购房进行到哪部算已经购房？购房有什么要了解的？

• 132****6162 一、怎么看房价？
  　　在售楼处，跟房价有关的名词有3个：均价、单价、总价。
  注解：均价是指整个楼盘的房屋单价，单价一般是指某一户型、楼层的房屋单间，总价则是指总房款。
  老司机点评：由于户型、楼层、位置等不同，房源的单价也有所不同，总价有时可以差出几十万。如果已经有了心仪的房源，要问清楚这套房子的单价是多少，总房款在什么价位，做到心中有数。
  二、问清各种房源特点
  　　房源特点包括户型特征、面积、装修特点、公摊面积、得房率、优惠等。
  注解：户型特征指的是几居室，功能厅如何分布；面积则是指套内建筑面积是多少；装修状况是毛坯、简装还是精装；公摊面积多少；得房率多少；以及购买楼房有没有打折优惠等。了解这些，有助于大家对比选出适合自己的房源。
  老司机点评：看房时，购房者要问清楚建筑面积和套内建筑面积，公摊面积是多大，公摊小会是房子的卖点之一，一般电梯房的公摊在20%左右。如果是精装修的项目，要问问精装修是如何收费的。大家需要问问得房率是多少，因为得房率影响着居住舒适度。大家可以将楼盘项目的特点记下来，回家时也能对看过的楼盘有印象。
  三、清点周边配套
  　　主要包括交通配套、教育配套、商业配套、医疗配套、金融配套、文化休闲配套等。
  注解：你懂得！
  老司机点评：交通配套需要问问小区周围地面交通、轨道交通等交通建设，对自己以后的行车路线有个大概了解。如果小区周边有**，需要问问有没有学位。商业配套主要包括超市、商场等，如果这些设施在建，需要问问开业时间，确保入住后不会影响正常生活需求。医疗配套及金融配套，可以问问医院的等级，附近有哪些银行等。
  四、销控表暗藏玄机
  注解：销控表是直观展示一个楼盘项目还有哪些房源在售的表。
  老司机点评：如果大家觉得一个项目不错，想继续选户型、楼层等，一定要去参考销控表。询问销售人员在售房源的特点及价格，这样才能快速确定自己心仪的房源。
  　　销控表还有一个作用，无论售楼处现场有多火爆，销控表**能反应该项目的销售情况。
  五、关注售后保障
  　　在购房者看房选房时，一定要问清楚入住时间和物业、车位等入住条件。
  注解：看好入住时水、电、网络、闭路监控系统是否能够正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。
  老司机点评：注意收房入住时间是什么时候？问问物业公司是哪家？物业费如何收？了解小区的车位数，车位是地上还是地下，车位的配比是多少？车位的收费标准，是否可售等详细信息。
  　　除了以上问题，老司机还说一定要看售楼处公示的“五证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》）。这是购房者的合法权益能否得到保障的基础，购房者要十分重视。 2019-06-16 16:43:07
• 155****0258 第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些**基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。
  
  第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
  
  第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
  
  具体讲，涉及到一些法律问题。
  
  第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
  
  怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕**后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。
  
  在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
  
  建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
  
  认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的**主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。
  
  五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 2019-06-16 16:43:04
• 154****6091 买房考虑的问题太多，给我发邮件051290001@sohu.com，会更详细的回答你的问题。先给你24条吧，里面介绍了怎样选小户型、供暖方式的选择、选房应注意的因素、怎样选板楼等。
  1、．小户型住宅
  小户型是**近住宅市场上推出的一种颇受年轻人欢迎的户型。小户型的面积一般不超过60平方米。小户型的受欢迎与时下年轻人的生活方式息息相关。许多年轻人在参加工作后，独立性越来越强，再加上福利分房逐渐取消，因此在经济能力不太强、家庭人口不多的情况下，购买小户型住宅不失为一种明智的过渡性选择。既暂时解决了住房问题，又可使奖金保值**，为以后购买更理想的住房打好基础工业。但在购买小户型住宅时应注意，“麻雀虽小，五脏俱全”，功能布局要合理，如何能在不大的面积内，营造一个舒适的空间是购买小户型的关键。另外，在一个整体楼盘中（尤其是塔楼），许多小户型房屋大多颁布顺楼体的北面和边角位置，采光通风情况不好，而且离电梯间比较近，易受干扰，购买时需注意这些问题。
  2、．不宜购买小户型项目的八大特征
  （1）户型分布差。
  特征显示：“直套式”的设计，进深、面宽不成比例，居室厨卫同在一线，采光通风不充分。
  （2）使用空间小。
  特征显示：得房率低于60%，空间面积低于30平方米，只能摆下一张床、一张桌子和柜子，卫生间只能站进一个人。
  （3）居住功能弱。
  特征显示：无独立厨房没有起居的活动空间，没有窗景，储藏室、小阳台、玄关等更是空中楼阁。
  （4）配套设施缺。
  特征显示：全套精装修和酒店式服务只是纸上谈兵，周边无成熟社区，生活、商业功能不完善。
  （5）公共空间狭小。
  特征显示：一梯十多户，电梯承载量大，人多拥挤，走道复杂，住家难辨居所。
  （6）销售价格高。
  特征显示：单价高于其他住宅40%以上，每平方米价格高于8000元，总价大大高于40万元。
  （7）交通位置偏。
  特征显示：小区外公交、地铁、城铁设站少，交通不便利。位于生活或商业氛围稀疏；超市、银行、邮局等配套设施稀少的地段。
  （8）投资价值低。
  特征显示：以上特征拥有二三条，周边同等类型项目扎堆，消费购买力低。
  3、．值得购买的小户型项目的八大标准
  （1）户型分布合理。
  特征显示：并列式“横套”设计，曲折阶梯状布局，具有自然通风和采光。
  （2）使用空间舒适。
  特征显示：卧室使用面积不小于10平方米，客厅不小于12平方米，卫生间不小于4平方米等，其他空间配比舒适，满足需要且不损失空间。
  （3）居住功能完备。
  特征显示：独立燃气厨房，适中活动空间，观景阳台或飘窗，随意组合储藏室等。
  （4）配套设施完善。
  特征显示：真正高质量装修，小区自身配套和周边配套设施齐全完善，使用方便节省。
  （5）公共空间宽敞
  特征显示：建筑类别板式，一梯4至6户，梯户比适中，走道宽敞明亮，通行顺畅轻松。
  （6）销售价格适中。特征显示：总价范围30万元至40万元，**月供低，单位价格低，售价8000元/平方米左右。
  （7）交通位置便利。
  特征显示：多种公共交通设施遍布周边，紧邻大型生活、商业圈或成熟社区。
  （8）具有投资回报。
  特征显示：具有实力的开发商，楼盘紧邻或位于大型商业和生活圈，购买能力强，人群聚集，年龄在23岁至30岁之间。
  4、如何区分板楼和塔楼
  可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。 2019-06-16 16:42:50
• 141****6558 一、房产所有证的办理
  第一步，买卖双方需持身份证、户口本、买卖协议（存量房屋的卖主还需持《房屋所有权证》）等有关文件和证明在交易所进行登记。
  第二步，交易所在双方登记之后，将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核（存量房屋需价格评估报告），并向主管部门报批，待批准后再通知买卖双方来交易所办理过户手续。
  第三步，买卖双方在接到通知后，携带身份证、户口本、图章等同时到交易所，在交纳了买卖过户手续费、契税，印花税等税费后，就可以办妥过户手续。
  作为证明，交易所会给买方发放《房屋卖契》，并把有关文件转给房屋所在地的区、县级房屋土地管理局（房地局）。
  二、购房时如何审核开发商
  1.“五证”
  商品房预售（销售）许可证：建设用地规划许可证；国有土地使用证；建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证。
  2.注意要点
  开发商的营业执照是否已经年检；开发商的资质证书。审查以上证件，一定要原件，特别是国有土地使用证，以防将土地使用权转让前预留复印件等欺瞒做法。
  三、假冒房屋产权证的识别
  1.看外观
  从外观上看，真的房产证是流水线生产的，因此墨色均匀，纸张光洁、挺实，假证多数是手工制作，线条不齐，油墨不均匀。
  2.看水印图案
  真证内页纸张里的水印图案，只有在灯光下才能看出来，而假证的水印图案，平铺着就能看见。
  同时，真房产证的防伪底纹是浮雕“房屋所有权证”字样，字迹清晰，而假证则没有。
  3.放大看
  在放大镜下。可以看到真证的内页底线里藏有微缩文字，防伪团花中的绿色花瓣是双线构成，而且仔细看可以发现，真房产证上的阿拉伯数字编号，与第四套人民币贰角上面的阿拉伯数字粗细一样。
  四、住房选购常识
  1.房屋结构
  房屋的框架结构决定了房屋的耐用性和安全性，一般有砖混结构和砖木结构等，并具有抗震设计。
  2.房间布局
  布局应实用、舒适、经济、合理，能符合家庭成员的居住特点，并且通风、采光也要好。
  3.房屋装饰
  内墙、地面、楼面、阳台等各部分的装饰应整洁、美观、典雅，与家庭的文化修养相适应。
  4.配套设施和材料情况
  房屋的建筑及装饰材料、厨房设备、卫生设备、水、电、煤气设施情况都要充分考虑，高层楼房还要考虑到电梯情况。
  5.生活配套设施情况
  要具有方便完善的道路、商业服务、文化教育、邮电通讯等等服务设施。
  6.房屋外观
  包括房屋色彩、造型、建筑风格等。外观设计既要合理又要美观，有独特个性和民族情调。
  7.房屋之间的间距和层次
  不同房屋之间的距离、布局要合理，不能影响通风及阳光照射，房屋的层次高度和位置要好，视野应尽量开阔。
  8.房屋所属地段情况
  要充分考虑房屋所处的地理位置、交通条件，以及周围的人为环境对工作、生活是否有利。
  9.要有完备的保安、消防、保洁人员以及相应的设施配置。
  10.环境情况
  房屋卫生状况应良好，周围有适当的绿化，并充分考虑这一地区空气污染、水质污染和噪音污染等情况。
  五、现代住房卫生标准常识
  1.日照
  每天日照两小时是维护人体健康的**低需要。
  2.采光
  窗户的有效采光面积和房间地面面积之比不应小于1∶15。
  3.层高
  南方住宅层高不低于2.8米，北方则以2.6～3米为宜。
  4.微小气候
  室温冬天不应低于12℃，夏天不应高于30℃；相应湿度不应大于70%，风速在夏天不应少于0.15米/秒，冬天不应大于0.3米/秒，噪声要小于50分贝。
  5.空气洁度
  居室内空气中某些有害气体、代谢物质、飘尘和细菌总数不能超标。容易引起过敏症的化学物质的浓度低，易挥发的化学物质的胶合板、墙体装修材料等没用或少用。
  装有性能良好的换气设备；有良好的局部排气设备。 2019-06-16 16:42:42