延期交房的违约赔偿问题 一、关于违约金的性质 《中华人民共和国合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《合同法》从合同当事人地位平等及市场经济原则出发,确定了违约金的补偿性,即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。而《合同法》第114条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度,从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。 二、关于迟延交房违约金的计算标准 《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。 三、延期交房导致的买方损失 开发商迟延交房导致购房者具体损失的计算问题,《解释》第17条做出了规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此,一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的买房者可得利益的损失。 四、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用 在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中,有些买方还提出其他损失,如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来上海准备入学,因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失,在诉讼中买方将面临两大法律难题。首先,买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。其次,买方还需证明其损失是卖方在订立合同时“可预见的”。仅就延期交房的通常情况而言,买方买房通常是为了自用或出租,因此,租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失,由于买方的自身情况千差万别,卖方不可能也没有义务对此一一了解,从“通情达理”角度出发,差旅费损失不具备可预见性,除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。 但必须注意的是,对违约金过高或过低的调整应当由当事人提出,否则法律并没有规定法院或仲裁机构可以主动予以调整。
全部3个回答 >开发商延期交房赔多少？是怎么算的呢？
132****7178 | 2019-06-12 19:41:02
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137****8948 一般应当按照你们合同约定，合同没有约定的，按居住利益损失计算，一般是在外租房居住的租金。
合同法
第一百一十三条 【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 2019-06-12 19:41:33 -
143****4235 遇到延期交房的问题，购房人首先须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿是否具有的明确条款，其次购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，包括银行贷款按揭部分，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的。
合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条如下解释：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
”对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。没有约定时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋 2019-06-12 19:41:28 -
142****6663 逾期交房违约金一般在1%-1‰之间约定;违约金按房价款的总额计算;消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任;
如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定;
如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。
通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。
法律依据：《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 2019-06-12 19:41:22
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逾期交房违约金一般在1%-1‰之间约定;违约金按房价款的总额计算;消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任;如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定;如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。法律依据：《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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每个业主买房时非常关心收房时间的，大家都能够快点交房，然后装修，住新房。而开发商更是拍胸脯保证，要是延期交房就赔违约金。其实就算赔违约金业主们也是不高兴的。他们只是想早点入住新房而已。按照《合同法》以及**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。开发商延期交房要分情况处理：（一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，可以要求开发商赔偿的经济损失。（二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，以**大限度的保护业主的利益。有些开发商离交房时间好久了也没办法交房，而且还不给业主们一个交待的，这种情况可以向法院提起诉讼的。逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。
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国家并没有一个明确的关于延期交房相关违约赔偿的规定，实践中是依照当事人的约定确定，也并且如果违约金过分高于实际损失的，另一方可以要求降低，一般来说违约及赔偿的总额不应超过实际损失部分的130%。延期交房，每天赔偿万分之0.1这个约定，可能存在问题（每天赔偿万分之0.1应作为违约金不应作为损失赔偿），如果实际损失高于约定赔偿范围的，还是可以要求赔偿实际损失，理由可以是开发商作为格式合同提供方以格式合同的形式免除、降低其应承担的义务。
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迟延交房的违约金的计算标准: 《中华人民共和国合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。 《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数 如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。
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