新房延期交房怎么办?如何界定延期交房?

• 144****9595 开发商不能交付房屋的原因往往很复杂，而业主却无法知道开发商不能交付房屋的真正原因，导致业主手足无措，不知道该怎么做，如发生该情形建议业主一定要想办法搞清楚开发商不能交付房屋的真正原因，不能听开发商或者售楼人员的一面之词，要多方搜集信息以确保信息的真实性，然后有针对性地采取措施。
  （一）正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补的经济损失（以房屋的正常市场租金作为参照），可以要求开发商赔偿的经济损失。
  （二）非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，以**大限度的保护业主的利益！
  商品房交房注意事项：（一）
  注意房款约定，如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。
  （二）注意三物业费可以按月交。在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。
  （三）注意二物业费不能乱涨价。根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。
  （四）注意缴纳契税签协议。根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。 2019-07-19 00:19:09
• 134****7919 一：审查相关证明材料。交房时审查开发商是否办理了综合验收备案证明等资料。
  二：看是不是非开发商原因造成的延期交房。根据“合同”规定，不可抗力是指不能预见、不能 避免并不能克服的客观情况。否则，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。
  三：保留相关证明材料。
  四：注意诉讼时效。
  违约金支付问题：
  根据“合同法”规定：1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。
  2、催告后3个月，开发商仍然没有交房，购房者获得合同解除权。
  3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。再此一年之内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性的丧失了解除权。
  违约金计算：1：延期交房的时间计算。
  2：延期交房违约金金额计算。
  例如：业主的房子10年购买，当时的房价是**万元，合同标明12年12月15日交房，实际到了 13年3月20日交房，延期95天，合同写的是延期半年之内按当期的利率的2倍支付违约 金，半年之外按银行当期利率的4倍支付违约金，那么**后开发商支付业主多少违约 金？
  回答：按日计算：房价**万元×该利率÷360×天数÷2 2019-07-19 00:19:02
• 152****7923 一、延期交房是如何认定的？
  
  延期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。延期交房包括两种情况：
  
  1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况。
  
  2、 非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。
  
  原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下，不构成延期交房：
  
  ①因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。
  
  ②因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更（如政府部门需要拓宽建设项目前的道路，要求道路两旁建筑物各自退后一定距离，为此，开发商需要时间来对整个设计方案进行修改），或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题（如地质条件的突变）必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然有失公平。
  
  二、延期交房该怎么办？
  
  1、要求开发商承担违约责任。
  
  《合同法》等法律规定合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。商品房买卖合同示范文本第九条对开发商延期交房的违约责任按延期时间分两种情况处理：
  
  ①延期超过合理期限，购房者有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求开发商支付违约金。实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付延期违约金的较多。
  
  ②逾期不超过一定期限(如60日或90日等)，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向买受人支付已付房款的万分之 （一般约定万分之二或三）的违约金，合同继续履行。
  
  2、逾期违约金的确定。
  
  依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，如果没有约定，则根据法律规定判断，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
  
  3、开发商辩称违约金过高请求减少的法律适用。
  
  开发商经常辩称延期交房违约金过高而请求减少，因为合同法规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。但是根据合同法关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可，如果将违约金数额减少，则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。
  
  三、延期交房如何退房
  
  1、退房原因有依据
  
  这里的依据指合同约定的退房条款，或者法律规定可以主张合同无效、解除、撤销的内容。这在整个退房中是**重要的一个程序。只要退房理由确认合法充分，不要把时间浪费在无休止的谈判上，及时提起诉讼或者仲裁。
  
  2、证据材料收集齐
  
  不要认为有理的就一定胜诉，因为证据不充分而败诉的案例不在少数。
  
  3、银行贷款还仔细
  
  无论是与开发商协议解除购房合同，还是以法院（或仲裁）的法律文书解除购房合同，千万注意要写明开发商将贷款部分直接偿还给业主，千万不能简单地写成贷款部分由开发商直接还给银行，更不能只主张**款而不主张银行贷款。后两种情况，因未得到贷款机构的确认，若开发商不按约定归还贷款本息，业主仍然是还款义务人，不能免除还款义务。
  
  4、解除贷款和保险
  
  业主还要与银行解除贷款合同、与保险公司解除保险合同等。
  
  5、注销手续不能遗
  
  到房地产交易管理部门办理注销手续，退房程序结束。 2019-07-19 00:18:53
• 132****3182 购买了房子，到期交房了卖方却没有动静。房子延期交付，该怎么办?可以采取那些措施保护自己的权利?首先应当确定的是，延期交房构成违约，应承担相应的违约责任。
  具体到实践中，主要的方式就是支付违约金。关于违约责任，合同有约定的当然从其约定，如果合同未对违约责任作出约定，根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
  另外，除了要求支付违约金以外，应当达到法定条件，购房者还可以提出解除合同。即根据上述《解释》和《合同法》规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人可以请求解除合同的。
  因此，在延期交房的情况下，购房者可以视情况决定是要求违约金赔偿还是解除购房合同。法律依据：《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
  《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 2019-07-19 00:18:43