自建房屋转让交哪些税?营改增转让自建房屋征收增值税吗

• 131****6465 一、需要双方签订合同缴纳定金-委托测绘公司测绘出测绘图-委托评估公司评估出评估报告-到财政部门缴纳契税-到地税部门审核营业税、个税-到房管部门受理-出证-缴纳交易费-取证！
  二、这类房屋属于非普通住房，满了五年税费也很高啊！
  税费如下
  根据评估价格、面积后对号入座
  1、测绘费1.36元/平方，买方；
  2、评估费0.5%（评估额，允许浮动）；
  3、契税评估额3%（面积144平方以上3%）买方；
  4、所得税1%（要五年外的唯一普通住房免），卖方；
  5、交易费6/平方，买方；
  6、工本费80元，买方（工本印花税5元）；
  7、营业税5.6%（差额）！ 2019-07-21 11:54:27
• 152****1814 一、自建自用房销售。自建自用不缴纳营业税。自建销售需要缴纳建筑业营业税和销售不动产营业税。自建建成自用的时候不交，以后出售或者转让的时候要缴纳2道营业税，即3%的建筑营业税+5%的转让不动产营业税。
  建筑业，属于在中华人民共和国境内从事应税劳务的行为，依法应缴纳营业税。营业税率为3%。具体是指：建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业。
  1． 自建自用建筑物，其自建行为不是建筑业的征税范围；
  2． 出租或者投资入股的自建建筑物，不是建筑业的征税范围；
  3． 管道每期集资费（初装费）业务应按“建筑业”税目征收营业税。
  自建不动产销售，按全额计算缴纳转让不动产营业税。建筑业营业税的计算需要确定计税价格=营业成本（或者工程成本）×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
  例子：某房地产开发公司自建同一规格和标准的商品房5栋，工程总成本为15880万元；销售自建商品房3栋，取得销售收入28600万元；另将其中的2栋作为办公楼。当地规定的建筑业利润率为10%,则该公司上述业务营业税的计算：
  销售不动产营业税=28600×5%
  自建行为按“建筑业”计算营业税=（15880×（1+10%）÷（1-3%）×3%×3÷5
  二、销售商品房。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》：销售不动产营业税税率为5%。 2019-07-21 11:54:23
• 152****7360 转让自建房屋征收增值税。
  《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：
  1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
  2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
  3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
  4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
  5.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
  6.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关 2019-07-21 11:54:20
• 141****5073 一、股权转让方式转让房地产的概念
  
  股权转让就是股东出让股份，将公司相关的控制权、收益权等出资人权利及其对应的义务转移给受让人，使受让人成为公司股东的民事法律行为。以股权转让方式转让房地产是指形式上转让股权，但实质转让房地产的行为。以股权转让方式转让房地产涉及土地增值税、企业所得税、印花税等，对于企业所得税和印花税的缴纳，税收法规规定较为明确，没有任何争议，而对于是否缴纳土地增值税实际操作中则存在较大的争议。
  
  二、土地增值税的有关税收政策规定
  
  1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税”。可见，土地增值税是对转让房地产行为征收的一种财产税，据此，股权转让不涉及土地增值税。
  
  2、根据 《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）文件规定：“你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”该文件是国家税务总局对广西壮族自治区地方税务局关于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权是否缴纳土地增值税的答复，对该个案具有法律效力。但在实务中，全国各地许多税务机关依照该文件，对以股权方式转让房地产的行为征收土地增值税。
  
  3、关于法律适用问题
  
  实务中对国税函的适用存在三种不同意见:
  
  一种意见认为国税函[2000]687号是国家税务总局对本系统下属单位工作请示的批复函，属于税收规范性文件，而《土地增值税暂行条例》是由国务院颁布，属于行政法规，法律效力高于税收规范性文件。根据《土地增值税暂行条例》第二条明确规定了土地增值税的纳税义务人为转让房地产的单位和个人，征税范围为转让房地产的行为。以股权转让方式转让房地产的行为，房地产的产权人在股权转让前后，并未发生变化，因此并未发生房地产的转让行为，且纳税义务人并非转让房地产的单位和个人，而是转让股权的单位和个人。国税函[2000]687号将该行为纳入土地增值税的征收范围，扩大了《土地增值税暂行条例》中关于土地增值税纳税义务人和征税范围的规定，明显超越上位法的规定，因而其法律效力和合法性存在疑问。
  
  第二种意见认为国税函[2000]687号是国家税务总局对广西壮族自治区地方税务局关于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权是否缴纳土地增值税的答复，仅对请示事项有效，同时对抄送机关有效。其他税务机关遇到性质相同的事项也可以选择参照执行。执行与不执行的选择权力在税务机关。因此，该函国税函[2000]687号是国家税务总局不具有普遍适用性。
  
  第三种意见认为根据税收法律适用原则中的特别法优于一般法的规定，国税函[2000]687号是国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的特别规定，对企业名义上或形式上以股权转让行为，实质上是转让房地产的行为，应按特别规定和实质重于形式的规定应征收土地增值税。
  
  三、征收土地增值税操作中存在的问题
  
  一是与流转税政策相矛盾。以股权转让方式转让房地产的行为，如果按照国税函[2000]687号文件的精神，认定为房地产转让行为，那么根据原《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定，应按销售不动产或无形资产税目征收营业税。但《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2011第51号）规定：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。”
  
  同一交易行为，依据国税函[2000]687号被认定为房地产转让行为，需要缴纳土地增值税，而依据国家税务总局公告2011第51号却认定为不是房地产转让行为，不需要缴纳流转税。对股权转让方式转让房地产的交易行为的法律性质应如何判定，税收政策相互矛盾。 2019-07-21 11:54:15
• 135****7353 导语：法拍如何缴税，小编关注下来，真是各地差异巨大，这其中涉及法院与税务机关的协助与理解标准差异问题，也有规定不明确的问题。温州的这个纪要，并没有机械地套用买受方承担税款的方法，而是站在务实的角度，只要买受人交了契税就可以安排过户，而且在没有发票的情形下，也考虑了税前扣除的凭证问题。不过对于从拍卖款中扣除税款税费问题，内容中并没有提到如土地增值税这个大头税项，只提到了增值税，通常全算下来，税费是挺高的情形非常多见。但是有一种情形，如果是直接用于抵债情形下没有货币收付，如何扣呢？这种情形，小编认为对于金融机构等大户就要自己发现机会了，小编也认为需要提前沟通，不致作了买受人“包税”的好人。
  
  摘自浙江审判研究网
  
  温州市中级人民法院 温州市国家税务局 温州市国土资源局 温州市地方税务局 关于营改增后司法处置不动产过户问题的会议纪要
  
  为解决司法处置不动产过程中，被执行人（特指债务人企业，下同）为增值税一般纳税人，因其无法联系或拒不配合导致不能开具增值税发票从而无法过户的问题，温州市中级人民法院、温州市国家税务局、温州市地方税务局、温州市国土资源局结合温州地方实际情况，就执行程序中司法处置被执行人不动产所涉税费征缴及过户问题进行了沟通和研讨并达成共识，现纪要如下：
  
  一、适用范围：本纪要仅适用于人民法院（庭）在司法处置被执行人不动产过程中，债务人无法联系或拒不配合，导致无法开具增值税发票的情形。
  
  本纪要所称不动产,包括司法处置前以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
  
  二、无法开具增值税发票情形下，不影响已拍卖不动产的实际过户，温州市国家税务局、温州市地方税务局、温州市国土资源局应在买受人办理过户时予以协助配合。
  
  1、执行法院在拍卖成交后，应依据浙江省高级人民法院与浙江省地方税务局签署的《关于建立人民法院民事执行与地税部门税费征缴协作机制的会议纪要》（浙高法[2015]111号）、温州市中级人民法院与温州市国家税务局签署的《关于破产程序和执行程序中有关税收问题的会议纪要》（温中法[2015]45号），发函国、地税主管税务机关（函件应注明无法开具增值税发票具体情形），并依据国、地税主管税务机关复函中注明的出卖方应纳税（费）金额从拍卖款中支付。法院在拍卖公告中依法对税费缴纳另有约定的情形除外。
  
  2、财产所在地的地税分局在确认出卖方应纳税（费）到帐后五个工作日内，以出卖方的名义开具完税凭证，视实际交付情形交给执行法院或买受人；
  
  财产所在地的地税分局在买受人已按税法规定或拍卖公告约定承担相应的纳税义务后，向不动产登记服务中心出具契税的《税收缴款书》（已缴纳契税业务的）或《契税完税情况联系单》（免税和不征税业务无需缴纳税款的），协助买受人过户。
  
  3、不动产登记服务中心分下列情况为买受人办理拍卖标的物过户手续。
  
  已缴纳契税业务的，买受人凭法院出具的《拍卖成交裁定书》和《协助执行通知书》、地税部门缴纳契税的《税收缴款书》到不动产登记服务中心办理权属变更登记手续；
  
  免税和不征税业务无需缴纳税款的，买受人凭法院出具的《拍卖成交裁定书》和《协助执行通知书》、地税部门出具的《契税完税情况联系单》到不动产登记服务中心办理权属变更登记手续。
  
  契税的《税收缴款书》、《契税完税情况联系单》由不动产登记服务中心查验原件后退还给买受人，复印件留档。
  
  如因登记信息不全等情况，不动产登记服务中心无法办理权属变更登记手续的，法院、国税和地税部门协助确认。
  
  三、税款计算缴纳。财产所在地的地税分局凭法院来函预征增值税，增值税按现行规定适用税率或征收率计算缴纳税款。在无法开具增值税发票情形下，按5%预征增值税并开具完税凭证。
  
  四、不动产买受人转让司法处置取得的不动产，根据国家税务总局公告2016年第14号第八条精神，可以凭法院《拍卖成交裁定书》所载拍卖成交价作为不动产购置原价入帐。
  
  第三只眼注：第八条纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
  
  上述凭证是指：
  （一）税务部门监制的发票。
  （二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
  （三）国家税务总局规定的其他凭证。
  
  五、本纪要在实施过程中的未尽事宜，由温州市中级人民法院、温州市国家税务局、温州市地方税务局、温州市国土资源局协调确定。 2019-07-21 11:54:11