回迁房能卖吗? 回迁房和商品房的区别,回迁房能买吗?

• 147****5378 回迁房是否可以买卖总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证（可以买卖）；另一种是业主只持有回迁协议（不能买卖）。
  第一种情况：业主已经取得该商品小区的《房产证》。
  
  这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名的。
  
  第二种情况：业主手中只有发展商的回迁协议的。
  
  这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。 2019-06-06 07:55:46
• 151****0588 一、商品房和回迁房区别：
  
  1、在房屋价款方面，商品房与拆迁房有区别。商品房可立刻上市，而且可以在银行做抵押贷款；而回迁房享用国家政策的优惠，不含土地转让金，价钱相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。
  
  拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价钱，并依照经济适用住房政策管理。
  
  2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的置办基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中商定；而拆迁安排房屋的置办基础是拆迁单位和被拆迁人签署的拆迁补偿协议，房屋的价款在协议中进行商定。
  
  二、买卖回迁房的注意事项如下：
  
  1、若卖方只有回迁协议，并无房产证，在做二手房交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，所以到底是房产证还是回迁协议需要特别注意。
  
  2、许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80％～90％的楼款，作为客人购买该套房子的保证，剩余的在真正过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险，因为业主也不能保证什么时候能够真正过户。 2019-06-06 07:55:41
• 141****2049
  1、房屋的性质差异
  
  
  
  回迁房和商品房虽然同为一个拆迁地块所出，但二者的性质还是有不同的。回迁房不属于商品房，它是集体土地上的房子，属于集体所有，地块性质也通常是划拨所得，不需要缴纳土地出让金，是给特有的人群使用的，所以价格便宜。但是如果需要办理过户手续，则需要补缴土地出让金。
  
  
  
  商品房则主要是在政府有关部门的批准下，由市场经济下的开发商独立操作运营的，面向所有的购房者，公开销售，可以自由交易，房主拥有房屋完整的产权，不受限于任何人和机构。
  
  
  
  2、房屋价格差异
  
  
  
  回迁房享受国家政策优惠，且属于补偿购买，而且在房屋价格上也是由政府部门参照有关实际情况核定之后确定的报价，在执行过程中，受到政府的严格管查。所以在价格上回迁房是绝对要优于正常的商品房的。
  
  
  
  商品房的价格更大程度上是市场操作的结果，不仅受到地块本身区域位置的影响，还受到经济发展，市场行情，供需矛盾等的影响，上涨的空间非常大。这也是众多炒房客炒商品房的原因所在。
  
  
  
  
  
  
  3、贷款差异
  
  
  
  一般而言，回迁房的贷款要比商品房略困难或者程序复杂一些。
  
  
  
  回迁房一般是赔偿所得，或者是用回迁款购买，如果真的要自己出资去购买回迁房的话，想要办理银行贷款，首先需要回迁房五证齐全，单单靠回迁证是无法办理的。而且贷款前的房屋价值评估，回迁房的评估值都不会很高，这就意味着贷款额度也不会很高。
  
  
  
  商品房贷款，只要贷款人的征信和还款能力没有问题，带着购房合同一般都可以贷到理想的额度。而且，从银行层面来讲，一般只为商品房贷款，商品房未来的价值和**潜力也要比回迁房高的多，办理贷款后的风险相对较小。
  
  
  
  4、房屋交易的依据
  
  
  
  商品房的交易是通过开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》形成购房协议，完成购房。在买卖合同中对房屋的价款进行商定，还规定有房屋的户型、楼号等具体信息。
  
  
  
  回迁房的交易依据是该地块拆迁时拆迁单位与拆迁户签订的拆迁补偿协议，房屋价款既有政府的监管，也有双方协商而定的因素存在。
  
  
  
  2019-06-06 07:55:30