认购意向书属法律上的预约合同，是当事人双方对将来订立本约即正式的商品房买卖合同的约定，即开发商与购房者订立正式合同的合意，而非房屋买卖合同本身。属于订立本合同的预约。关于预约的法律效力问题，理论界一直以来有两种比较典型的观点：一种是 “必须磋商说”，另一种是 “必须缔约说”。“必须磋商说”是指当事人之间一旦缔结预约，双方就负有在未来某个时候为达成本约而进行磋商的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，即履行了预约义务，而不问磋商是否成功，只重过程，不注重结果。“必须缔约说”则认为预约的效力就是缔结本约，故当事人仅仅为缔结本约而进行磋商是不够的，还必须达成本约，这种观点，更注重结果。过程并不是很看重，这种观点使预约更有价值，使预约顺利成为本约，也避免了有些人没有订立本约的意思，假意与他人订立预约，浪费他人时间和商业机会的布道德行为的发生。如何在实践中正确认定商品房认购书的效力呢？我们不能用死板的硬性的方法去判断，要具体情况，具体分析，应具体考察认购书条款的详尽程度、当事人是否尽诚信义务磋商、**终合同未能签订原因等因素，以此为基础分别适用“必须磋商说”或“必须缔约说”，从而在当事人之间达到较为公平的效果。例如购房者甲与房产商乙签订认购书，约定一个月后订立正式商品房买卖合同，此时对于认购书的效力则可作如下认定：(1)如果认购书内容尚不包括买卖合同主要内容，采用“必须磋商说”较为合理，因为此时双方对买卖合同主要内容仍未形成共识，如采取“必须缔约说”，难以反映当事人真实意思。故认购书只能约束甲乙在一个月内就订立买卖合同尽诚信义务磋商，而难以约束其必须订立买卖合同。此类情形在目前较为普遍，双方经诚信磋商后难以就订立买卖合同达成一致的，任何一方不应视为违约；如任何一方拒绝磋商或在磋商中违反诚实信用原则，另一方可要求其承担责任。(2)如果认购书中已包括买卖合同的主要内容，采用“必须缔约说”较为合理。因为双方除了对一个月后订立买卖合同达成合意之外，就买卖合同主要内容亦达成了一致，订约可能性极大。故应视为当事人在很大程度上已同意受认购书中条款约束。任何一方恶意拒绝缔约、对买卖条款反悔或缔约中违反诚信原则的，都应承担责任；而认购书签订后至买卖合同签订前的签约条件发生了客观变化，如一方丧失了缔约能力等，可按照情势变更原则加以解决。
全部3个回答 >认购书可以规定我们已经认可商品房买卖合同了吗？谁能说说呢？
155****8259 | 2019-06-11 10:39:35
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137****5173 一、商品房认购书是什么？认购书和购房合同一样吗？
商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。
认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
因此，房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定，房屋认购书并不是完全与购房合同没关系，在符合法律规定的情况下，房屋认购书会转化为购房合同，这个时候，认购书就等于购房合同了。
二、房屋认购书什么情况下等于购房合同？
《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”
因此，如果商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的内容，而且开发商已经按照约定收受购房款的，那么，商品房认购书就等于商品房买卖合同。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。 2019-06-11 10:41:05 -
153****0942 虽然认购书的内容也包括房屋的基本情况、房价以及违约责任等房屋交易的主要条件，但是否就能以此来认定认购书就等同于商品房买卖合同呢。
通过《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还给买受人的规定可以看出，认购书是不能等同于商品房买卖合同的，出卖人与买受人签订认购书的目的是订立商品房买卖合同。那买卖双方在什么情况下签订的认购书可以视同商品房买卖合同呢？如果商品房的认购、订购、预订等协议的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。规定的内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书可以视同商品房买卖合同。
因此，我建议购房者在与开发商签订认购书后，要及时签订商品房买卖合同，以防止开发商将你看中的房屋另行销售他人。 2019-06-11 10:40:20 -
149****0287 要看《认购协议书》上面的约定.
但是有些情况顾客签的其实不是《认购协议书》，而是类似VIP协议之类的，这个时候一般来说，都是开发商缺少商品房预售许可证，
如果你签的协议书不是《认购协议书》，你让他们给你看五证，没有就肯定可以退。
如果是《认购协议书》，并且上面约定了定金不退，你只有3个办法：
1.天天去售楼部磨。装可怜，说什么家里人不同意啊，都要离婚了，演像点，多磨几次有可能就退了。
2.找个置业顾问，就是售楼的小姐或者帅哥，说给他点钱钱，让他帮你转让给别人，一般他们内部是有操作条件的。
3.找个开发商有关系的，**好是政府部门的人，一说准给退
说白了，就是看开发商心情，人家想退就给你退，不想退你就只能想办法。 2019-06-11 10:40:07
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合同签约后，双方都各留存几份的，你应该找签约方去要属于你份额的合同。如果是抵押贷款，有可能合同直接被银行拿走，你没有合同原件，这样的情况下可以找开发商，让他们拿他们手里的那份合同给你提供复印件。
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商品房订购书在性质上属于商品房买卖合同。订购书是预约。作为预约,商品房订购书效力的特殊性在于守约方除要求对方履行买卖合同的义务外，还可要求对方履行签署正式的商品房买卖合同的特定行为。订购书是商品房买卖合同的一种形式。由于订购书具有合同内容的确定性，因此二者的实体内容是基本一致的。我们认为：首先，订购书一经签署买卖合同即已成立，双方均应受其约束。买受人不签署正式的商品房买卖合同的行为视为对合同义务的违反。其次，如买受人在签署订购书时对拟签署的正式商品房合同文本已经了解并认可，则买受人无权拒绝签署该合同。第三，如买受人认为前述合同文本部分条款显失公平，可依《合同法》关于格式条款的有关规定行使抗辩权，但不得拒绝履行订购书中已确认的其他条款内容。
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认购金不是法律规定的必经过程，认购金是可以要回来的。2001年6月1日《商品房销售管理办法》第二十二条第二款“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”如果交纳了具有法律效力的定金，消费者一旦违约将无权收回，因此定金交付容易、要回难，消费者一定要慎重。至于所谓的“认购金”、“意向金”、“订金”等，双方则要约定其性质及约好是否能够退还，一并在合同里注明。认购金不等同于定金。认购金不是法律规定的必经过程，而是房地产交易领域的一种习惯做法。是你与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议时交的预付款。只是约定你需在指定期限内与开发商签署正式合同，约定开发商在指定期限内不得将此房转卖他人、加价等，认购金可退也可不退看双方约定。觉得我的回答可以，请选为**佳答案，谢谢！一、“签订”与“签定"的区别。“订”和“定”许多地方可以通用。比如：“订阅”“订户”“订单”可写作“定阅”“定户”“定单”，意思上没有什么差异。但是，“订”只表示双方事先有所约定，并不管约定能否保证确定不变，强调的是过程；“定”表示事情已经确定下来了，不会轻易更改，侧重的是结果。所以，像“订婚”“订货”等一般用“订”而不用“定”；“定金”“定购”等则用“定”更合适一些。“商品定价”不能写作“商品订价”，因为价格一旦确定了，就不能随意改动。分清了“订”和“定”，“签定”与“签订”的区别就不难区分了。二、“订金”与“定金”区别。1、在现代汉语词典里，定金的词义等同与订金，但是在法律上却有严格的界定：定金不是订金。2、定金是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，一方当事人预先支付给另一方当事人的一定款项。根据我国《民法通则》和《担保法》的规定，定金是债权担保的一种方式。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质，这是定金与订金的相同之处。3、定金与订金的区别，主要表现在：（1）、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。（2）、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。（3）、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。（4）、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性质。对于订金，法律规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，法院不予支持。所以，订金不适用定金罚则，只在对方违约时原数奉还。当事人起草、签署一些具有法律证明力的文件，如合同、收据、发票等，一定要使用规范用语，防止产生歧义，必要时可以请律师用法言法语帮助起草或修改，尤其是对方提供的标准合同、收据时，要仔细审查。
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由于商品房认购书是在签订商品房正式买卖合同之前签订的，对于被出售房屋的一个预定购买的协议，所以我们把认购书称之为预约，相对于认购书来说，商品房的正式买卖合同就称为本约。二者的差别如下：1、订立的时间不同，预约属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约过失责任的范畴。即在订立合同的过程中违背了诚实信用的原则。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。2、预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。3、签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所定的义务是合同义务，直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。现实中，很多的情形是，开发商利用签订的认购书来逼迫购房者进一步签订买卖合同，例如很多开发商会在认购书中规定：购房者应当在约定的时间与开发商签订购房合同，如果没有在规定的时间内签订合同，开发商有权解除合同并且不退已经交纳的认购款。
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