别墅如何销售? 新手如何销售别墅?

• 131****6225 哥就一句话！！卖别墅不比买普通住宅，卖别墅不是讲究户型采光楼层。讲的是风水。 进小区前就要突出小区的坐落风水，房屋的坐落风水， 进房后突出个功能间的风水布局。 **好能懂点装修知识！ 卖别墅卖的就是风水啊 ，其他的都扯淡 2019-06-14 08:37:45
• 137****7264 　　别墅本来就非常少，单就别墅而言，上海、重庆、北京、南京、广州比较多，有很多省会城市连别墅都没有。目前买别墅，建议委托当地的房屋中介公司去找找看，**好提前给中介的经办人员小费，在运气很好的情况下，才可能有机会买到二手别墅。所以，在价格一样的情况下，哪家中介给你小费高，你交给那家中介去卖。
  　　别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。别墅一般占地均在2亩左右，省会城市的别墅目前在2000W左右，但低于1000W就可以肯定不是别墅啦。如只是周末住住，选偏远的农村别墅性价比**好。
  　　国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
  　　别墅是包括地下层在内的**多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。
  　　别墅（Villa）：“口”
  　　双拼（Two Family House）：“日”
  　　排屋（Town House）：“目”
  　　排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
  　　别墅的买卖双方合同一般都有注明： 2019-06-14 08:37:41
• 147****3516 问题一：房地产如何找客户
  
  【背景】：
  
  1、 在上海销售中高档写字楼；
  
  2、 已经在公司上班一个月了，还有一个月的时间开不了单就要打包走人！
  
  【问题】：
  
  1、 怎么样去寻找客户资源？
  
  2、 怎么样与客户沟通，增加信任度？
  
  3、 网络发布信息，没有客户咨询？
  
  【回复】：
  
  1、 地产销售两级分化严重，竞争非常激烈，要先成为高手；
  
  2、 随时向同行高手学习；
  
  3、 搞定客情关系=人情做透=一切成交都是因为爱=成交+转介绍。
  
  
  
  
  
  问题二：三天如何拿下千万大单
  
  【背景】：
  
  1、 北京的商务大厦，在西二三环之间的白石桥南，楼下是双地铁交汇，周边是发改委、财政部，写字楼整层出售，报价6000万净得；
  
  2、 买房客户是民企，注册5000万，做国内国际物流和工程服务招标；
  
  3、 售卖信息刚放出来，只有两人知道，情况紧急；
  
  4、 买房客户是民企，注册5000万，做国内国际物流和工程服务招标。
  
  【问题】：
  
  1、 三天内如何如何促成交易？
  
  【回复】：
  
  1、 制作了一份顶级的地产市调策划书，满足了客户置业所有需求：优势价格购买到顶级地段的物业，地处上风上水，周围文化厚重，公司传承了历史脉络，而且办公面积进退自如，还有漂亮数据和故事；
  
  2、 锤炼话术，既要照顾客户的利益，也要有增值服务。
  
  
  
  问题三：如何选对地产销售区域和公司？
  
  【背景】：
  
  1、 在广西做过地产，在深圳做过义乌写字楼招商。
  
  【问题】：
  
  1、 深圳或广州做地产哪个好？
  
  2、 选择开发商还是中介代理？
  
  【回复】：
  
  1、 深圳房子增速比广州快，在广州卖房需要粤语打底；从投资价值来看，深圳地少人多，**空间更大，未来20年， 深圳房价将超越香港……
  
  2、 是销售高手，选中介或选开发商皆可，如果是小白，还是从开发商入手吧；
  
  3、 卖地产的核心是你自己手上必须有大批豪客，否则开单困难。
  
  问题四：是否需要换行业
  
  【背景】：
  
  1、 从事2年快消品业务, 在北京干了一年二手房销售；
  
  2、 现在在哈尔滨干二手房中介, 半年了每个月都是区域销冠。 2019-06-14 08:37:37
• 147****4595 如何开发客户
  （一）、准客户的必备条件
  1．对我们的产品有需求
  2．有购买力
  3．有购买决策权
  （二）、谁是我的客户？
  （三）、他们会在哪里出现？
  （四）、我的客户什么时候会买？
  （五）、为什么我的客户不买？
  1.客户不了解 2.客户不相信
  （六）、谁跟我抢客户？
  （七）、不良客户的七种特质：
  1．凡事持否定态度，负面太多
  2．很难向他展示产品或服务的价值
  3．即使做成了那也是一桩小生意 2019-06-14 08:37:34
• 154****4597
  这里说的公寓，是住宅，是永久产权的住宅。
  
  
  
  在国外，住宅主要分为三种产品，独栋别墅、联排别墅、公寓（又分为多层或高层或超高层）。
  
  
  
  首先，超高层公寓通常是要放弃的，物业成本太高，维护成本太高，年代越久，持有成本越高，如果不小心碰到一个火灾或地震的，多少受点损伤，出租出售都有影响。
  
  
  
  独栋别墅和公寓怎么选？
  
  
  
  国内的朋友见多了公寓亏损、公寓不涨的朋友圈新闻，所以，对别墅情有独钟，我完全理解，但事情单纯这么看是不对的。
  
  
  
  独栋别墅受外人牵制较小，如果盖的不好，大不了我推倒重盖，所以，只要别墅的地段选对了，别墅就不会犯错。
  
  
  
  但公寓不一样，公寓的回报率（租金、**）要依赖于开发商的产品定位、产品设计、装修品质、物业水平，如果不满意，你没有办法推倒重来，也很难换物业，所以，公寓犯错误的机率要远高于别墅。
  
  
  
  所以，我们就判定别墅一定优于公寓吗？当然不是的。
  
  
  
  因为能规划盖公寓的地方，都是政府眼中的好地方，也就是政府在城市规划中认为的城市中心或区域中心。
  
  
  
  又因为公寓犯错误的机率大，所以在市场上，优质公寓是稀缺的，记住，优质公寓是严重稀缺的，所以，结果就是，公寓买错了砸手上，但能买对的公寓回报率是完胜买别墅的。
  
  
  
  为什么？
  
  
  
  1、公寓因为位置好，租客多，现金流更好，租售比更佳。
  
  2、比如市区一个双学区区域，总价80万澳币的三房公寓租金和总价150万的别墅租金是一样的，这背后就是租售比和现金流的巨大区别。
  
  2、买对了市场里那20%的优质公寓，就能面对80%的市场租客和市场买家，是一定不输别墅的。
  
  
  
  为什么？这其实就是一个经济学原理。
  
  
  
  别人选择公寓犯错的代价会奖赏给你选择正确的公寓回报率。
  
  别墅犯错低的低成本会奖赏到你能在政府眼中的好地方买到了一个好的产品。
  
  
  
  背后，就是一个：稀缺。
  
  
  
  为什么说公寓犯错的成本非常高？
  
  
  
  1、期房
  
  2、宣传与交房不符
  
  3、后期物业不可控
  
  4、市场教育还不够
  
  
  
  而如何在80%的公寓产品不值得购买的市场里，找到那20%值得购买的公寓产品？
  
  
  
  这恰恰就是米宅的价值，要不，米宅做这么多调研、写这么多文章、做这么多分析的意义何在？
  
  
  
  这背后就是团队对一个城市的专业度、对客户的责任度。
  
  
  
  站在布里斯班南岸的高处朝西俯视一下，基本上，能看到的公寓都不是优质公寓，业主都有亏损。 2019-06-14 08:37:25