售后公房产权人过世如何分割?售后公房同住人享受过拆迁补偿是否还有权利要求分割

• 147****1430 动迁补偿款分割纠纷的处理方法：
  1.确定可取得拆迁利益主体的同住人资格
  根据相关规定，在涉及公有房屋拆迁补偿纠纷中，对于同住人的界定，为拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住1年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
  2.审查拆迁资料并听取拆迁单位意见
  由于现实情况纷繁复杂，确定应安置人员存在一定的难度，动拆迁单位在实践中对动拆迁补偿款分割人员的核定有三种形式：一是动拆迁单位和被拆迁人签订的《房屋动拆迁安置协议》中附有安置人员的名单，除非上述条款被法院宣告无效，一般都按该协议分割动拆迁补偿款；二是在《房屋动拆迁安置协议》中无相关条款，但在动拆迁单位动迁之初以户为单位制定的“两定表”（即核定人员表、核定面积表）中有相关记载的，一般以该表中的相关内容为参考，依据当事人提出的合理合法的主张，确定安置补偿人员；三是当《房屋动拆迁安置协议》及“两定表”对相关安置人员均不明晰时，调解人员可至动拆迁单位了解具体情况，参考其意见合理确定安置人员。
  3.合理分配房屋动拆迁补偿款
  首先，家庭内部对安置补偿有约定的，只要该约定不违反法律法规的强制性规定，一般应予以遵从。若没有约定或约定不明的，则应根据三项原则进行分配：一是一人一份，均等分割；二是适当照顾老年同住人及缺乏经济来源的同住人；三是承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的，可以适当多分。
  4.区分房屋性质作出不同处理
  除公房拆迁补偿款分割的情形外，实践中还会遇到拆迁其他性质各类房屋时所发生的纠纷，此时应区分房屋性质，分别确立调解原则。被拆迁房屋属于因落实政策而恢复所有权的代理经租房屋，补偿款的分割一般归所有权人，实际居住人的安置，按照本市有关政策规定处理。被拆迁房屋属于通过市场 2019-06-14 11:45:02
• 152****2075 1、你可以起诉房产部门撤销该增加产权人的行政行为。
  2、然后再对财产进行分割。 2019-06-14 11:44:58
• 148****2723 由于我国的相关法律规定比较少，而且指导当地司法实践的大都是地方政府出台政策法规。为此，笔者将结合多年在上海的律师执业经验，就上海市售后公房动迁补偿款的分割问题作以分析研究。
  一、什么是售后公房所谓“售后公房”，是指公房的承租人、同住人自1994年起，根据上海市政府出台的《关于出售公有住房的暂行办法》等一系列规定，房屋动迁纠纷。在支付一定数额的购房款后，将公房的所有权买为己有，并由上海市房地产交易中心颁发《上海市房地产权证》的房屋。此时，职工就由公房的承租权人转变为所有权人。根据我国《宪法》、《物权法》相关规定，国家保护公民私有房屋的财产权。
  欲进一步了解售后公房的概念，首先应明确什么是公房。所谓“公房”，一般是指政府或单位按照国家政策分配给职工居住，职工按照政府规定的租金标准按期交付租金的房屋。在这类房屋中，房屋的所有权人为政府或单位，职工仅享有承租权及居住权。上海所称公房一般仅指由国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。
  二、有权分割售后公房动迁补偿款的人员有权参加售后公房动拆迁货币补偿款分割的人员，包括售后公房的产权人，及其他动迁协议中确定享有动迁补偿款分割请求权的人员。
  所谓“售后公房的产权人”，一般是指售后公房房屋产权证上登记的人员；及按照“九四”方案购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人。因为上海市“九四”购房方案实施时产权证上只能登记一人名字，“购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人”因政策的限制就不能将自己的名字全部登记在产权证上。上海法院考虑到上述历史原因，司法实践中并不否认“购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人”的产权人资格。
  所谓“其他动迁协议中确定享有动迁补偿款分割请求权的人员”，是指售后公房在动迁过程中，动迁各方根据国家及当地政府政策规定，考虑动迁户的实际情况，经协商确定可以享受一定动拆迁优惠待遇的人员，包括产权人的配偶及户籍在售后公房内的其他人员等。
  三、上海法院关于售后公房动迁补偿款的分割原则根据上海市高级人民法院司法指导意见，“售后公房在性质上属于私有房屋，应当按照私有房屋拆迁补偿款份额划分的原则处理。” 2019-06-14 11:44:53
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  公房，即公有住房，是相对于私人享有所有权的房屋而言，所有权为国家或集体所有的住房。公房是中国特定历史时期的产物，其特征是居住者具有使用权，但是不具有所有权，居住者相当于房屋的承租人，单位集体或者国家相当于房东[1]。当然现实中，也存在满足特定条件时可以出售的公房。
  
  
  
  由于公房制度本身存在特殊性，公房的租赁、出售和动迁过程中，很多问题多由政策、地方性法规进行调整，这导致了相关司法实践中出现很多具有争议的问题。本文所讨论与公房相关的法律问题，仅以上海市的有关规定及法院判例为依据。
  
  
  
  同住人，即与公房承租人共同居住的人。这一概念，在公房租赁和动迁的过程中，具体的定义并不完全一样，针对的法律问题也有所不同。《上海市房屋租赁条例》中所提及的共同居住人，主要规定了在公房租赁过程中，同住人的居住权、变更承租人的问题[2]；而《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中，则涉及到公房动迁时补偿的相关问题。
  
  
  
  二
  
  相关规定对同住人身份的要求
  
  
  
  本文所讨论的同住人，是动迁过程中的同住人。《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中，对同住人的定义是“拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”，且“这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋”。
  
  
  
  这也就是说，如果在本市有其他非福利住房，不会影响其同住人的身份。福利性质取得的住房，根据规定，“包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置费（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等”。
  
  
  
  三
  
  具体问题的探究以及法院的观点
  
  
  
  对此规定，我们提出以下几个问题：
  
  
  
  1、“实际居住一年以上”，是否必须是连续居住，以及是否为近期居住？还是说曾经居住也可以？
  
  
  
  2、“福利性质”，是仅指有其他住房但居住困难还是也指本市无其他住房？
  
  
  
  3、“福利性质取得的房屋”，如果是因家人所取，是否应该算作已取得？比如说未成年时取得，或因婚姻关系取得。
  
  
  
  这些问题，在现行有效的法律法规和文件中均没有明确的规定，因此我们只能通过案例检索来了解法院的观点是什么。
  
  
  
  1.“实际居住一年以上”，有些人的理解是自拆迁许可证核发之日往前倒推一年时间，比如在（2015）沪一中民一（民）终字第2897号案件中，上诉人就以被上诉人没有在拆迁许可证核发之日前一年中实际居住为由，认为被上诉人不具备同住人的资格，然而法院并没有赞同这种看法。案件（2017）沪02民终2515号中，法院也以当事人曾在（1994年-1998年）系争房屋实际居住为由，认可当事人同住人的身份。然而类似的情况，（2014）沪一中民二（民）终字第1190号判决，法院却以当事人“未在系争房屋内实际居住已逾十年”，以及（2016）沪02民终8993号判决中的“在许可证核发之日前数年已未在系争房屋实际居住生活”，不认为当事人具有同住人的身份。这些对于同一问题截然不同的判决，在审理时间和法院级别上，也没有呈现任何规律。
  
  2019-06-14 11:44:48