动迁房属于限购范围吗? 二手房属于限购商品房的范围吗？

• 158****9877 以下介绍二套房界定标准：
  一、贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查到房产，再贷款买房——算二套。
  二、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征集系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算二套；
  三、全款买过一套房，通过房屋登记表系统能查询到房产，贷款买房——算二套。
  四、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。 五、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房——算二套。
  六、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为三套房。
  七、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为三套房。
  八、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房。
  九、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。
  十、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款视为三套房。 2019-05-31 15:31:31
• 154****9159 据我所知动迁房要分两种，一种是办了产证的，在房管局联网系统内的，则算是限购的。另一种是没有办产证的，不计入产权范围内的房子，则不算限购内。 2019-05-31 15:31:27
• 135****3811 二手房属于限购商品房的范围，一般限购规定的是限购住房，包含商品房和二手房。以成都限购为例，根据成都市政府下发的《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》第一条 在天府新区成都直管区、成都高新区南部园区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：
  
  （一）购房人具有拟购房所在区户籍（其中户籍迁入拟购房所在区未满24个月的，应在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在拟购房所在区但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。
  
  （二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。　 2019-05-31 15:31:23
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  《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……” 从结果上看，限购使得房屋买卖合同不能履行（不能过户）。站在买房人的角度看，过户手续在法律上不能履行，自己的合同目的不能实现，自己当然可以行使先履行抗辩权（法律依据为《合同法》第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”）或者同时履行抗辩权（法律依据为《合同法》第66条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”）或者不安抗辩权（法律依据为《合同法》第68条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”），即拒付房款。
  
  
  
  限购属于不可抗力因素（法律依据为《合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”）不可抗力属于法定的解除合同的情形（法律依据为《合同法》第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”）即从原因上看，买房人限购属于不可抗力因素。买房人可以据此解除合同并且不承担违约责任。从这个角度看，买房人即可通知卖房人解除合同，通知卖房人解除合同之后当然就可以不用再付房款。问题是如果买房人即没有通知卖房人解除合同，也没有找卖房人协商解除合同【注：因为房屋买卖双方不是合同法专业人士，买房人找卖房人协商解除合同，即便协商不成，也可视为买房人有通知卖房人解除合同的意思表示。在买房人找卖房人协商解除合同之后，合同即应当从法律上视为已经解除，买房人不付款的不构成违约】，买房人是否构成违约呢？我认为，限购政策属于房屋买卖双方都应当知道的政策，即便买房人没有很规范地通知卖房人解除合同，甚至没有找卖房人协商解除合同，也应当视为房屋买卖双方都知道合同已经不能履行，合同目的已经不能实现，合同应当解除。在此前提下，买房人即便没有很规范地通知卖房人解除合同，甚至没有找卖房人协商解除合同，其不付款的行为也不应当视为违约。
  
  
  
  
  
  
  
  附：何某某诉李某某等房屋买卖合同纠纷案
  
  
  
  案情简介：2013 年11月2日，李某某、陆某某出售方（甲方），何某某作为购买方（乙方）及居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方向甲方购买座落于房屋（以下简称系争房屋）；房屋总价为240万元（人民币，下同），甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付甲方房款72万元作为**款（含定金）；乙方为表示购 买诚意，同意签订本协议时支付1万元作为购买意向金；甲乙双方同意乙方支付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，并由丙方将该笔定金转付甲方；在甲方签署本协议后1日内，乙方应将定金补足至10万元；以上房屋总价格为甲方净到手价格，在本次交易过程中所有税费由乙方支付承担，注：甲乙双方商定此房屋买卖过户时间定于2014年5月15日前。上述协议签订后，何某某向李某某、陆某某支付定金10万元。 同月8日，李某某、陆某某作为出售方（甲方），何某某作为买受方（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋。该合同特别告知（二）约定，买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约 定的买卖双方当事人应当符合限售规定；合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价格共计240万元；合同第六条约定，甲、乙双方确认， 在2014年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之 日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方均同意：双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续、因未如实提供家庭情况及家庭 成员名下拥有的住房情况等属于何某某责任，造成李某某、陆某某损失的，何某某应赔偿相应损失；合同附件三付款协议约定，签订房地产买卖合同当日，乙方应支付甲方首期房价款72万元（含已付定金10万元）。同日，发布非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为能提供自购房之日起算的前3年内 在本市累计缴纳2年以上的通知，因双方对合同后续如何处理协商未果，2014年5月，李某某、陆某某起诉至原审法院，要求判令：1、解除李某某、陆某某与何某某于2013年11月8日签订的上海市房地产买卖合同；2、何某某支付违约金4，650元、赔偿金38万元。审理中，何某某提起反诉，要求判令：1、解除李某某、陆某某与何某某于2013年11月8日签订的上海市房地产买卖合同；2、李某某、陆某某返还何某某10万元。 原审另查明，李某某、陆某某于2009年8月23日取得系争房屋的上海市房地产权证。 原审再查明，何某某于2013年4月开始缴纳基本养老保险。
  
  2019-05-31 15:31:18
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  一、关于夫妻共同财产的法律规定
  
  《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 《婚姻法解释二》第十一条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的"其他应当归共同所有的财产"：(一)一方以个人财产投资取得的收益；(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。” 《婚姻法解释三》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”《**高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第2条规定：“夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，包括：（1）一方或双方劳动所得的收入和购置的财产；（2）一方或双方继承、受赠的财产；（3）一方或双方由知识产权取得的经济利益；（4）一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益；（5）一方或双方取得的债权；（6）一方或双方的其他合法所得；”
  
  
  
  二、夫妻一方财产的法律规定
  
  《婚姻法》第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产；(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。”第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”
  
  
  
  三、法定的夫妻共同财产和一方财产的本质区别
  
  除了夫妻之间关于财产归属有约定和法律有特别规定外，夫妻共同财产和一方财产的本质区别是财产的取得时间是婚前还是婚后：如果财产的取得时间在婚前则为婚前财产（一方财产）；如果财产的取得时间在婚后则为夫妻共同财产。
  
  
  
  所谓“取得”指的是在婚姻关系存续期间“原创的”财产。与之区别的是婚前取得的财产在婚后变换形式，仍未婚前财产。
  
  
  
  四、动迁房的产权归属
  
  动迁房是居住利益（如老公房的租赁权）或者产权（产权房的所有权）的转化。如果夫妻双方对于被动迁的房屋都享有居住利益或者产权，则动迁所得的房屋自然是归属于夫妻双方共同所有；如果仅夫妻一方对于被动迁的房屋享有居住利益或者产权，则动迁所得的房屋是夫妻一方婚前财产（或利益）的转化，其所有权应当属于夫妻一方（不论动迁协议签订的时间、交房的时间、办小产证的时间）。
  
  2019-05-31 15:31:09