在局不动产登记中心窗口查询合同备案信息。 2019-07-23 23:17:49
• 134****7483 是购买时要先查看商品房预售许可证
  预售许可证是为了保护消费者利益，规范开发商预售在建商品房的证件，只有取得了预售许可证的商品房才是符合法律规定准予预售的房子。
  二是签订合同时，要将可能的情况和问题约定好
  合同是购房者维护自己权益的法律保障，在购房房屋时，交房日期、煤气开通日期、装修程度、公共部分和建材品牌、电梯品牌等，均可在合同中详细注明并签订相应的违约条款。
  三是购买时一定要看房屋的平面示意图及工程规划图
  平面示意图能够提供的仅仅是室内的平面格局，对于室内空间布局还需你“慧眼”识真。
  居室内应尽量避免错综复杂的梁柱穿行，有时高2.9米的居室，由于有大的横梁穿过，底部净高不足2.2米，装修困难不说，空间上也有极大的压迫感。对于此类问题，在签订预售合同前，你**好能向开发商借工程蓝图查看。
  四是在购买时一定要注意楼与楼之间的间距和采光问题
  首先是比较项目开发区内各栋之间的关系。
  其次要注意与周边建筑物的关系。
  应尽量避免与锅炉房和烟囱相邻，外围应注意未来是否会有高大的建筑物遮挡或产生不利影响，这些情况都应事先了解清楚。
  五是购买时一定要看是否有足够的绿地与车位
  小区内拥有一定数量的绿地，对于改善空气环境、点缀生活情趣有极大的益处，而车位问题更是一个要密切关注的重点。
  当前由于家庭轿车的数量已越来越多，小区设计车位如不能满足停泊需要，会造成小区内道路成为停车场，严重影响小区交通，甚至晚上连车都不一定能开得出来。
  六是购买时要了解将来的水、电、暖、物业、周边的建筑等方面的情况
  水、电、暖、物业等与我们的生活非常密切，直接影响以后房子使用后的生活质量，因此一定要打听清楚，俗话说“货比三家再选择”，请购买时一定多看多了解。 2019-07-23 23:17:37