房子还没交房能卖吗? 我的房子还没有交房，按揭的，房产证还没下来，能卖吗

• 156****7597 一、买新房子**交完能退房吗
  这个要和开发商商讨，因为通常交了**后，购房合同或认购合同上写的很清楚，如果单方面退房的话赔偿对方购房总价的20%作为违约金。
  1、如果开发商同意的话就可以退；
  2、如果不同意的话你就只能和开发商协商，你把房子转给别人，让别人买你这个房子，
  3、如果只是单纯的退款的话，估计开发商一般都不会退。
  二、买的新房还没交房可以退房吗
  买的新房还没交房可以退房，但是要付违约金。
  以下6种情况可以退房：
  1、延迟交房
  一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
  2、没有产权证
  由于开发商方面的原因，买房人在合同约定期限内无法取得房屋的产权证，如果有这样的退房条件，就可以要求退房。
  3、开发商证件不全 2019-06-12 23:46:34
• 156****8842 新房刚买时，房主需要向国家交契税、印花税、公共维修基金，交了这三笔钱后，当地房地产主管部门会对此房产进行备案，然后下发房产证。
  房产证没有下来，要看原房主有没有向国家交上述三笔钱，如果没有交，还可以让开发商把购房合同改成你的名字，然后你交这三笔钱，吓得房产证上就直接是你的名字。
  银行贷款给第一任房主，不一定需要房主有房产证，只要开发商有整个小区的大房产证就行。
  当然，你看中的房子已经开始交月供了，不管房产证什么时候能下来，此房的材料早就在国土资源管理据备案了，这种情况下根本不可能靠更改购房合同来过户，只能等房产证下来以后再去以二手房的名义过户了。而且银行说转按揭服务，但是实际上根本不给你办，所以要先等房主把贷款还清，房子没有任何债务后再过户。如果你也想贷款，只能等到房产证办下来以后再办理贷款手续了。
  期房，**不靠谱的就是期房。面积缩水、承诺的东西达不到、物业管理不称心等等等等......
  还有一个麻烦——现在房价上涨比较快，谁也说不清楚等房产证办下来时，房子的价格是多少，如果到时候房主涨价，不按现在的约定价格卖给你怎么办？你现在确定买房的承诺是你向房主交定金，而且一般这种房主都会要求你来还贷款，如果房产证下来以后你们谈崩了，那定金和你已经还的月供怎么办？
  签协议是个办法，但并不解决根本问题。找中介公司，谁知道房产证下来时这个中介公司、这家店、这个为你办事的业务员还在不在？
  如果你还有别的选择，我劝你不要再考虑这套房子了。如果真想买，那你**好到国土资源局认可的、政府开的公证处做个房屋买卖公证，在公证书里要有确定交易已经达成，房款已经全部付清，此房的所有权利已经全部转移到你的身上，房产证下来以后，原房主全权委托你办理所有过户手续（也就是不用原房主出面，你一个人拿着相关材料就能过户）等条款。这样你的利益能得到保障，房主那边也能拿到钱，以后过户的事他也不用操心，对你们双方都好。
  2019-06-12 23:46:30
• 147****7177
  情况一：刚交了**款，还没有办按揭
  
  
  
  这种情况就是开发商还没有到房管局备案，这是**好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将**款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。这是流程**简单，也是风险**小的一种情况了。
  
  
  
  情况二：正在还房贷，还没有交房
  
  
  
  这种情况就比较复杂了，风险也**高，除非是朋友关系，或者是特殊原因，很少有人会在这个阶段买（卖）房子，主要有两种方式可供选择。
  
  
  
  方式一：直接更名
  
  流程：
  
  
  
  1、卖方将银行的贷款还清
  
  2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同
  
  3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续
  
  4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案
  
  
  
  注意事项：
  
  1、房子必须还清银行贷款
  
  2、更名必须取得开发商的同意
  
  3、买方不能再按揭了，必须全款购买
  
  
  
  这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
  
  
  
  其实从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(即“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
  
  
  
  方式二：双方约定等房产证下来再过户
  
  
  
  双方可以先签一份协议，约定**款项，以及过户时间（房产证下来就立即过户），预付**款，然后就是等了。等到房产证下来再办理过户，先过房产证，出新证当天再过土地证，过户后再交付尾款。
  
  
  
  第二种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。
  
  
  
  包括：
  
  
  
  个人所得税：总房款的1%
  
  
  
  契税：90平米以下的为总房款的1%；90平~140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房）
  
  
  
  （契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳）
  
  
  
  营业税：5.55%
  
  
  
  第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。 2019-06-12 23:46:26