开发商的五证是什么? 开发商五证是如何拿到的，顺序是怎样的

• 133****9202 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；
  “二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。 2019-06-05 18:04:10
• 144****3451 　开发商取得五证的顺序是：
  　　《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。但是，由于实行土地使用权挂牌出让，《建设用地规划许可证》和《土地使用权证》顺序有时会反过来。 2019-06-05 18:04:07
• 158****2478 啃哥评点：政府是如何从房地产赚钱的-拆迁与建设之二
  
  ——论西安五证不全的房产销售
  
  ——杂项列分析文章之十
  
  
  以下文字为啃哥张驰个人观点。不随波逐流，只扪心自问。
  
  
  
  啃哥**近在接触房地长行业，自上次的10月6日的文章，“政府是如何从房地产赚钱的-拆迁与建设”发布后，读者们都很感兴趣，啃哥也收到了喝多的反馈和意见，使啃哥更有信心和动力继续啃下去了。
  
  
  通过不断深入了解房地产市场，啃哥发现，给地房地产市场，一旦涉及一二级联动后，具体操作方式都不尽相同。上次分析的模式可以称之为“昆明模式”或者“重庆模式”，即一二级完全分开，虽然都是一个开发商，但是二级招拍挂是必须交钱，开发商获得土地证后，政府再退回一级开发商垫付的拆迁成本，从而完成一级二级之间的分界，十分清晰明了。
  
  
  但是，啃哥来到西安，却被当地的操作惊的瞠目结舌，因为，西安地区的房地产销售基本全部五证不全，大多数都是在没有推土地证，预售许可证的情况下，只是一块空地，就开始收钱建设了！！房屋盖好后，居民入住后，2-3年后开发商才能拿到房产证，预售许可证，住户才能拿到房产证，大家都习以为常了。据说全国只有西安地区是这样操作的！！惊讶之后，啃哥开始思考，为什么，任何存在的，都是合理的，啃哥秉着朴素的观念分析，与同事讨论，结合了解的情况，大体上有了原因和思路。
  
  
  按照正常的逻辑，无论如何，即使是“一二级联动”，也需要开发商先垫付资金拆迁，之后才能通过招拍挂拿到地，即获得“土地使用证”，再开始建设，**后在商业地产正负零（即建设到地面一层）或者住宅地产地上6层才能拿到预售许可证，这样才能开始销售，购买者也是因为开发商五证齐全才会购买。银行也因为开发商五证齐全才给予购买者贷款。
  
  
  一、西安的操作模式
  
  
  对于城中村（棚户区）改造项目，西安是这样操作的。开发商通过前期各种工作和关系，拿到城中村“一级拆迁”资格。这样开始拆迁，这个过程与其他城市并无不同。
  
  
  事件的不同出现在拆迁完毕的时候，按道理按照“昆明模式”或者“重庆模式”来说，应该是政府出面核实一级成本，然后确定二级价格，再由开发商打款给政府，政府再把款项退还给开发商的过程。
  
  
  然而，在西安，可能是正应了同事说的那句“八百里秦川养了800万懒汉”的道理，各项手续被严重简化了。
  
  
  开发商自己开始垫资拆迁前，或者同时，会向当地的“城改办“报送“控制性规划”，经批准后才能拿到拆迁资格的批复。这个控制性规划，就是一个详细的拆迁后如何建设的文件，需要明确到楼层和业态。也就是说，在没有**终获得土地证的时候，只是在一级拆迁的时候，甚至一级拆迁开始，就已经确定了二级建设的房型和具体物态。一般都是在拆迁开始的时候，已经将户型图出了，并让回迁户选择住宅类型和楼层。
  
  
  西安的政府不会去核实开发商的投入成本，啃哥分析可能是政府觉得麻烦。而是要求开发商再建设回迁房，直到回迁房建设的差不多了，政府才允许开发商开始招拍挂取得土地。那么，为什么这么晚？啃哥分析是政府担心开发商不建设回迁房，造成社会不安定。所以，严格要求回迁房差不多完成甚至交房了，才能开始缴纳土地出让金，办理《国有土地使用证》，以及后面的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
  
  
  这样，可就苦死了开发商。因为没有土地证，开发商就无法通过银行贷款。而有的盘面差不多总建筑面积的一半都是回迁房。这样，无疑对开发商的资金压力是十分巨大的。显然，政府看出了这个问题，同时又有政府的文件模糊规定“五证办理顺序可以同时（意思可以理解为五证甚至可以都没有）”。显然，就是政府开了一个口子，那么，上有政策下有对策，在开发商建设回迁房时，由于前期拆迁已经投入十分巨大了，基本没钱再建设回迁房，因此，就不得不在没有“土地使用证”“预售许可证”等五证的情况下，开始销售了！而市场也基本认可这种情况，开发商通过提前销售，回笼部分资金，用于房地产建设。其实，这样就苦了购房者，因为，由于没有土地证使用证，这些购房者基本上是无法从银行贷款的。还好当地的城商行和当地信用合作社比较变通，可以提供3-10年的个人贷款，因此也化解了一部分购房者的资金压力。
  
  
  而在二级招拍挂的时候，开发商为了**终取得土地证，以便于补充齐全五证，好给自己项目一个彻底的结束，也是为了住户们能够拿到房产证，就必须缴纳土地出让金。而土地出让金，当地一般按照市场净地价格的30%—40%由政府定价后，进行招拍挂，再由一级开发商低价应标拍取。通过查看西安是国土交易网站，可以看到基本上所有的土地招拍挂都是低价招拍成交的！很多人在问为什么，原因就是啃哥上面分析的。
  
  
  如果按照净地的市价600万每亩计算，通过二级招拍挂政府可以再入账至少200万元（600万的30%）土地出让金。啃哥想强调的是，整个过程中，政府在“一级拆迁”中一分钱没掏，同时却又在二级招拍挂中，通过土地出让金赚到了额外的200万元！！而这个钱是税收之外的钱，全都到了地税！地方支配使用。
  
  
  啃哥想说，与10月6日啃哥上一篇文章相比，其实“西安模式”的政府收益是超过了“昆明模式”或者“重庆模式”。因为在昆明模式的背景下，政府只是收了税钱。对于土地拍卖价款政府是完全退给开发商，作为对一级拆迁的补偿的，不额外收一分钱。而“西安模式”中，政府并没有严格区分一二级的过程，只是要求拿到土地证就必须缴纳出让金，并不退还，只是由于存在一级拆迁支出，因此给打一个折扣。说白了，西安模式从开发商角度来说，政府更黑些吧。
  
  
  那么，接下来的问题是，这样的模式，风险在哪里？ 2019-06-05 18:04:04