小产权房是违法建筑吗?小产权房属不属于违章建筑?

• 134****8299 违章建筑即是违反国家法律法规规章的强制性规定建造的房屋。国家没有统一的定义，各地方政府则有明确的规定。一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。
  而小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房屋。
  从根本上来说区别的话，违章建筑的存在和交易都是不合法的，而小产权房的存在是合法的，但交易是不合法的。 2019-06-12 07:35:27
• 135****1755 小产权房是在集体土地上所兴建的“商品房”，为什么讲商品房呢？因为他卖给了集体组织成员之外的人，销售模式和销售对象跟商品房的销售对象是一致的，卖给谁都成是没有限制的，这是小产权房的买卖过程。反而讲小产权房是没有取得五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证），但是**主要的是没有进行集体土地征用改变为国有土地，然后进行召拍挂的程序来进行相关的商品房土地的取得和预售等程序。
  小产权房如果进行了交易行为等不等于违章建筑，我们认为如果严格按照《城县规划法》没有取得建设工程规划许可证的，乡村的没有取得乡村的建设工程规划许可证的原则上就是违章建筑。但是利用集体土地，特别是集体建设用地所兴建的房屋并且进行了实际出售，那么是不是严格按照城乡规划法的规定呢，我们认为也要结合实践中各方面的具体措施来定。 2019-06-12 07:35:18
• 156****4894 是违法的，不能买卖。
  小产权房又称乡产权房
  法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。 2019-06-12 07:35:12
• 151****6659 在我们客观现实当中，违章建筑所呈现出来的形式、表象是各种各样的，主要有以下几种形式：
  
  1.企业厂房或住宅的方式；
  
  2.在住宅扩建之后没有报批的方式；
  
  3.集体土地上建的小产权房，当然这个在实践中是有争议的，到底属不属于违章建筑；
  
  4.取得了国有工业用地国有土地但是建设工程报批的时候没有相应的报批程序和报批手续；
  
  5.临时建筑超期了。给你批两年的临时建筑期限结果超期了，没有继续申请延期或是申请延期对方不批准；
  
  以上的几种形式都可能导致**后呈现出来的客观现实就是--你的地方属于违章建筑。但全国现在正在大范围的拆违章建筑客观前提之下，我们也要进行违章建筑的区分，到底哪些进行违章建筑？
  
  违章建筑的区分
  
  城乡规划法第四十条、土地管理法以及物权法等相关的法律适用当中对违章建筑的确认和处罚措施进行了程序性阶梯型的适用，比如能补办相关手续的应该补办手续，能够通过罚款之后补办相关程序的就应该通过罚款后补办，如果能够客观现实存在不干扰国防安全公共安全、城市的市容市貌等没有实质影响的，原则上也不应该认定为违章建筑。包括政府早期进行招商引资进来的和一些有相关的建筑的合法性认定的职权部门所做的相关默许、认可、鼓励等等，到底属不属于违章建筑呢？在客观现实中都应该进行区别对待。
  
  从以前的违章建筑拆除中，只有危害到国家安全和公共安全和市容市貌才能涉嫌到违章建筑。在集体土地特别是宅基地上，为了满足自己的住宅人由于不满足居住面积的问题，在自己合法的宅基地上或土地使用权进行改扩建的话，我们认为随便认定为违章建筑，但是现在在浙江台州、杭州、宁波、温州等地，在进行大范围进行拆违的时候根本不进行区别对待。我们认为要进行区别对对待，不管是具体表现什么形式一定要看来源，看他在合法的法律对违章建筑的鉴定程序当中属于哪个阶段，我们到底应该采取哪些法律措施，是否能够补救？是否能够采取相关的其他的法律手段予以确认相关的合法权利呢？我们都应该在这方面进行实际的探讨。
  
  集体土地上的小产权房
  
  首先集体土地上能不能盖房子？能不能盖楼房？如果是集体建设用地、非耕地上是可以的。但是为什么叫小产权房？小产权房的原因在于你在集体土地上建设的房屋进行公开出售，公开出售也就是说不是给集体土地成员建设的，而是卖给了集体土地成员之外的人。由于你没有进行土地征用，变成国有土地没有交土地出让金，侵犯了国家的土地管理秩序，侵犯了商品房预售买卖的相关法律规定，这是一种不合法的程序。但是小产权房到底属不属于违章建筑呢？我们认为是必须先买卖之后，买的人是非本集体组织成员的，这个房屋的权属就是小产权房，如果建设完后并没有买卖，或者说我都是给集体组织成员住的就不能算小产权房。
  
  违章建筑的执法程序
  
  违章建筑的执法程序也有互相的、完整的执法程序。首先要给当事人陈述申辩的权利，房屋怎么来的？为什么这么建设？经过哪些相关部门的认可？都应该给陈诉申辩的权利。陈诉申辩完了后即便认定了是违建也要给复议诉讼的权利。现在是必须按照行政强制法的相关规定，是法院判完之后还是属于违章建筑，你才能行使行政职权。有一个行政职权行使的次序和程序问题，现在很多地方都不管这个问题，只要你拿不出建设工程规划许可证来，认定你的房子是违章建筑就拆除。我也不管法律程序怎么规定，我们认为这是一个具体行政行为违法的一个非常明显的方面，是不可以鼓励和蔓延的，这也是对不动产或私权的无情的践踏，这是不应该鼓励的。
  
  多种方式化解违章建筑
  
  现在很多地方试行违章建筑在交过土地出让金后是否能够上市进行市场交易，特别是小产权房，补交了相关的土地出让金，补办了相关的土地征用程序，如果说都交完了并且建筑也是合格的，能够进行竣工验收的能否进行实际交流，这就是互相探讨的问题。包括企业厂房，我发现到了工业园区中，特别是自发的工业园区中，企业厂房建筑的安全质量、建筑风格以及建筑跟市容市貌我认为完全是搭配的，对于这种是不是在认定违章建筑的时候有一些人性化的考虑。你既然大部分都符合我城市规划的要求，只不过没有申办相关的证照，是不是能够采取一定的使用期限的方式，比如讲可以赋予你使用10年，十年之后我要进行罚没。也就是把使用权先给他，或者说罚没之后我再进行反租赁。我发现在北京大兴就有这种方式，先罚没，罚没之后企业想在这正常生产经营，再反租给你。违章建筑不应该采取通通强制拆除的方式，应该采取多种方式来消化化解违章建筑，可以通过罚没，、罚款、综合整治或进行工程质量鉴定，符不符合工程质量各方面的要求，都符合了应该采取多种方式来解决这个问题。 2019-06-12 07:35:07
• 145****5475 什么是违章建筑
  一、违章建筑的概念
  建筑物，是指运用各种材料生产出来的具有各种使用价值的建筑物、构筑物，是人可以在其中进行生活或生产活动的、固定于土地之上的房屋或其他场所，如住宅、办公楼、厂房、库房等。
  违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。
  违章建筑，主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。（3）擅自改变了使用性质建成的建筑。（4）擅自将临时建筑设成为永久性建筑。（《中华人民共和国城市规划法》第39条和40条）
  二、违章建筑的特征
  违章建筑，是指违反法律和政策的规定，由公民或法人擅自建造的建筑物及构筑物，通常表现为擅自搭建的棚房、摊位、简易楼宇等。
  违章建筑**主要的特征就是不具有合法性，即违章建筑是不受法律保护的。由于其违反了法律的禁止性规定，所以原则上不赋予当事人所有权，不能依法进行产权登记（《城市房屋权属登记管理办法》第5条和第23条）。但是，违章建筑物本身仍然是物的一种，在有关行政主管部门未依法认定要求拆除之前，违章建筑建造者仍然对物享有某些物权法上的权利。这些权利主要包括：
  1、有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权，因此亦不享有处分权，但违章建筑物建造人对违章建筑物的构筑材料享有所有权，对构筑材料当然享有处分权。
  2、有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利，是一种人对物的控制与支配状态。占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生，也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。违章建筑物尽管不能取得所有权，但因为建造人对该违章建筑物具有事实上的管领力，可以成立占有。这种占有的事实状态受法律保护。
  3、有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有，而是按照物的物理性能和用途加以利用。违章建筑之上的使用权是一种临时性使用权。一旦建筑物被拆除，使用权随即消灭；或者违章建筑取得合法性之后，该种违章建筑之上的使用权也就消灭，转化为合法建筑的使用权（《城市房屋拆迁管理条理》第32条和第35条）。
  4、有权对违章建筑收益。违章建筑的所有人对违章建筑的占有是有权占有，所以其当然有权收益，只是这种收益权应当受到法律的限制，占有人只能因本人使用建筑物而取得收益，而不能以出租等方式收益。
  2019-06-12 07:34:57