自建房屋转让交哪些税?企业自建房出售涉及什么税种

• 143****9189 转让自建房屋征收增值税。
  《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：
  1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
  2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
  3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
  4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 2019-06-14 00:15:38
• 157****2481 第一，自建厂房出售缴“建筑业”营业税。
  
  《营业税暂行条例实施细则》第四条、第二十八条规定，单位或个人自己新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。因此，贵公司将该厂房对外销售，要按“建筑业”税目依3％的税率缴纳营业税。对自建行为的计税依据，应当根据同类工程的价格来确定。没有同类工程价格的，按下列公式核定计税价格：
  
  计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）/（1－营业税税率）。
  
  第二，出售厂房缴纳“销售不动产”营业税。
  
  销售厂房行为属于《营业税暂行条例》规定的“销售不动产”应税行为，应依5％的税率缴纳“销售不动产”营业税。计税依据为出售厂房向对方收取的全部价款和价外费用。
  
  第三，依据上述两次缴纳的营业税，还要附征城建税和教育费附加。
  
  1、城建税（增值税+营业税+消费税）纳税额*适用税率，这里的适用税指纳税人所在地市区的税率为7%，在县城、镇、大中型工矿企业不在县城、镇的税率为5%，不在市区、县城、镇的税率为1%
  
  2、教育附加费（增值税+营业税+消费税）纳税额*3%
  
  3、地方教育费附加（增值税+营业税+消费税）纳税额*2%
  
  4、水利建设基金（按照销售收入的0.1%来计提和交纳） 2019-06-14 00:15:34
• 132****8863 销售不动产的征税范围包括：销售建筑物、构筑物及其他土地附着物。出售自建厂房需要缴纳以下几种税：
  　　第一，自建厂房出售缴“建筑业”营业税。
  　　《营业税暂行条例实施细则》第四条、第二十八条规定，单位或个人自己新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。因此，贵公司将该厂房对外销售，
  要按“建筑业”税目依3％的税率缴纳营业税。对自建行为的计税依据，应当根据同类工程的价格来确定。没有同类工程价格的，按下列公式核定计税价格：计税价
  格＝工程成本×（1＋成本利润率）/（1－营业税税率）。
  　　第二，出售厂房缴纳“销售不动产”营业税。
  　　贵公司的这种销售厂房行为属于《营业税暂行条例》规定的“销售不动产”应税行为，应依5％的税率缴纳“销售不动产”营业税。计税依据为出售厂房向对方收取的全部价款和价外费用。
  　　第三，依据上述两次缴纳的营业税，还要附征城建税和教育费附加。
  　　第四，按《土地增值税暂行条例》规定，转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。按转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的适用税率计算征收。
  　　第五，《企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从务种来源取得的收入，为收入总额。包括：（三）转让财产收入。因此，贵公司在中华人民共和国境内转让不动产取得收入，依照所得税法的规定缴纳企业所得税。
  　　第六：转让不动产签订有产权转移合同的，买卖双方根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其施行细则的规定要缴纳印花税，税率为万分之五。 2019-06-14 00:15:29
• 134****0984
  如果找到接手房屋的下家，在转让的时候，会涉及到什么税呢？大约是多少呢？该由谁来交呢？
  
  
  
  图片来源：rawpixel on unsplash
  
  房产交易会涉及到的税种有，土地转让税，地产税退补，联邦和州增值所得税，净投资收入税。其中前两项发生在产权转让之时，后两项结算在随后申报年度所得税税单之时。
  
  土地转让税
  
  土地转让税是州，郡或市级管辖的税种，发生在房产转让之时。具体的税率和分级因地区不同而有所差别。以加州为例，现行的郡级土地转让税率为0.11%，基于房产的卖价（市价）而计算。同时在此基础上，有近30个市级区域，还会加收市级的土地转让税，税率在0.11%-1.5%的范围内不等。税务局没有明文规定土地转让税必须由哪方支付，且接受任意卖家，买家，或买卖双方联合支付。不过目前市场上**常见的默认形式是由卖家支付。简言之，如果在房产交割期间，买卖双方达成协议，便可由任意一方支付土地转让税。
  
  地产税退补
  
  
  
  地产税退补同样发生在房产转让之时。地产税或称房产税、不动产税，是郡级的税种，在不动产持有期间按年度计算，税率因郡而异大部分在1%-2%的范围内。郡政府每年会将当年应缴的地产税金额，平分在两张交税凭单内寄给业主，业主只要在交税凭单上显示的截止日期以前支付即可。两张交税凭单的截止日期是当年的11月1日和下一年的2月1日。如此一来在出售地产之时，总会产生比当年实际持有天数多交或少交的地产税。因此，在地产交割之日，负责结算的过户公证公司或产权公司会根据持有天数，重新按日平均值计算实际应由卖家支付的地产税费，并和买家结算多退少补。
  
  
  
  联邦和州增值所得税
  
  
  
  在房产转让当年，卖家需在申报其个人所得税税单之时，结算买卖不动产是否产生净增值。如有，则需计算增值所得税。
  
  2018年，持有一年以下的短期房产，联邦增值所得税率等同于个人所得税率（10%-37%），无特定上限。而出售持有一年以上的房产，联邦增值所得税率的阶梯以个人全年应税所得的金额区分更为准确，且有上限。简言之，单人报税，应税所得不超过$38,600的情况下，无增值所得税。应税所得在$38,600-$425,800之间，增值所得税率为15%。超过$425,800的部分，增值所得税率为20%。
  
  对于不同类型的房产有不同的税务抵扣或减免制度：
  
  自住房产在出售之时，如果满足以下条件的情况下，卖家可享有一定的增值免税额（适用于任何身份的房产持有人）：
  
  
  
  1）在出售“主要自住房”以前的5年内，拥有和居住在这套房产内至少2年。这里的2年不一定是连续的时间，可以有间断，累计起来达到24个月即可。期间即使有短暂外出度假，这段时间仍可以计算在内。
  
  
  
  2）2年内没有使用过该免税制度优惠，这里的2年是指连续的2年时间。
  
  
  
  3）该房产并非通过1031同业置换而来。自住房通过以下事实来证明：税单地址，驾照地址，在各处法律文件上填写的邮寄地址，是否离工作地点近，是否离主要账户开户行近，等。满足以上条件后可享有的免税增值额为，单身报税$250,000，夫妻合并报税$500,000。
  
  出租房产在出售之时，如有往年累计的亏损，可以抵消增值收益，但往年累计折旧费用需加回一并计算增值收益。
  
  非自住或出租的房产，称为投资房产。如在持有房产期间，每年在申报个人所得税税单的同时，披露关于这栋投资房产的花费。在转卖时，便可将累计的，披露过的，花费计入房产成本，以此来降低房产的增值收益。如果未披露历年花费，转卖房产时只可按房产的买价作为成本。
  
  州增值所得税率因州而异，通常无短期或长期之分，均等同于州个人所得税率，无特定上限。
  
  
  
  净投资收入税
  
  
  
  净投资收入税，同样产生于年度申报个人所得税税单之时。税率为固定3.8%，仅针对当年调整后总收入（modified adjusted gross income ）超过一定门槛的美国税务居民征收。不动产增值收入仅是可能产生该税费的收入类型之一。净投资收入税的起征门槛为，单身单亲报税情况下调整后总收入20万，夫妻报税情况下调整后总收入25万。
  
  
  
  专栏作者： 倪霁瑶
  
  毕业于美国圣托马斯大学，提供跨境投资税务，公司合规管理，企业架构规划；美国个人税，EB-5投资移民，L/B/H类签证税务规划；美国公司经营本地化税务，财务，及审计事项等税务服务。 2019-06-14 00:15:24
• 134****2959
  上一期我们讨论了热门话题：开曼经济实质法对离岸架构的税务有什么影响？今天，今天我们来谈谈二手房的转让费用问题。
  
  
  ·Madam Tax·
  
  12资深财税规划师
  
  
  
  
  
  
  
  今年三月份，中国楼市迎来了小阳春，多个地方房产政策也出现松动，开发商们更是借势营造市场回暖气氛。
  
  另外，随着两会过后国家征收房地产税脚步越来越近，越来越多房产投资客或是拥有多套房产的中产们开始考虑将自己名下的房产出手或者传承给自己的下一代。
  
  
  
  那么，在中国二手房的转让或者家庭成员间进行赠与
  
  需要缴什么税，缴多少税呢？
  
  
  
  
  
  二、中国二手房买卖主要涉及哪些税种？
  
  与类的房产过户，税费应该怎么缴？
  
  
  
  1.增值税
  税率为5.55%，由卖方缴纳的。如果个人购买不足两年的住房对外销售的话，会全额征收增值税；个人购买两年以上的非普通住房，对外销售，按照其销售收入减去购房的价格后的差价征税；个人购买房产两年以上的普通住房，免征增值税。简单来讲，普通住宅满两年就不收增值税，而商业用房（如店铺、门脸房），则需要征收差额部分的增值税。
  
  
  
  2.个人所得税
  税率大约是在总额的1%，或者两次交易差额的20%，由卖方缴纳。如果出售的是一个是家庭的唯一住宅，且购买时间超过五年，既俗称的“满五唯一”，可以免去缴纳个人所得税。
  
  
  
  3.契税
  基准税率3%优惠税率1.5%和1%，由买方缴纳。也就是说，契税的基准税率征收交易总额的3%，但是如果买方是首次购买面积不到90平米的普通住宅，那么只要缴纳总额的1%就可以，如果买方首次购买面积在90平(含90平)到144平米之间的普通住宅，则缴纳交易总额的1.5%，而超过144平米或是非首次购房的，按照3%基准税率缴纳。
  
  
  
  4.印花税
  税率1%，买卖双方各半，但是09年之后国家暂减免征收。
  
  
  
  
  
  二、赠与类的房产过户，税费应该怎么缴？
  
  
  
  如果是直系亲属间的赠与（包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹），或者是赡养人、合法继承人的继承的房产，只需缴纳3%的契税，免征增值税和个人所得税。
  
  
  
  *其他非上述情况的无偿赠与，只免征增值税，不可以免征个人所得税。
  
  
  
  此外，受赠人取得赠与人无偿赠与的房产后，再次出售的和买卖过户获得的住房一样正常交税（增值税、个税和契税），满五唯一的可免征增值税和个人所得税；非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房，再次出售时需要缴纳20%的个人所得税。
  
  
  
  
  关注海外置业的投资人会问
  
  在海外二手房买卖主要涉及哪些费用？
  
  小编特地搜集来**新的信息给你们
  
  
  
  
  
  
  三、海外二手房买卖涉及哪些费用？
  
  
  关于投资人格外关注的海外二手房买卖费用问题，这里小编以泰国和马耳他两个国家举例说明一下：
  01
  
  泰国房产转卖相关费用
  
  
  
  1.土地所有权转让费：房价的2%（买卖双方各承担1%）
  
  2.过户后5年内转让税费：房价的3.30%(超过5年不需要支付)
  
  3.印花税：房价的0.50%
  
  
  
  02
  
  马耳他房产转卖相关费用
  
  
  
  马耳他没有房产持有税，只有买房时交5%的印花税，卖房时交8%的销售税。
  
  
  
  
  
  
  
  
  好啦！今天的分享就到这里啦，如有问题欢迎给小编留言~大家还有哪些想了解的税务知识也请留言哦~
  
  
  
  2019-06-14 00:15:16