开发商跑路房子可以断供吗?开发商跑路了，业主可以停止还贷吗？

• 153****0654 由于现在购买房产一次性付款的购房者比较少，大都为按揭或分期的，因而，购买的房源变成了烂尾楼，就存在产权归属问题，因而，我们必需要经过法律途径保护自己的合法权益。
  首先，如果只是开发商资金断裂，给开发商一点时间，开发商如果能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，烂尾房就可以复活。
  其次，如果开发商破产楼房烂尾，不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。债权债务关系在之后法院的拍卖破产偿债先后里，优先级别低于消费者关系。**后，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证。 2019-06-20 23:48:32
• 152****6908 一、《按揭贷款合作协议》的风险防控
  各银行都有自己的按揭贷款合作协议示范文本，但对于大的品牌开发商而言，要求调整和改动该示范文本并非没有空间。如有可能，我们认为，可以重点考虑以下条款的设置与完善，预先防控风险。 1、明确银行按揭放款的前提条件
  在各银行的按揭贷款合作协议中，银行审核同意购房人按揭申请后，对于放款条件往往笼统约定为“银行在发放贷款的全部手续（含担保手续）办妥后【】个工作日内”，此处约定可谓同义反复，不清晰明确，如果银行迟迟不放款，开发商资金周转受到影响却无法依据该条款向银行主张权利。我们认为，应当明确约定为“银行与购房人的借款合同、抵押合同、银行与开发商的保证合同签署完毕后【】个工作日”作为放款条件。另外，有的银行还会要求以预售合同备案登记完成作为放款条件，也应当一并在合同中予以明确。
  2、因银行原因导致未能及时办理抵押登记时，开发商免责条款的设置
  为了实现保证担保和抵押担保的无缝对接，《按揭贷款合作协议》中银行对于开发商阶段性保证责任期间一般约定为“自保证合同生效之日起至办理完毕抵押房屋的产权证及抵押物登记手续，并将抵押物的抵押登记证明交于贷款银行之日止。”
  但需要注意的是，抵押登记（甚至有的情况下是房产证的办理）一般是由购房人委托贷款银行负责办理，开发商处于被动等待状态，如果银行迟迟不办理房产证或抵押登记，则开发商的阶段性担保一直无法解除，风险较大。
  律师建议，开发商结合办证义务安排,在《按揭贷款合作协议》明确贷款银行办理房产证或抵押登记的合理期限以及违约时开发商的保证责任免除条款，并同时在过程中注意保存文件或产权证转交银行的签收证据。
  二、《商品房买卖合同》及其补充协议的风险防控
  1、全面设置购房人违约导致开发商承担阶段性担保时的违约赔偿范围
  《商品房买卖合同》及其补充协议设置购房人违约导致开发商承担阶段性担保的违约责任时，需要特别注意违约责任类型和范围的周延性。我们建议，违约责任类型宜分为银行宣布贷款提前到期并要求开发商承担连带保证责任时的违约责任和购房人逾期还贷银行向开发商主张连带保证责任两种。
  前者构成根本性违约，应当全面约定购房人违约责任，除约定开发商有权解除合同、追偿代偿款项，并按照房价总额的一定比例主张违约金外，还应当约定房屋另行销售的价格差额损失、房屋已经交付使用情形下的恢复原状费用和占有使用费等，并约定有权直接从应退还的购房款中优先扣除上述金额。在违约责任逾期还贷但尚未构成断供的这种情况下，开发商主张按日计算垫付金额的违约金即可，无需设置单方解除权。
  2、合理设置购房人逾期办理房产证的违约责任
  如前所述，购房人逾期办理房产证将会直接影响开发商阶段性担保责任的解除，因此，在实践中我们往往会建议开发商代为按揭贷款购房人办理房产证件，以尽快解除担保责任，这样在一定程度上可以解决延期办理的担保责任延续风险，但这又增加了开发商代为办证义务及可能产生的违约责任，同时对于因办证过程中产生的面积误差需要增加付款时如果购房人不予配合的情况下垫付款项又会增加另一个风险。
  无论开发商是否代为办证，商品房买卖合同及其补充协议都必须明确约定由于购房人原因未能及时办理产权证导致开发商阶段性担保责任未能及时解除的违约责任，尤其是明确相关时间期限（在代为办证情况下明确购房人提交办证资料和缴纳税费的期限；在购房人自行办证时明确购房人自行从开发商处领取办证资料以及取得产权证的期限）以便于判断购房人是否逾期和违约。
  三、购房人断供后开发商的应对措施
  1、开发商内部相关部门形成联动机制在开发商内部往往各部门工作独立，往往出现财物部门接到银行通知客户断供的时候，客户房屋已经处于查封状态，导致未能及时提前进行诉讼或其他措施有效的规避风险。因此我们建议在开发商内部形成各部门联动机制，并根据实践经验制定相关工作流程对接，能够尽早的发现问题，相关部门启动保障措施规避公司风险扩大。
  2、购房人断供后开发商立即起诉并查封冻结房屋购房人一旦断供往往意味着其资信状况恶化，资不抵债，断供发生后，开发商应立即以购房人为被告、贷款银行为第三人提起解约之诉，并保全所购房屋，速战速决，在其他债权人之前获得生效判决前尽快申请执行解除合同。否则，久拖不决将会导致其他债权人纷纷针对所购房屋采取保全或执行措施，直接影响开发商**终执行金额。
  3、协助配合贷款银行主张对预告抵押房屋的优先受偿权
  如果贷款银行能够享有预告抵押房屋的优先权，在很大程度上将减轻开发商的保证责任，为此开发商需要积极说服并配合贷款银行主张该优先权。当然预告抵押登记是否具备优先受偿的效力，各地法院存在不同做法。
  例如，**高法院（2015）民申字第766号认为“在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束，以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。债务人不履行配合办理抵押登记义务，预告抵押权人只能主张违约责任。”浙江高院（2015）浙民申字第809、810、811号判决书认为“尽管涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记，并不直接产生设定物权的效力，但是银行对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错。
  一、二审判决赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权并无不当。”安徽高院（2014）皖民二终字第780号判决书认为“预告登记制度旨在限制现实权利人行使处分权，保证预告登记权利人的权益。如果要求抵押权人必须等待办理房屋产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权，显然不符合立法本意及当事人签订抵押合同的本意。
  因此，某银行有权依据物权法第185条、197条规定对该抵押财产或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。”
  上述法院观点正确与否暂不评论，但从实务角度出发，银行是有机会争取行使对预告抵押登记房屋优先受偿权，这对开发商是非常有利的。
  4、如果预告抵押登记的优先受偿权不被支持，且购房人资不抵债，所购房屋被其他债权人查封执行，开发商可以在提出保全或执行异议时，主张抵销权，并以同意冻结剩余房款为条件，协调法院解封。
  如果在开发商起诉之前购房人房屋即因其他债务被第三方申请查封或执行，银行的优先受偿权又未被支持，在此情况下，开发商可以退一步主张已承担担保责任款项及违约金从购房人已付房款直接抵扣的抵销权。
  5、对于客户断供后房屋陷入多轮查封，且按揭银行不予配合提起诉讼一直扣除开发商保证金的情况下，应尽快与银行达成债权转让，避免进一步扩大损失。
  购房客户断供且其房屋已经被法院查封，客户资金完全断裂且按揭银行持续性扣除开发商保证金的情况下，为避免进一步的损失扩大后通过担保追偿方式无法获得所承担的保证责任，开发商应尽快与按揭银行进行沟通，对银行对客户所形成的债权进行转让，因为该债权有客户的房屋抵押权作为担保，通过债权受让方式一方面可以解决按揭银行持续性的扣除开发商的保证金，另一方面债权受让部分因附有抵押权可以通过房屋拍卖实现，避免了开发商担保责任的进一步扩大损失。 2019-06-20 23:48:08
• 142****3408 发生天灾人祸等特殊情况的时候咋办？
  
  遇到这类情况，银行可以对贷款进行灵活调整。借贷人如果因不可控因素变得没有能力还款，银行可以和购房者签订新的书面合同协议，作为原先房贷的补充合同。
  
  例如：汶川地震的时候，中国人民银行、银监会下发，通知要求各银行、金融机构充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持。
  
  购房者应该知道：无正当缘由的“弃房断供”是不可行的。就算房子没了，开发商跑了，购房者也还是要继续还贷的。 2019-06-20 23:47:50
• 132****8363 弃房断供，购房者会怎样？
  
  除了房倒、开发商逃跑的情况，如果购房者真的还不起房贷，是否可以暂停月供或者直接弃房断供？购房指南想告诉你，弃房断供风险太大。
  
  风险一：从法律角度讲，如果购房者连续3个月或者累计6个月断供,银行可以向法院提起诉讼，要求解除按揭合同。但问题是，解除按揭合同之后，业主（购房者）需要偿还贷款本金、利息、罚息还要承担诉讼费，购房者亏得就不是一星半点儿了。
  
  风险二：如果购房者不能或者没钱偿还各种费用，银行可以向法院申请拍卖你的房产或者其他东西，此时，拍卖过程中的执行费、评估费和拍卖费等一系列相关费用还是要由购房者自己承担。
  
  风险三：如果赶上房屋贬值，拍卖房产所得款项不够清偿所有的费用，购房者还要将未还清的款项补齐；如果购房者没有足够资金，银行可以向法院提出对购房者的其他财产进行强制执行（房子没了也可能如此执行）。
  
  风险四：断供严重影响借贷人的个人信用，对借贷人未来生活及商业活动将产生许多障碍,以后再办理贷款甚至信用卡,都将不被批准。 2019-06-20 23:47:44
• 147****5394 房子没了，按揭贷款还要还吗？
  
  开发商破产倒闭，交不了房，或者发生什么特殊情况导致房子没有了，购房者可以断月供吗？答案是否定的。只要购房者欠银行的钱，就得还。不论是你还是你以后房产的继承人都要将还贷的义务进行到底。
  
  根据《合同法》等法律规定、借款人与银行签订的房屋按揭贷款合同约定，就算是房子没了，借款人还是有义务偿还贷款本息的。不论是房子倒了还是开发商跑了，只要你申请了按揭贷款，你就和银行之间有了关系，房子仅仅是你的抵押物，主要问题是购房者与银行的债务问题。房子没了、开发商跑了不会对按揭贷款合同的执行有影响，借贷人还是要继续还贷的。 2019-06-20 23:47:37