哪位知道商品房预售资金怎么管理？

常，购房者在看重某个楼盘时，都会通过售楼处了解楼盘的销售情况，以及价格情况。但是，很少有人知道如何查询商品房预售许可证，其实商品房预售许可证查询是一个非常简单的事情，有利于购房者维护自身权益，保证不上当受骗！预售许可证查询在生活中是大部分人都需要经过的事项，因为购房之前都必须要先对预售证查询，确定该楼盘是否具备买卖的权限，这样才可以保障自己资金的安全。当然这里主要针对的是商品房预售许可证查询。《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查预售许可证查询、房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。很多市民在购买房屋时都会出现或多或少的疑问，以下的案例就是关于商品房预售许可证查询的：张先生认购一套公寓后，预售证查询得知该公寓用地性质属商业用地。按政策规定，购买商业用地项目无法办理户籍、落户手续。张先生决定放弃购买并向开发商申请退款时，开发商置之不理。张先生遂向市房地产行政主管部门投诉。市房地产行政主管部门经查实，该项目在售楼处醒目位置已张贴商品房预售许可证查询和购房须知等公示专栏。由于张先生自身疏忽导致与开发商之间的合同纠纷，相关部门建议他与开发商进行协商，若对开发商提出的解决方案不服，建议通过司法途径解决。同时，购买前请先了解商品房预售许可证查询上所标明的使用性质。目前许可预售的商品房项目，常见的几种使用性质如下:住宅：使用年限70年，其相关税费、水电费、物管费等按住宅用地类计收；商业：使用年限为40年，其相关税费、水电费、物管费等按商业用地类计收；办公：使用年限为50年，其相关税费、水电费、物管费等按办公用地类计收

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商品房预售管理办法主要是为了加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，所称商品房预售是指房地产开发经营企业(以下简称开发经营企业)将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理。

预售资金监管放宽会不会导致商品房“烂尾”风险提高？对此，市住建委相关负责人表示，放宽并不意味“不管”，相反将会对相关项目进行更为严格的检查。 北京对商品房预售资金的使用门槛有望降低。昨天，市住建委发布《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知（征求意见稿）》，今后，商品房预售项目网上签约面积不足该预售许可证许可面积的二分之一时，开发企业将可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。此外，开发企业如能提供非监管银行出具的现金保函的，可以免除同等额度的监管资金。 预售资金监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼，指的是房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业需要将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。目前，北京商品房预售资金由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。 此前《北京市商品房预售资金监督管理办法》（京建法[2013]11号）规定，项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、初始登记完成四个环节设置资金使用节点。另外，楼层超过7层可增加项目用款支取节点。 对比昨天发布的征求意见稿，明显意味着本市商品房预售资金适用门槛有所降低，有利于提高房地产企业的资金利用率，缓解房地产企业的资金周转压力。 对此，市住建委相关负责人表示，新政通过简化支取手续和拓宽履约担保渠道，从而在保证预售资金用于工程建设的前提下，提高预售资金的使用效率。而对购房人关心的新政实施以后商品房建设资金安全问题，新规明确，若发现预售项目有发生质量事故、未按期交付或存在不能按期交付风险、存在严重违法违规行为影响工程建设等情形的，可暂停开发企业专用账户的资金支取，切实防范资金风险。 新规定还强调，预售项目的预售资金监管方案、监管协议及其变更情况等，应在售楼场所公示。同时，市住房城乡建设委也将通过门户网站公示监管银行、专用账户名称及账号。 权威解读 商品房预售过半资金监管启动 按照商品房的建设节点监管预售资金，一直是北京市采取的方式，在《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》（征求意见稿）中，节点监管依然被延续：即商品房预售项目网上签约面积不足预售许可证面积的二分之一时，房地产开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。也就是说，商品房资金监管将从卖掉一半房屋开始。 而2013年7月1日起实施的《北京市商品房预售资金监督管理办法》中规定，开发商的预售资金监管被分为四个节点：地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记。除此之外，项目拟预售楼栋中**高楼栋为7层以上10层以下建筑的，可以以“建设总层数达1/2”为节点、拟预售楼栋中**高楼栋为10层以上建筑的，可以以“建设总层数达1/3”、“建设总层数达2/3”为节点提取预售金。 现金保函可冲抵等额预售资金 除了监管起始点变化外，征求意见稿另外一项变化，便是明确房地产开发企业可凭非监管银行开具的现金保函，免除同等额度的监管资金。 据了解，保函一般分为融资类和非融资类。融资类保函一般是用于向银行贷款用，非融资类保函一般是用于投标、履约、质保等用途。给开发商开具的具体保函类型也需要看具体用途。保函一般是用于向受益人保证付款的证明，比如招标人担心中标单位不履行中标义务，就会要求 投标人缴纳保证金或保函，一旦中标人违约，招标人就会扣收保证金或要求银行支付违约金。 对此，多位业内人士表示，“并非所有的开发商都能够开得出这样的保函。这条规定对一些集团性、品牌开发商更有用，实力强、信用好的企业，越容易开出金额大的现金保函。一般企业，即便是能开出保函，额度也未必能够完全覆盖监管金。” 商品房“烂尾”风险会不会提高 预售资金监管放宽后，未来商品房“烂尾”风险会不会高了？市住建委相关负责人表示，这不意味“不管”，相反，将会对相关项目进行更为严格的检查。 “一旦发现有质量事故、未按期交付或存在不能按期交付风险、存在严重违法违规行为影响工程建设等情况，将暂停房企专用账户的资金支取，并予以处理。”此次监管放宽，主要是从简政放权、促进资金有效率运转和确保工程建设在任何情况下均能完工等多方面考虑的。“北京市预售资金监管的额度是以完全覆盖建安成本计算，目前北京一般的普通商品房为3500元/平方米，精装修住宅和高端项目在此基础上叠加相应成本。预售完成一半时，一般工期已经开展很大一部分，此时进行监管，剩余房源的预售资金完全可以实现**终工程款的覆盖，即便开发商资金断裂，项目也能实现如期完工。”      

房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按单个预售许可申请项目（以下简称监管项目）开立商品房预售资金监管账户。同一商品房项目分多次申请预售许可的，房地产开发企业应当分别设立商品房预售资金监管账户。即1个监管项目（1本预售许可证），应当签订1份监管协议，开立1个监管账户。

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是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本**建设，不得随意支取、使用。（商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款（包括定金、**款、后续付款、按揭付款）。）业内人士认为，预售资金监管成为焦点，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。而一旦预售款不得他用，一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销，尽快回笼资金。房价有望再降，这对购房者而言，自然是利好消息。

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