澳洲买房好吗?澳洲买房和国内买房有什么区别?

• 152****0882 1、买卖体制不同：在澳洲买卖房屋，一般都是通过中介来完成，有时也可以向开发商为买家争取利益。但是在中国，一旦提起中介，就会是满心的怀疑。
  2、产权概念不同：国内房产的产权仅是指70年的使用权，并不包括所有权，而在澳洲，房屋和土地买卖是分开处理的。
  3、贷款难度不同：在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度比国内要低很多，即使是留学生也可以申请贷款。要是说到国内买房贷款，光是手续可能就足够购房者头痛的了。 2019-06-21 01:09:09
• 155****1475 1、产权概念不同
  产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
  房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
  国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所有权(参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用)。在澳洲，房屋和土地买卖是分开处理的。买House 的时候签合同，签的是Land & House Package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。如果买Apartment，也是有土地所有权的，叫Joint Land,就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的Land Tax。
  2、增值潜力不同
  我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长**夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？
  在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献**为巨大。
  澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。 2019-06-21 01:08:59
• 155****4447 　1、产权概念不同
  　　产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
  　　房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
  　　国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所有权（参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用）。在澳洲，房屋和土地买卖是分开处理的。买别墅的时候签合同，签的是买地建房的合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。如果买公寓，也是有土地所有权的，叫 joint land,就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的土地税。
  　　产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款策略，这点会在后文提及。
  　　2、增值潜力不同
  　　我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长**夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？
  　　在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。
  　　澳洲房价的涨幅虽然短期内并不能与中国的辉煌时期相比，但却有着更加稳定的增长规律。这正是健康、成熟市场的表现。
  　　3、风险性差异
  　　3.1空置率（vacancy rate）
  　　空置率是指某一时刻空置房屋数量占房屋总量的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。
  　　空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%, 而以澳洲**大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮动。
  　　要分析澳洲的空置率为何如此低，就要谈到澳洲人的租房文化。在澳洲，租房有着很深的文化背景，更是一种生活方式。近三分之一的澳洲家庭选择租房，即使本身是房东，也会选择自己中意的地区租房住。因为30%的澳洲人租房住，并且由于移民国家的性质、有海外人口源源不断地移民至此，因此，在澳洲买房，几乎不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。
  　　对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的现实状况。
  　　3.2 租金回报率 ROI （return on investment）
  　　简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%.其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。而悉尼目前的公寓整体租金回报率浮动于4.5% -5%之间。
  　　上图为近几十年悉尼房价（虚线蓝为别墅，绿为公寓）、以及房租（实线）增长图。可以看出近几年，在房屋价格快速增长的同时，租金也在跟着稳步增长。并且由于租金增长相对于房价增长有一定的滞后性，可以预见近几年租房市场对投资者而言是非常乐观的。
  　　4、政府立场
  　　4.1 优厚的负扣税政策，保障收入
  　　澳洲政府对有本地收入的投资者有一个非常优厚的政策 - Negative gearing tax return，很多人把它称为负扣税。就是所有房子的支出，包括经过专业估算的房屋折旧值可以作为成本从总的租金收入中抵掉，再进行税务计算。但是实际房价本身是增长的，在卖房子的时候是盈利的并不会像汽车一类的资产因为折旧以及用时损伤而价格大跌。
  　　4.2 FIRB（海外投资审查委员会）的作用
  　　澳洲政府很希望"自己人"来买房子，但是在这个追求所谓"民主、公平"的国家，又不能对没有PR（永久居留权）的人区别对待，所以诞生了像FIRB （ Foreign Investment Review Board 海外投资审查委员会） 这样的机构用来限制非本国人对每个房产项目的购买比率。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向FIRB递交申请。购买新房或者期房，政府会100%批准海外投资名额,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋亦可由业主自行支配（空置、出租、转售均可）。
  　　5 贷款
  　　5.1 贷款难度
  　　在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。在经过Broker（贷款中介）的专业指导之后，一般都可以申请到70%的贷款。不需要房子本身以外的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房地产市场具有充足的信心！试想，如果客户的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍，这样对银行和客户都相对公平。资本主义的银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它也非常有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格（贷款利率只比存款利率高一个百分点），是赚钱买卖。要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖，房产泡沫的说法不攻自破。
  　　并且，**近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳达利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。5.3%的失业率远低于美国8.1%，GDP增长年率4.8%虽不及中国，也远非美（1.5%）日（0.8%）欧（-0.4%）可比。 即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等有力手段。 2019-06-21 01:08:46