商品房订购书在性质上属于商品房买卖合同。订购书是预约。作为预约,商品房订购书效力的特殊性在于守约方除要求对方履行买卖合同的义务外，还可要求对方履行签署正式的商品房买卖合同的特定行为。订购书是商品房买卖合同的一种形式。由于订购书具有合同内容的确定性，因此二者的实体内容是基本一致的。我们认为：首先，订购书一经签署买卖合同即已成立，双方均应受其约束。买受人不签署正式的商品房买卖合同的行为视为对合同义务的违反。其次，如买受人在签署订购书时对拟签署的正式商品房合同文本已经了解并认可，则买受人无权拒绝签署该合同。第三，如买受人认为前述合同文本部分条款显失公平，可依《合同法》关于格式条款的有关规定行使抗辩权，但不得拒绝履行订购书中已确认的其他条款内容。
买房需签认购书吗，认购书和商品房买卖合同有区别吗
132****9717 | 2014-03-22 14:15:04
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147****4411 认购金不是法律规定的必经过程，认购金是可以要回来的。
2001年6月1日《商品房销售管理办法》第二十二条第二款“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”
如果交纳了具有法律效力的定金，消费者一旦违约将无权收回，因此定金交付容易、要回难，消费者一定要慎重。至于所谓的“认购金”、“意向金”、“订金”等，双方则要约定其性质及约好是否能够退还，一并在合同里注明。
认购金不等同于定金。认购金不是法律规定的必经过程，而是房地产交易领域的一种习惯做法。是你与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议时交的预付款。只是约定你需在指定期限内与开发商签署正式合同，约定开发商在指定期限内不得将此房转卖他人、加价等，认购金可退也可不退看双方约定。
觉得我的回答可以，请选为**佳答案，谢谢！
一、“签订”与“签定"的区别。
“订”和“定”许多地方可以通用。比如：“订阅”“订户”“订单”可写作“定阅”“定户”“定单”，意思上没有什么差异。但是，“订”只表示双方事先有所约定，并不管约定能否保证确定不变，强调的是过程；“定”表示事情已经确定下来了，不会轻易更改，侧重的是结果。所以，像“订婚”“订货”等一般用“订”而不用“定”；“定金”“定购”等则用“定”更合适一些。“商品定价”不能写作“商品订价”，因为价格一旦确定了，就不能随意改动。分清了“订”和“定”，“签定”与“签订”的区别就不难区分了。
二、“订金”与“定金”区别。
1、在现代汉语词典里，定金的词义等同与订金，但是在法律上却有严格的界定：定金不是订金。
2、定金是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，一方当事人预先支付给另一方当事人的一定款项。根据我国《民法通则》和《担保法》的规定，定金是债权担保的一种方式。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质，这是定金与订金的相同之处。
3、定金与订金的区别，主要表现在：
（1）、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。
（2）、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。
（3）、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。
（4）、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性质。对于订金，法律规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，法院不予支持。所以，订金不适用定金罚则，只在对方违约时原数奉还。
当事人起草、签署一些具有法律证明力的文件，如合同、收据、发票等，一定要使用规范用语，防止产生歧义，必要时可以请律师用法言法语帮助起草或修改，尤其是对方提供的标准合同、收据时，要仔细审查。 2014-03-25 10:19:54 -
134****5286 认购书就是小定。
买卖合同是**终正式的购房合同 2014-03-25 09:26:30 -
132****6588 你只对超过87.38的3%部分按原合同支付费用，多余部分,可以协商解决,补差价或是退房。 2014-03-24 10:11:21
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135****2163 协议只是先前说出 提好的 合同是对方达成里面的条款 而对方签字的凭证 2014-03-24 09:43:33
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133****4336 认购书与《商品房买卖合同》是有明显区别的。认购书是以“谈判和签约的行为”为内容，是双方就将来签订《商品房买卖合同》事宜的相关约定；而《商品房买卖合同》以“房屋买卖”为内容，以房屋所有权转移为合同目的。简单地说，确定消费者已购房屋并有权要求交房的合同依据是《商品房买卖合同》，而非《认购书》。 2014-03-24 09:34:51
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148****4302 这是开发商的一种手段，购房认购书是什么意思？就是开发商认为你对这个房子很有意向，收你一意向金随时可退，双方都没有责任。
房子现在有没有还不好说，到时候如果有人出高价的话，他就把房子卖给别人了。要不然干什么要拖着，反正你钱都给了，退而求其次还有你在嘛%7E！对不？？？ 2014-03-23 15:17:43 -
158****0479 商品房订购书在性质上属于商品房买卖合同。订购书是预约。作为预约,商品房订购书效力的特殊性在于守约方除要求对方履行买卖合同的义务外，还可要求对方履行签署正式的商品房买卖合同的特定行为。
订购书是商品房买卖合同的一种形式。由于订购书具有合同内容的确定性，因此二者的实体内容是基本一致的。我们认为：首先，订购书一经签署买卖合同即已成立，双方均应受其约束。买受人不签署正式的商品房买卖合同的行为视为对合同义务的违反。其次，如买受人在签署订购书时对拟签署的正式商品房合同文本已经了解并认可，则买受人无权拒绝签署该合同。第三，如买受人认为前述合同文本部分条款显失公平，可依《合同法》关于格式条款的有关规定行使抗辩权，但不得拒绝履行订购书中已确认的其他条款内容。 2014-03-23 14:06:48 -
159****4426 哥，我都为你遇上这样的事揪心，好恼火哦，小弟我真同情你，小弟没法帮你解答，只希望可以安慰一下你 2014-03-22 21:41:30
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156****1747 开发商不算欺诈的,一手房想退定金,基本上去开发商、售楼处多找几次就能退了。 2014-03-22 14:44:32
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一、商品房认购书是不是买卖合同商品房认购书，是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。依照上述概念可知，一般来说，商品房认购书实在签订合同之前的一种协议书，不是购房合同。当事人签订认购书后，还需要签订正式的购房合同。但实践中经常会发生这样的问题，一些开发商和购房人签订认购书后，因为种种原因，又将认购书项下的房子卖给了第三人。此时，之前购房人的利益难以通过认购书得到保障。为此，我国法律特这对这种情况作了明确的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按照约定接受购房者的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。那么，如果开发商违反该合同，应当由此承担履行不能的违约责任。二、认购书与买卖合同一样吗两者的区别主要在于：(一)目的不同。商品房认购书是预约合同，即为将来订立商品房买卖合同为目的而签订的合同，属于前契约阶段合同;商品房买卖合同是本约合同，是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。(二)约定的内容不同。认购书中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易;商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。(三)签订的时间点往往不同。认购书通常是在商品房可以预售前签订，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的方法;买卖合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。房屋认购书与商品房买卖合同的主要区别不在于其的名称，而在于其的内容，如认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，则认购书应当认定为商品房买卖合同。以上就是关于“商品房认购书是不是买卖合同”以及“认购书与买卖合同一样吗”我所为您提供的有关商品房认购书的法律材料，希望对您能有一定的帮助。然而事实上我国的房产法律及政策并没有强制要求购房者必须要签订认购书，但既然购房者迫于房产市场的“规则”签了它，那就一定要在签订之前看清楚它的内容，毕竟它也是有一定法律效力的。
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1、商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。2、认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。3、认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。4、 认购书与买卖合同有很大的区别，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。
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签约时商品房买卖合同要看清，注意以下问题：(1)在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式是一次性付款还是按揭付款(或分期付款)，**好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。(2)明确注明房屋面积所购面积要明确注明销售面积(或分摊的公用面积)是多少，实际使用是多少。如面积误差超过约定范围，购房者有权退房并追缴利息损失。(3)对交楼日期要有严谨、具体的规定务必将开发商交付房屋的日期写明确，具体到某年某月某日，不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房，则可以按照此条款追究其违约责任。(4)明确煤气通气的准确时间合同中要写明煤气通气的准确时间，或写明因入住率不够而不能按时通气时，开发商应采取什么应急办法。(5)明确产权证发放到购房者手中的准确时间(6)认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积;所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。(7)约定设计变更时如何承担责任合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更，新的设计方案应在多长时间内通知购房者，如果购房者要退房应在多长时间内提出，以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。(8)仔细研读补充条款的内容如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细，可以再签订一个补充协议，把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正，双方权利与义务必须对等。应当注意的是，有的开发商事前已拟好了补充协议，这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的，其中包含不少不平等的内容，购房者应多加注意。仔细研读补充条款，注意补充条款是否与正式合同相抵触，对不同意的条款可以提出修改，自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。
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这种有法律效益的东西肯定是不能随意签的。
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