当房地产市场怎么样？请问有什么标准么？

近期以来，楼市调控政策松动的传闻在各相关部委出面澄清后止步，政策风向可以断言短期内只会紧不会松。对置身如此境地的开发商而言，正如近日原国家统计局局长李德水在公开场合所言，希望市场回暖，等待时机再猛炒一把，这样的“想法很不现实，毫无根据”。调整策略、择机降价，不失为突围的智慧之选。 　 在楼市新政策实施百日之际，随着成交量的持续低迷，“以价换量”成为开发商的不二选择。7月25日，北京的天气依然炎热。记者在中粮万科长阳半岛项目现场了解到，当日该项目开盘均价为13500元/平方米，较预期定价下调10%-20%。业内人士表示，万科作为全国地产龙头，其示范作用不可小视，这可能意味着楼市新一轮降价已经来临。

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就房地产市场而言，其未来发展受到国内外市场变化、经济形态、人口结构、消费功能、舆论环境、产业规划、政治金融等多个方面的因素影响，不能单一而论。首先，从综合层面分析：房地产作为一个不可缺失的产业形态，随着国内城镇化建设的持续推进、产业经济和消费供求关系不断发展变化，在未来发展中，功能分化开发、产品精细分化、政策把握大方向而市场催化主导行业成熟，是一个不可阻挡的大趋势。

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各项数据表明,作为GDP重要支柱的房地产投资指标正在下滑。 国家统计局数据显示,今年前10个月,全国房地产开发投资同比增长2.0%,增速比1至9月份回落0.6%,已位于历史次低点。10月末全国商品房待售面积及住宅待售面积均再度攀升,达到历史峰值：商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。 分析人士认为,虽然本轮市场回暖使得部分一二线城市的市场库存有所回落,但全国范围来看,化解库存依然刻不容缓,需要从促成交、缓供应、调结构等方面多管齐下。 房地产进入下行生命周期 全联房地产商会创会会长聂梅生在“2015年中国不动产金融年会”上表示,从GDP角度看,房地产投资已处于负拉动状态,甚至在惊心动魄地下滑。但她认为,房地产对GDP的投资拉动已经到顶,政府不会再出台像2009年那样的强刺激政策。政府当前**重要的是稳定房地产,不要对GDP形成负拉动。 聂梅生称,“我国投资占GDP的比重相比其他国家都处在高位。而房地产本来就在第一驾马车(投资)里。当固定资产投资对GDP的贡献率达到一定比重之后,GDP增幅就会进入下降期。这是由GDP总量决定的。我们国家固定资产投资在GDP所占比重相当大,房地产投资占固定资产投资今年是17%左右。还曾经高达40%或50%。投资下滑就形成负拉动。这是非常紧迫的问题。” 某业内人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示,目前从开发商购地面积看已经是历史底部,新开工指数在2013年达到顶峰,随后进入下行周期。房地产下行的生命周期趋势基本可以确立。政府当前**重要的是通过去库存来稳定明年的房地产投资指数。 专家称,按照市场惯常规律,政府出台刺激政策后,房地产投资指数会有所改善,但自去年四季度政府刺激以来,房地产投资指数一直未有好转。这说明,市场的改善传递到房地产投资上滞后性明显,行业信心在下降。 多地出台政策减轻库存压力 中原地产研究部统计显示：2014年来,累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策,以三四线城市为主,正是因为库存压力过大。 洛阳、驻马店、濮阳、三门峡、济源、南阳、许昌、开封等城市为鼓励本地农民进城购买商品房,纷纷出台各种财政补贴政策。2015年7月1日至2016年6月30日期间,在宁波购买住宅和非住宅者,将按其所购房屋实际缴纳契税额度的50%获得购房补贴。河南、四川、浙江、江苏等多地超过50个城市也推出了购房补贴。 中原地产首席分析师张大伟认为：从购房补贴看,未来同类型政策有望继续出台。在当前经济增速放缓且面临转型之际,房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力,拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大作用。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视,因此住房消费受到政策的全面鼓励。 张大伟认为,政府未来的储备政策包括棚户区改造,信贷政策继续宽松,户籍改革,延缓房地产税落地,降低税费等。 据中国银行国际金融研究所于近期发布的《2016年经济金融展望报告》预测,2016年GDP增长在6.8%左右,货币政策将继续保持宽松基调。除降息降准外,央行货币工具箱里的流动性调节器将得到越来越广泛的应用。 今年9月,全国银行间同业拆借中心本币交易系统宣布,即日起向符合条件的银行间本币市场成员提供常备借贷便利申请相关功能。公告中还提到,交易中心将根据今后政策要求为其他金融机构开通常备借贷便利申请权限。这为此项诞生两年的货币工具放宽使用范围埋下了伏笔。 亚豪市场总监郭毅认为,随着央行越来越多货币工具的运用,明年货币市场将维持宽松基调,市场流动性仍将保持充裕,对房企来说,融资成本将进一步降低,获取贷款的难度也将降低;而对于购房者的个人房贷而言,放贷速度加快的同时,有希望得到更低的利率支持,这也将推动供需双方的入市节奏,为房地产市场的健康发展打下良好基调。 郭毅分析认为,从2016年楼市的政策导向可以看出,无论是中心城区控制、户籍制度改革还是货币政策宽松等途径,其目的都是紧扣中央要求,加快楼市库存去化,力求房地产市场向着健康、稳定的方向发展。由此可以判断,2016年楼市将呈现供需两旺趋势。（来源：21世纪经济报道）

  2015年即将结束，2016年房地产将何去何从？以下内容是国内有关房地产研究机构对2016年房地产行业的趋势总结，希望对于有买房打算的购房者有所参考。 一、2016年楼市整体较乐观 大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼市可能会比2015年差一点，但不会比2014年差。 首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降； 其次，国家政策支持力度会越来越大； 第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。 二、一二线城市销量将持平 销售均价将上涨 2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于： 1）供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限； 2）货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量； 3）土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。 三、哪些城市有可能表现更好？ 第一， 深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州**有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少（除深圳将增加4%以外），这些城市将供不应求，**可能有突出表现。 第二， 看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。 第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区（环渤海、长三角和珠三角的三线人口流入**为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入**多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。 四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧 好的资源都会往一线城市及周边城市聚集，城市之间及城市内部分化加剧，一线城市已经郊区化，现在进入郊区城市化的阶段，二线城市正处于郊区化的过程，大量人口正在往郊区迁移。未来也会走一线城市路，从城市郊区化到郊区城市化。所以城市内部找好热点城市的潜力区位也很重要，不要盲目拿地。 五、2016年依然会地王频出 2016年依然会地王频出，市场集中度会进一步提高，2015年开始，房企融资越来越轻松，各大房企都不差钱，2015年的土地市场非常火爆，2016年也会维持这样的格局。 六、改善性住房需求份额持续增加 2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。 首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。 其次，二孩政策的全面放开。 第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。 从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。 七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升 如果没有特殊政策出台。2016年年初一线城市房价企稳，深圳等今年上涨过多的城市，可能有1015%的短暂回调，但之后，仍将继续上升。 一线城市的房价，并非单纯由供求关系决定的，其更深层次的原因在于资源的非常聚集。优势资源聚集在一线，造成了人群的聚集。而且，因为其他投资渠道的风险和不畅通，更因为货币持续贬值，而“肉烂了在锅里”，也就是说不管货币贬值**，楼市的总价值不变，大量资金一有机会就涌入楼市。 2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品，就如同金子不能吃宝石无法治病，但一样价值很高一样。一旦人们觉得房子值这个价格，它就可以卖出相应的价格。 2016年年初，一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳，部分区域会有10-15%的回调，但随后仍将一路往上，明年年底与今年相比，一线城市房价将上升10%左右。 八、品牌房企扩大在二线城市份额，部分本地房企退出 2016年品牌房企将扩大在二线城市份额，部分本地房企退出。内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢，并非是本地没有刚需。 实际情况是： 1.因为许多地方政府执法不严，小产权房遍地开花，“五证”不全就开始出售更是成了普遍现象，于是守规矩的房企反而不好活，许多刚需住进了小产权房； 2.许多落马贪官之前以权谋私，许多本地房企以低价获得土地，与外来房企不公平竞争。以至于很多全国性的房企进入一个地方，往往需要和当地房企合资成立新企业，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐给力，许多贪官落马，官场风气一变： 3.许多本地房企所依仗的“关系优势”不复存在。而他们在过往经营中已经形成路径依赖，不知道在纯市场环境中怎么竞争怎么游泳。 4.许多地方房企老板因为牵涉进腐败窝案而被捕，企业也一蹶不振。剩余的开发商产品设计能力不足、成本控制也不够好，无力和外来房企竞争。 二线城市不是没有需求，而是需求有限，这些有限的需求将去向**好的性价比的产品。因此，2016年，在许多二线城市、省会城市，本地房企将逐步退出，全国性品牌房企在当地市场所占份额将进一步扩大。 九、现有“刚需”房大量“死亡”，新型好产品反热销 2016年三四线城市刚需房大量死掉，新型好产品反而一定不用担心去库存。许多人说起三四线城市，就说“去化难”。实际上一个数字根本不足以说明全部的情况。三四线城市，目前的所谓“存量产品”，量是非常大，但许多质量都不高，设计很差，好多都是几年前就盖起来的。但实际上，三四线城市的消费者并不需要这样的产品，因为： 1.三四线城市许多就是本地人，家里好歹都有套房，并没有到不买就没得住的程度。 2.三四线城市的消费者每天也上网看电视，对房屋产品的欣赏水平是很高的，一些经常外出旅游的要求就更高。 3. 三四线城市房子许多本身就比较大，100平左右的房子很正常，所以买房者要“改善”的时候，许多时候并非是从面积角度出发的，也就是说他们想要的不是更大的房子而是更好的房子。 因此，三四线城市许多所谓“刚需”楼盘去化难一点都不奇怪。因为许多人需要的是更优秀的“改善”产品，而存量房本身就不是这样的产品。因此，2016年，大量“存量”房将继续去化难，而一些用心的好房子，将卖得不错。如果有好的开发商敢于开发“新产品”，必然带来“新需求”，实现畅销。 十、移动化、扁平化、合伙人仍是房企组织变革方向 组织更加扁平、决策更加专业、沟通更加高效及碎片化，仍是房地产组织变革的方向，而更多房企会推出合伙人制度。风险管理将成为房企管理新的风口。2016年，房企将高度重视风险管理，新环境下企业面临的战略风险，资金风险，运营风险等愈加突出，像很多百亿军团都把风控体系建设和风控队伍培养作为企业未来持续健康稳健发展的头等大事，在内部构建以风险梳理风险识别风险预警风险应对，建立以风控指标体系和流程优化为双轮的风险控制体系。

从一般意义上讲，住房抵押贷款证券化的动力主要是用来解决提高资产的流动性，实现资产负债期限相匹配，降低风险，从资本市场融资等，然而我国的住房抵押贷款证券化却有其独特的动力机制。我国的住房抵押贷款机构是商业银行，作为商业机构，**大化地谋求商业利益是其目的。由于目前住房抵押贷款被银行视为优质资产，各大商业银行都在积极扩大抵押贷款的规模。要使住房抵押贷款证券化成为贷款银行的主动性行为，要么被利润吸引，要么自身存在着相当压力。

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