商品房土地面积如何计算？有没有什么影响吗？

• 154****5486 占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,红线内的面积.
  建筑物所占用和使用的土地面积，设计的建筑物占地面积以底层外墙勒脚以上的外围水平面积计算。
  由于建筑物占地面积和房屋的建筑面积计算规则和面积内涵有一些是不同的。比如，每套住宅70平方米，这个面积是房屋的建筑面积还是套内面积，或是使用面积。
  在房屋面积方面，很多部位的面积计算规则是有不同标准的，比如，阳台是否封闭等决定房屋的建筑面积。
  2019-06-15 09:56:34
• 137****0215 在买房过程中，普通用户**不好掌握的就是公用建筑面积分摊问题，这也是近来读者非常关注的问题。目前，公用建筑面积分摊主要依据1998年12月颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》操作。 公用建筑面积分摊的基本原则在该《规定》第五条有明确规定： （一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。 （二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。 多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 （三）公用建筑面积分推后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 这个原则简单地讲，就是：按面积比例分摊，谁受益谁分摊，分钱不分地。 凡是参加分摊的公用建筑面积，售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。根据该《规定》六条可以参加分摊的公用建筑面积具体包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，以及部分公用墙体的面积，具体指的是套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。另外，其他的购房人受益的非经营性用房，根据情况也可以参加分摊，但必须在销（预）售合同中特别写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。根据该《规定》第七条，不应计入的公用建筑空间包括：作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间以及售房单位自营、自用的房屋。 当您购买的楼房中，有一整层、整门被一家买走时，这家的销售面积中就包括本层或本楼门公用建筑面积的，因此这家就不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，当然，别人也不用分摊它的公用建筑面积。而除此之外的公用建筑面积，大家还都要参加分摊。 此外，该《规定》第十一条的内容对购房人比较有利，希望您在购房过程中注意一下。该条款的具体内容如下：“建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门**终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。” 文章转自:淮安房产.
  2019-06-15 09:56:17
• 157****9323 土地面积分摊在土地有偿使用过程中是经常可见的一项工作,尤其是随着土地有偿使用制度的建立,土地面积分摊计算能否公平合理、易被人接受,显得更为重要.\x0d 土地分摊类型大致可分为两种：\x0d 平面土地使用权分摊.这种类型分摊较简单,可按独自面积在共有使用权面积中的比例确定.\x0d 多层建筑物土地面积分摊.其中包括多层多用途和多层单一用途土地面积分摊,在这种情况中土地只作为建筑物的附属形态出现,但由于用途不同,地价不同,土地使用者应分摊的税费就不同,享有的土地面积也不相同.\x0d 由于土地使用情况复杂,以下几种土地面积分摊的计算方法可供参考：\x0d 平均分摊法.这是目前被广泛采用的方法,适用于平面使用土地分摊和划拨用地分摊,其分摊面积一般按共有使用者之间各自在该宗地内拥有的地上附着物的占地面积或建筑面积来确定.可用以下公式计算：\x0d 土地共有使用权分摊面积=使用者独立拥有的占地面积或建筑面积-在共有土地上全部使用者的占地面积或建筑面积总和×土地共有使用权面积\x0d 土地价值**大化分摊法.适用于底层为商业、二层以上为住宅的楼房.这种方法主要是将土地使用权确定给底层,住宅层分摊院内土地面积,土地只作为附属形式存在,体现了土地价值**大化.因为在地价中,商业用地地价**高,底层用户是土地的直接使用者,又是土地的直接受益者,这就决定了底层作为商业用地的土地收益实际上完全归底层土地使用者所有,而用作住宅的楼层却无此收费,如果将底层面积同二层以上用户进行分摊,就会造成：征收土地税费时,只收取部分商业用地的税费,造成土地资产流失.如果对住宅楼的分摊面积也按商业用地同样平均分摊收取税费,就有失公平.\x0d 土地用途分摊法.或称地价分摊法,适用于对多层多用途建筑物进行土地分摊.在土地利用当中,由于土地用途不同,层数不同,土地产生的价值就不同,按照不同用途地价在土地所有用途地价中的比例对土地进行分摊,确定使用者拥有多少土地面积,应承担多少税费, 2019-06-15 09:56:09
• 133****0579 计算公式为：分摊土地使用权面积=房屋建筑面积/楼房总建筑面积*楼房占地面积。
  1、房屋使用面积包括哪些： 每套住宅门内除墙体厚度外全部净面积的总和，其中包括卧室、餐厅、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不含吊柜）、户内楼梯等使用空间。
  2、户内楼梯面积的计算： 户内楼梯按投影计算面积，起居室内的户内楼梯不再重复计算面积。
  3、坡屋顶使用面积的计算： 利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件方能计入使用面积。
  （1）使用房间的净高度**低不应低于1.5米（含）。
  （2）使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1平方米（含） 满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。
  2019-06-15 09:55:58