买房前怎样选房屋?如何挑选好房子?

• 136****3939 区别一、新手问面积 内行问公摊
  
  在询问房屋的面积时，新手的问法直截了当：房子有多大？
  
  内行人则明确房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积？建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含。也可以换一种问法，“房子的公摊是多少？”一般公摊面积越小，实际使用面积就是越大，也就是得房率越高。
  
  区别二、新手问使用年限 内行人问拿地时间
  
  新手们都知道有个土地使用年限，住宅一般为70年，公寓一般为40年。
  
  内行们却要问的更深一点，例如“土地是否被囤积？囤积了多少年？”了解实际拥有的土地使用年限。
  
  区别三、新手问配套规划 行内人私下考察
  
  买房人一般看中一套房子，会问周围的配套规划，这点新手行内人都一样。售楼员们往往大肆吹嘘一些远景规划：以后有地铁经过、有商圈崛起、会修高架桥、湿地公园等等。新手一般局限在听售楼员“浅谈则止”，内行人则会私下查看是否属实，深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”。
  
  对于一些现有配套，内行人也十分注意，如果售楼员说离公交站、某商圈很近，几步路就到了，那么行内人一定要实地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交会一一去核实，一点也不嫌麻烦。还会问问周围的居民，实际的住房感受，多方打听免得日后后悔。
  
  区别四、新手问价格 内行人问差价
  
  新手一般询问看中房子的价格，而内行人会多方打听不同朝向、不同楼层房子的差价和原因。营销中心售楼员不会主动告诉你房子的差价，需要自己“层层深入”细细打听，不同楼层价格相差几十元，越高越贵，主动询问售楼员计算不同楼层需付的价格。
  
  区别五、新手问物业费 内行人问物业归属
  
  新手一般会问物业管理费多少？售楼员可能直接跟你说**元/㎡每月。但内行人则会问：“这个是第一年促销的费用，还是一直这个价？”，而且一定要问“物业公司是跟你们一起的还是外聘的？”这点很重要。
  
  一般**好选用物业公司归属于开发商的楼盘，例如万科、保利的楼盘都是自己的物业公司。有的开发商建完房子三五年后无影无踪，出了问题外聘的物业公司也找不到开发商，那么后期会带来很多麻烦。
  
  区别六、新手看户型图 内行人看总平面图
  
  新手一般关心看中房子的户型图，看房子的窗户分布在哪，多不多。实际上有的窗户开在狭小的采光井里，开了窗采光也不一定好。内行人一般拿起总平面图（一层楼每套房的布置）看看，看窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙。另外楼栋之间的差距、楼道的空间大小很大程度决定日后的居住体验，因此可以看看楼栋分布图和楼层总平面设计图。
  
  区别七、新手看样板间 内行人看毛坯房
  
  各方面基本信息了解够了，售楼员会带大家去看样板间，其实这里面也有内情，一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，周围毫无遮挡，肯定采光好，再加上精装修，豪华家具一摆，一切看上去妥妥的。但是行内人会直接看毛坯房，而且是不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌开发商会直接带顾客看样板间和毛坯房。
  
  区别八、新手多看楼盘 内行人“挑起战争”
  
  新手也知道“货比三家”多看看几个楼盘，但是内行人却知道怎么挑起他们之间的“战争”，获取更多内情。例如购房者打听到一家楼盘的物业费只要1块几，而另一家的是2元/㎡每月，这家的售楼员听到就立刻表示自己是品牌物业服务好，然后就说开始“爆料”：“我有住在那边的朋友跟我说，他们那边物业服务完全跟不上来，地上停车乱七八糟，绿化也没有做维护，很多人投诉，人力物力跟不上来，自然便宜”。
  
  各楼盘之间都有竞争，对于这些“爆料”不能全信，对比的问至少可以得到更加综合、全面的信息。但是大家问完之后一定要私下去核实，看是否有一定道理，这样才能为将来买房提供参考。
  
  除了问价格、问公摊、问朝向、问户型、问容积率绿化率等“基本款”内容，购房者还需要问一些深的问题，例如对办理产权证时间的约定、开发商代办产权证的手续费、以及入住时间和入住条件，行内人一定会询问入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。
  
  区别九、新手看沙盘图 内行人看规划图
  
  新手看沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美等等，要知道虽然是按照一定比例做的，但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任。行内人要看就看设计规划图。
  
  想知道具体的规划，那么一定要看规划图！在规划图上你可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，一般是经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小，能够为你选取楼栋和楼层提供参考。
  
  **后提醒大家，销售人员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准。新手们学起来吧，买房也是一门学问，做好功课才能防止掉进坑里，才能尽量避免被忽悠。
  2019-07-12 11:18:06
• 147****4730 第1式：看位置
  
  房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种**实用的财产形式，即使买房的首要目的是为了居住，购买房产仍然同时还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否**，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅**很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值，研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要。
  
  第2式：看配套
  
  居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有**，以排除城市交通对**生上学路上的威胁，且住宅离**校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径**好不要超过150米。如果是老年人居住**好还要有便利的医疗服务机构。
  
  大多小区都包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，购房者买的是80平方米的住宅，有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容。
  
  第3式 看绿化
  
  目前住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正翻版移植，有的欧陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。
  
  第4式 看布局
  
  建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。
  
  一般来讲，规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。
  
  规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样，因此在指标中，前者高于后者。
  
  容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅(6层以下)为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右，高层高密度的住区容积率往往大于2，在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。
  
  容积率的高低，只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。
  
  在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。
  
  第5式 看区内交通
  
  居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少;如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。
  
  第6式 看价格
  
  看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即**底价;有的是“均价”;有的是“**高限价”;有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……**主要的是应弄清(或换算)所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。
  
  第7式 看日照
  
  万物生长靠太阳，特别是对经常在家的老人和儿童来说，阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。按照《住宅设计规范》规定：“每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过4个时，其中宜有两个获得日照。”居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。
  
  第8式 看通风
  
  在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。
  
  第9式 看户型
  
  平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：
  
  (1) 入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。
  
  (2) 平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。
  
  (3) 起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。
  
  (4) 房间的开间与进深之比不宜超过1比2.
  
  (5) 厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。
  
  第10式 看设备
  
  住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。另外，在选择住房的时候，也应当注意配套设备技术的成熟度，即是否被广泛使用，是否经过市场检验。
  
  第11式 看节能
  
  住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。住宅外墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温构造。
  2019-07-12 11:17:31
• 156****9507 买房之前很多购房者首先想到的就是价格、位置、交通、周边配套等，但在挑选楼盘的过程中，大多时候却发现很难在这些因素中找到平衡。
  
  所以买房前首先要明确购房目的，因为不同的购房目的影响着选择房子的因素。
  
  ——无数遍地问自己：为什么要买房？
  
  ——无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？
  
  1、买房的资金准备——您准备用多少钱买房？
  
  一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。
  
  您要根据自身家庭的积蓄、可以获得的各类贷款数额、以及可以从亲戚朋友处得到的货币支持，或者其他项资金来源，来估算出自己能拿出多少钱用来投入到买房这么大的一项投资行动中，以此决定自己的实际购房能力。
  
  2、为什么要买房子——自住还是投资？
  
  在决定了投入多少资金的时候，您一定同时也作出了购买住房的目的：这一次买房，是用来自住，还是用来投资？
  
  这两种类型的房屋，有一些共同点，但本质还是不同的。自住型的房屋，一定要适合自己以及家人的居住需求，生活方便成为**先考虑的问题。投资型物业，一定要能够租出去，租赁前景至关重要。
  
  3、确定大方向——东西南北中，您想把家安在哪儿？
  
  根据自己的资金实力，以及自己买房的实际目的，接下来要确定更加具有可操作的细节。
  
  对自住的买房者来讲，位置的选择一定要结合家里人员的主要需求，主要劳动力在哪个方位上班，小孩上学、老人生活在哪个方位更方便，一切以自己和家里人的生活习惯为主。而对投资型买房者来讲，位置的选择一定要结合物业及周边的从业人员情况，不一定要适合自己和家人的生活习惯，只要物业的租赁情况比较看好就行，一切以能否把房子租出去为主。
  
  4、决定价位——买一平方米七八千的还是买二三万的？
  
  确定了资金数额，确定了买房目的，确定了房子位置，接下来，就要确定房子的大致价位了。这是非常关键的，因为，任何产品，不同的价格决定着不同的品质，尤其是房屋。
  
  5、决定何时入住——期房还是现房？
  
  期房和现房哪个好呢？行家认为，这主要还是根据购房者自身的经济状况，以及改善居住条件的迫切程度来决定。期房的优点是开盘价位较低，购房者可以得到一些折扣，而且，有些开发商还可以根据您的具体要求改变房型的格局。缺点是如果看走眼，开发商实力不足，不能按时交房，也有可能实际的交房面积和当初严重不符，也可能会有承诺的配套设施不能马上兑现，甚至会有烂尾房的可能。
  
  现房的优点是购买后，马上可以入住，而且，在购买的过程当中就可以对楼盘的现状进行实地考察。缺点是，有可能价位比期房高，另外，在户型、朝向等方面的选择余地小，等等。所以，买期房还是买现房关键看您自己的需求。
  
  2019-07-12 11:17:19
• 157****8808 刚需买房更多是为了购房者自我居住，因此买房更应该早下手为强，否则不只价格逐渐攀高，位置也逐渐向市区周边偏离。当然，买房也是讲究方式的，不同的需求就会有不同的选择，只有选择适合自己且性价比**高的房子才是关键。
  一、买房不要想太多
  如今，很多年轻人购房考虑的因素太多，但往往没有十全十美的如果要得太多，或者根本不知道自己想要买什么样的房子，那买房的战线就不知道要拉多长了只有自己很清楚想要一个什么样的房子，那么，只要条件都基本达到就能买到满意如意的房。
  二、刚需买房关注价格洼地
  买房，谁都希望买“高上大”但高房价摆在那。对于刚需尤其是买房心切的购房者来说，可以关注价格洼地的楼盘项目。每一个城市都有价格洼地，或许是城郊结合区域或许是新城区，但他有一个共同的特点就是房价相对较低，随着交通设施的不时完善，性价比上具有很大优势。
  三、量力而行，多方面对比
  买房作为人生的一件大事，一定要量力而行，选择**适合自身需求的好房子。购房者可从房子位置、价格、配套、绿化、布局以及户型多方面进行对比，从中挑选适合自己的**优房源。
  四、关注中间价位楼盘
  贵有贵的理由，对于刚想一族来说，尽管当前房价已经高不可攀，但是买房千万莫贪便宜，也不要捉襟见肘买高房价楼盘，应该多关注市场中处于中间价位的楼盘。
  第一，这样的楼盘质量一般都不差；
  第二，中间价位的楼盘选择较多，可货比三家；
  第三，也是**重要的只有高性价比楼盘是大众的。
  只有这样买房才是很理性的因为知道自己需要什么，所以能买到心中好房，如果看上好的还想更好，那就只会把自己陷入纠结的漩涡。
  五、买房考虑支出平衡
  除了购房款之外，购房者还需准备三项其他费用。一是税费，一手房置业者要准备维修基金、契税和配套费用等。购买二手房的还需要支付中介费、契税、增值及附加税、个税、贷款评估费等；二是养房成本，包括物业费、供暖费、燃气费、水电费、网费，车位费用等。三是预留资金，包括家庭日常开销，医疗资金等。
  六、精装房质量要看清
  对于购房者来说，购买精装房可以随时入住，可以省去不少装修时间和资金，因此是购房者的首选。但是购买精装房时要重点考察房屋质量，**好在合同中对采用的装修材料的品牌、规格、型号、生产厂商等做出明确详细的约定，保留保修条款，以便日后维权之用。
  总之，买房这件事要重视起来！房产交易中涉及到的交易数额大，所以购房者做决定要慎重再慎重，也不要图一时便宜买了一套有问题的房子，以后就会亏损更大了。 2019-07-12 11:17:03