内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。关于内部认购的认识,褒贬不一,多数购房者都认为这是一种行业欺骗,而业内的看房则比较广义,内部认购其实就是开发商一种自我推销,促成销售的手段。由于内部认购的商品房价格相对较低,对那些买房人自然有吸引力。在此过程中,买房人认为自己得到了便宜,开发商也借此机会筹到了资金。然而,内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其销售行为是不合法的,因此,一旦出了问题,购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样,买房人的投资就充满了风险。内部认购的存在,部分减轻了房地产商的资金压力,也降低了他们的融资成本。但是,这种非公开化的操作模式,助长了炒楼热的不断升温,增加了房价的不稳定因素,必然受到政府主管部门的禁止。另一方面,内部认购的存在,也为整个房地产市场的信息公开带来困难,有些楼盘在开盘前就已经认购,房地产开发商提供的房产信息自然也就失实,供需信息的不准确会误导消费者的消费行为,让消费者不能做出正确的判断,影响了整个市场的公平性。 同时,预售制度的不规范也为国家对房地产行业的宏观调控带来困难,有些房地产商楼盘没有建成就已经申请预售上市,而有些房地产商申请了预售好久还没开盘上市,由于对房屋预售没有一个统一的标准,国家建设部发布的空置率自然也就严重与事实不符。相关阅读:内部认购房屋不合法 购销双方都要担风险房地产知识解答:楼盘项目内部认购的操作流程和方法购房常见的内部认购协议书具体该怎么写房地产知识解答:剖析内部认购的战略功能
全部3个回答 >内部认购房怎么过户?有什么作用吗?
132****3435 | 2019-07-02 14:09:43-
144****5653 需要双方当事人和共有人,一起持有各自身份证,户口本,结婚证,住房房产证,契税证明,土地证,一起到住房所属房管部门申请办理过户。
<房屋登记办法>:
第十三条
共有房屋,应当由共有人共同申请登记。
共有房屋所有权变更登记,可以由相关的共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请。
第三十二条
发生下列情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记:
(一)买卖;
(二)互换;
(三)赠与;
(四)继承、受遗赠;
(五)房屋分割、合并,导致所有权发生转移的;
(六)以房屋出资入股;
(七)法人或者其他组织分立、合并,导致房屋所有权发生转移的;
(八)法律、法规规定的其他情形。
第三十三条
申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:
(一)登记申请书;
(二)申请人身份证明;
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;
(四)证明房屋所有权发生转移的材料;
(五)其他必要材料。
前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 2019-07-02 14:10:43 -
138****4064 三、过户费用如下;
(1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90-140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳
(2)营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.5%缴纳。
(3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。
(4)所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值-房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)
(5)房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳
(6)房屋产权登记费:80.00元。
(7)房屋评估费;按评估额0.5%缴纳
四、非常方便,你和卖方一同到当地政务大厅的房屋产权登记窗口办理,一般7日内办理完结。
五、房屋买卖过户不用公证,双方直接过户即可。 2019-07-02 14:10:37 -
136****4056 先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到),在合同里面都写明你们双方的约定,比如怎么付款,分几次付款,一般都是签了买卖合同**给他3成,然后去房地产交易中心过户,过户当日付6成,等你拿到产证后给他**后的1成。
过户的手续不复杂,只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证,就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场,要签字的,如一方不去的话要去公证处作委托的!
一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月,其他无分别,总的时间是,签好合同当天就可以去过户(带齐资料),过户好后20个工作日拿到新的产证,其他再交接一下水电费就可以了。
一般二手房交易需要交纳的税费:
一、 买房人应缴纳税费:
1、 契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)
2、 印花税:房款的0.05%
3、 交易费:3元/平方米
4、 测绘费:按各区具体规定
5、 权属登记费及取证费:按各区具体规定,一般情况是在200元内。
二、 卖房人应缴纳税费:
1、 印花税:房款的0.05%
2、 交易费:3元/平方米
3、 营业税:差价*5.5%(房产证未满5年的)
4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除) 2019-07-02 14:10:30
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购房时一定要先查清发展商有没有有效预售证;如果购买没有预售证的“内部认购”房,出了问题,将得不到法律保护
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内部认购,这种行为按照房地产管理法、合同法及商品房买卖纠纷的司法解释的规定,签订的内部认购协议属于无效合同,待取得销售许可证之后才能追认其效力。内部认购开发商对购房人**大的吸引就是声称有一定幅度的购房优惠,优惠一般是比照取得合法销售手续后正式销售而言的,如果该项目运作正常,销售策略成功,开盘后会涨价,内部认购价应该是比开盘价低,这样一套房计算下来可能会有一些便宜。但也不排除市场情况变化,内部认购价高于开盘价的情况,当然,即使购房人占了便宜,这种便宜与风险共存,购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠,以免产生纠纷,使自己的合法权益受到损害。
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由于内部认购行为政府不认可,也没有纳入管理,商品房的内部认购可能存在以下隐患:一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金,导致将来难以取得房地产证;二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押,将来购房人取得的不是完全的房屋所有权;三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案,开发商可能会将房屋一楼多售。因此,购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。
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1、许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前,以在小范围内推出一种"内部认购"的方式销售商品房。内部认购的**重要前提是具有一定幅度的购房优惠,优惠一般是比照"开盘价"而言的,如果按照目前房地产发展商通行的"低开高走"的营销原则,内部认购价应该是该商品房销售过程中的"**低时段价",购房者应给予谨慎的关注。 2、房地产营销商为了保证尽可能多的赢利,会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手,这样一套房计算下来可能会有数以几万计的"便宜"。 3、内部认购的操作流程一般是卖VIP卡,收取若干订金,采取交3千抵一万等优惠.然后积累人气,看到一个项目采用不定优惠的方法,即从交订金之日起到开盘,一天抵100元的方法, 优惠递减,先买卡的客户会有比较强烈的优越感和尊贵感,一开始项目人气不是很高的时候,也容易让客户感到紧迫,促使下定。优势:可以前期可以吸引大批客户跟进拿号,蓄水。劣势:开发商的开盘期控制有风险,太短,客源不充分;太长,客户信心动摇,同时公司成本增加。
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