建筑面积和使用面积是什么意思？政策怎么规定的呢？

• 142****4097 　大多数购房人对商品房各种面积的计算一知半解，对商品房销售人员提供的各种面积测算数据也是似懂非懂，大多数商品房销售人员也只是拿出现成的数据进行讲解，具体的测算过程应该是什么样的呢？下面我们进行简单的介绍：
  　　一、商品房销售面积的构成
  　　《房产测量规范》规定的面积测算系指水平面积测算，分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
  　　根据《商品房销售面积测量与计算》中明确规定：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积。商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积。即销售面积(建筑面积)=套内建筑面积(套内使用面积 套内墙体面积 阳台面积) 公共分摊面积。
  　　商品房套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》的规定，房屋套内建筑面积由以下三分部分成：(1)套内的使用面积;(2)套内墙体面积;(3)阳台建筑面积。其中套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或陌生墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种。共用墙体水平投影面积的一半讲稿套内墙体面积。非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。套体建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积。
  　　二、房屋计算全部建筑面积的范围
  　　计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
  　　房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积。
  　　穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。
  　　楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
  　　房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
  　　挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
  　　与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
  　　房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
  　　有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
  　　玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
  　　依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.2米以上部位的外围水平面积计算。
  　　有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
  　　三、房屋计算一半建筑面积的范围
  　　计算一半建筑面积的范围与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
  　　独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
  　　未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
  　　有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
  　　四、十类情况不计入建筑面积的规定
  　　不计算建筑面积的范围层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室。
  　　突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。
  　　房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
  　　建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
  　　利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。
  　　独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
  　　五、应分摊的公共面积有哪些
  　　根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条、第九条的规定，公用建筑面积由以下两部分组成：
  　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;
  　　2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
  　　公用建筑面积计算原则
  　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
  　　公用建筑面积按以下方法计算：
  　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积 2019-06-28 10:42:37
• 153****9859 苏信评估答：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。 2019-06-28 10:42:27
• 136****7524 就是你这套房屋建筑面积38.01平方米,但一些楼梯的公用面积也要算,当然由一个楼梯中的各家平分,你家分摊到4.94平方米 2019-06-28 10:42:17