怎样买商品房?购买商品房的基本程序是怎样的?

• 146****1383 买房先签认购书并交纳定金是售楼过程中的习惯做法。
  认
  购书约定了房屋的房价、
  户型、定金金额并约定购房者在限定
  时间内签订正式合同，否则视为违约，定金不退还，因此在与
  开发商签订认购书前可向有经验的人士请教，
  尽量将问题考虑
  清楚周全。
  三、签订正式合同
  1
  、您应该带着签订合同所需的身份证、按揭资料在约定的时
  间来开发商的售楼处签合同。签订《商品房买卖合同》是购房
  过程中**重要的环节，您的权利和义务尽在其中，一旦签订即
  受法律的约束。
  因此在签订合同之前，
  要仔细阅读合同的条款， 2019-07-17 11:23:24
• 134****5665 确定选房顺序→购房者候场→工作人员叫号→等待选房→选房→填写认购书。
  
  1．确定选房顺序
  
  在选房前，先确定选房顺序。目前有两种方式确定选房顺序，一是按照前期排号时，拿到手里的号码顺序进行选房，二是通过摇号的方式，确定谁具有优先入场选房的权利。
  
  举例：第一种方式，小张排号时是第50号，那么在选房当天，他应该是第50个入场选房的；
  
  第二种方式，共有200人排号，小张手上的号码牌为50，摇号的时候，小张被摇到第一个号，那么小张第一个入场选房。
  
  2．候场
  
  购房者先在等候区等待，等候区内有销控表3和房源特点展板，可以及时了解内场的选房情况。如果在选房前没有准备充分，可以看看房源展板，制定备案。
  
  3．工作人员叫号
  
  开发商工作人员会叫号，在上一批入场的购房者选房时，工作人员叫下一批购房者在排队区等待。排队等候的地方，也有一个销控表，购房者及时得知选房情况。
  
  4．入场
  
  在正式选房区域的入口等待进场选房，在这个区域也会有一个销控表2，与销控表3相比，销控表2的时效性较高，选房情况更精准。
  
  5．选房
  
  在销控表1的位置，找到自己想要的房子，然后贴上自己的号码牌，就完成了选房。如果购房者心仪的房子被其他人选走了，可直接从出口出去，找工作人员协商后续事宜。
  
  6．填写认购书
  
  在认购填写区，在认购书上填写相关的信息并签字，意味着这套房就是购房者本人的了。 2019-07-17 11:23:17
• 138****2291 贷款购房流程：
  
  1、看房前准备
  
  看房前，可以先制定一个资金计划，明确自己手中可供调配的**资金。
  
  **资金好有一个具体的范围，在这个范围内选择适合的房源。
  
  根据自己的购房资质，确定自己要买的房产类型，如果70年的住宅不能买，可以购买房。
  
  2、实地看房
  
  去售楼处看楼盘，需要看项目沙盘、户型沙盘、区域沙盘。
  
  了解整个楼盘的具体情况，需要向置业顾问询问周边的配套及规划建设，以及房子的单价、优惠活动等。
  
  如果了解的是期房项目，通常情况下，周边配套还在规划中，可到政府网站查询周边的规划文件。
  
  3、排号、选房
  
  一些集中开盘的楼盘，开发商会让购房者进行排号，等到真正开盘那天，根据一定的规则进行选房。
  
  选房时，整个过程比较紧凑，购房者可以提前制定好备用方案，争取选到自己心仪的房子。
  
  4、认购
  
  选好房，如果要认购了，购房者需要提前准备好做购房资质审核的材料，在签订认购书后将材料交给开发商工作人员。
  
  同时，认购时，还要缴纳一部分的定金，定金会有收据（银联小票），定金缴纳金额不会超过合同表明总房款的20%。
  
  5、网签、签合同、付**
  
  提交购房资质审核后，一般10个工作日就会出具审核结果。
  
  审核通过后，开发商通知购房者前来签订购房合同。
  
  签订购房合同时，要注意看合同中有无空白条款，补充协议中的权利义务是不是对等、违约责任和赔偿有没有写清楚，交房日期和交房标准是否清晰等等。
  
  支付**款，一般售楼处都会有pos机，刷开支付的银联小票要收好，等着拿开发商开具的**款。一般当天就能拿到。
  
  6、贷款
  
  如果有银行的工作人员驻扎在售楼处，购房者可将准备好的材料交给银行。
  
  放贷的时间与银行办理速度、楼房封顶情况有关。以北京为例，期房的话，商贷、市管公积金贷款放贷时间在封顶之后，国管公积金贷款房贷时间与是否封顶无关。
  
  7、验房收房
  
  前面几步搞定后，购房者需要等开发商通知收房。购房者需要注意收房时间，验房时要仔细核验房屋的每个细节，查看“三证两书一表”。
  
  如果开发商拿不出这些证件，可以直接拒绝收房。如果对自己验房不放心，好请专业人士进行验房。
  
  8、交税
  
  收房后，全款购房者可以拿着购房、实测面积补差款（购买期房并有面积差的，会有此），到地税局办理交税业务。
  
  一般来说，商品房需要缴纳契税和住宅专项维修基金，房多交一个印花税，然后缴纳物业费、取暖费、停车位等费用。
  
  9、办理房本
  
  贷款买房，一般是开发商请第三方代司进行代办，购房者只需将材料及费用交给代办者，等着拿房本就好。
  
  一般情况下，房本自入住之日起180天（现房）-270天（期房）发放。 2019-07-17 11:23:10
• 147****3616 商品房买卖的流程是怎样的？
  
  第一步：初步选定项目
  
  本阶段，**主要的是广泛搜集房源信息，通过阅读楼书、参观样板间、听销售人员介绍项目情况等方式，对商品房的位置、环境、户型、价格等进行综合比较，初步确定所要选定的项目。
  
  第二步：审查五证
  
  初步选定项目后，即应该开始对项目的合法性进行审查。购房者应要求销售单位出示该项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》和《商品房销售预售许可证》。以上五证，尤其是《国有土地使用证》和《商品房销售预售许可证》尤为重要。
  
  在审查时，应注意以上五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。
  
  目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房销售预售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预、销售范围之内。
  
  第三步：签订认购书
  
  如果您所选定的项目及其销售单位通过了合法性的初步审查，下一步便可与项目的开发建设单位或取得合法代理资格的销售单位签订认购书，并交纳定金。
  
  认购书一般包括所购房屋名称（具体楼号）、认购单价、建筑面积、总价款、付款方式、定金数额、正式签约时间、违约责任等主要条款。
  
  目前认购书当中纠纷较多的主要是定金处理，有些开发商在预、销售许可证取得前即与购房人签订认购书，此类认购书是不具备法律效力的。若买方在签订正式预售契约前要求退还定金，开发商应予退还。对于认购书中将定金写成订金的，若买方放弃购买要求退还定金，亦应退还。
  
  第四步：签署正式购房契约
  
  认购书签订后，您即应着手准备签署正式契约。目前国土资源和房屋管理局监制的购房合同（下称主契约）主要有以下四种：《xx市内销商品房预售契约》、《xx市外销商品房预售契约》、《xx市内销商品房买卖契约》、《xx市外销商品房买卖契约》。前两种合同主要适用于以预售方式销售的商品房；后两种合同适用于现房销售。
  
  关于现房，目前存在很多误解。事实上，法律意义的现房是指开发商已经取得大产权的房屋。正是基于此，《xx市内销商品房买卖契约》和《xx市外销商品房买卖契约》中均要求开发商填写已经取得的产权证号码。未取得大产权证的，不得以现房销售。 2019-07-17 11:23:01
• 136****1371
  1、首先需要订立买卖合同：房产买卖双方通过接洽协商，对所交易房产的坐落位置、产权状况及销售价格达成共识之后，买卖双方即要签订一份正式的房产买卖合同。
  
  2、其次是要接受房地产交易管理部门的审查：房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，并由估价人员对交易的房产进行估价。
  
  3、接着就是立契过户，缴纳税费：房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续。
  
  4、**后就是办理产权转移过户手续：房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到相关部门换取新的房产证。
  商品房在中国兴起于80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 2019-07-17 11:22:58