本村村民可以买小产权房吗？卖给本村人是合法的吗?

合法还是违法分情况的，如下列列举的第一、第二种解释的小产权买卖是合法的，第三种是没有法律意义上的产权：第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖（经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易），其法律规定较为明确。

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合法还是违法分情况的，如下列列举的第一、第二种解释的小产权买卖是合法的，第三种是没有法律意义上的产权：第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖（经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易），其法律规定较为明确。

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根据有关规定：1、根据《中华人民共和国土地管理》第一条第二款规定：土地属国家所有和集体所有，禁止任何单位和个人买卖土地，但同时规定土地的使用权可以依法转让。2、国有土地有国有出让地和国有划拨地两种。1、国有划拨地使用权是不能上市自由转让。2、国有出让地的使用权是可以上市自由转让。想提醒一下：我国土地属国家和集体所有，任何单位和个人不得买卖或其它形式转让土地所有权（土地法明确规定），平常讲的买卖国有土地，指的是有偿转让变更土地使用权，而非土地所有权。土地的使用权一般规定有30、40、50、70年不等。3、集体所有的土地禁止任何单位和个人买卖土地，集体所有的土地使用权一般限定在本村村民使用，作为依法审批给村民个人建房、村办企业和农业生产等，村民个人承包地及使用地的使用权，可以依法转包一般用于农业生产（未经许可不得改变用途-----用于非农建设）。综上所述：自然人能持有的是土地使用权，而非所有权；土地买卖是违法行为，存在违法风险且不受法律保护；对于目前存在个人私下买卖土地行为，如果当事人之间引发争议，法院裁定为：无效合同。城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。中华人民共和国土地管理法第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

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宅基地买卖只能在集体经济组织内部进行，而且还要满足几个条件。具体见下文。农村房屋的买卖可以分为三大类：一类是城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖;一类是农村居民与本集体经济成员之间的农村房屋买卖;一类是农村居民与非本集体经济成员之间的农村房屋买卖。一、对于城市居民到农村购买农村房屋的效力，在司法实践中已没有任何争议，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等相关法律法规以及政策的规定，城市居民到农村购买房屋的合同属于无效合同。二、对于非同一集体经济组织成员的房屋买卖合同效力，根据《土地管理法》的规定，农村的土地属于本集体经济组织所有，也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权，所以《物权法》第一百五十三条作出如下规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同也属于无效合同，因为根据法律规定是不能办理宅基地过户登记的。农村的土地只是属于本集体所有，如果随意将房屋转让给非本集体成员，那么无疑是侵害了本集体公共利益和他人合法权益，该合同属于无效合同。三、对于同一集体经济组织成员的房屋买卖行为法律没有禁止，只是规定，一旦村民将房屋转让他人后，不能再申请宅基地。不过即使是同一集体经济组织成员之间的房屋买卖也要符合以下几个条件：(1)转让人与受让人为同一集体经济组织成员;(2)转让行为须征得集体经济组织同意;(3)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。(4)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。　依据如下：《土地管理法》(2004年修订)第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号 )规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)第二点规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)第一百六十二条规定， 宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。

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关于农村房屋的买卖问题，目前确实个头疼的问题。我们国家的土地是两种所有制：国家所有制、农村集体所有制。农村就是集体所有制土地。关于集体所有制土地的建设用地使用问题，我国土地法规定就只有四种情况：兴办乡镇（村）企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。就是说，只有在这四种情况下，才可以使用农村的建设用地。否则，是不能使用土地搞建设的。所以，你不是本村村民，要想取得农村土地中的建设用地，只有投资乡村企业或者投资乡（镇）村公共设施、公益事业建设。如果你通过投资乡村企业而取得农村建设用地，然后再通过批准建房，便可取得集体土地使用权、房屋所有权。而且，这房屋、土地的权利，可以通过企业产权交易的程序发生转移。并且，可以抵押等充分发挥物权。但你想通过购买农村住宅房屋，而你又不属于房屋所在地农村集体经济组织成员，这种情况，你的房屋买卖合同是无效的。原因是：宅基地是分配所得，只能在农村集体经济组织成员之间转移。我国《房屋登记办法》第八十七条明确规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

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