小产权能买吗? 什么是小产权房屋,小产权能不能买卖

• 146****9087 小产权的房子是没有房产证的，在法律上是不允许交易买卖的。从某些意义上来说小产权房其实只是一个泛指和俗称，并不是在法律形成上正式的称谓，它其实主要是指由乡镇的政府颁发的产权证，而不是国家直接颁发的产权证的房产，从法律的意义上来讲它并不能构成真正意义的产权，在现今国内通常是指那些由村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的的建在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
  
  通常来说小产权房包括两种：
  
  第1种就是建在集体的建设用地上的房屋，一般这类房屋是属于该集体，除该集体内部人员外，任何人都不能购买。
  
  第2种是建设在集体企业用地或非法占用耕地上。
  
  小产权房与商品房的区别：
  
  1、与我们平时所接触的商品房较大的区别是，小产权房并没有土地出让金这一块，而且没有开发商在里面搅动，所以一般小产权房的价格要比普通的商品房低很多，局部地区甚至只需要商品房的1／5，
  
  2、小产权房不能获得国家直接颁发的产权证，一般只有集体产权证；而商品房由国家统一颁发产权证。
  
  3、小产权房在销售上和法律相冲突而已，根据我国法律，乡村集体土地使用权是不能出让或者出租于非农业建设，农村宅基地属集体，村民对宅基地也只是具有使用权，所以如果他们将房屋卖给城镇居民是不能得到法律的认可的。商品房则可以自由买卖。
  
  4、乡产权房只能在集体成员内部进行转让、置换。并不能向非本集体成员第三人转让或出售。 2019-05-31 14:21:50
• 154****0974 小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。购买小产权房的风险有哪些呢？
  1、不能贷款 不能过户由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。
  2、易出问题 维权难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
  3、物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。 2019-05-31 14:21:45
• 138****3639 小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。小产权房只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，小产权其实就是乡产权，它并不构成真正法律意义上的产权。
  
  中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
  2019-05-31 14:21:39
• 137****1293 定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
  
  
  ↑ 目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
  和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
  
  
  
  
  那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？
  首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。
  
  既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
  
  
  
  部分产权（小产权）
  根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。 2019-05-31 14:21:35
• 142****8140 今天聊一聊大家关心的小产权房问题。
  
  
  
  70年产权的住宅是一个众所周知的概念，很多人都以为40年或者50年产权的房子是小产权。其实不然，所谓小产权就是压根没有产权。
  
  
  
  小产权房就是建设在农村集体用地的房子，典型的就是新村安置房。
  
  
  
  西宁一些新村安置后，有的会空置部分房屋，有人打起了这个主意。2016年，西宁就有人曾公开出售民和路延伸段的某安置新村的小产权房，对外报价2750元/㎡，但随即被政府整顿。
  
  
  
  为什么出现这种情况呢？咱们国家城市土地为国有土地所有制，农村为集体土地所有制。随着城市化发展，城市和农村的界限出现模糊，就会出现“城中村”。
  
  
  
  西宁典型的有以前的小桥村、毛胜寺村，现在的曹家寨村、十里铺村。“城中村”一旦拆迁，基本都是在附近建设安置小区，安置小区就成了“小产权”问题的集中爆发区域。因为地处城区范围内，也就迷惑了很多购房者。
  
  
  
  农村的宅基地是属于集体所有的，村民对宅基地只享有使用权，也就是说小产权房村级体内自由买卖是可以的，但卖给城市居民则不会受到法律保护。
  
  
  
  买小产权的人一般分为两种：
  
  
  
  第一种，明知小产权而买。这类在京沪深周边较多，因为市区房价较高，虽然明知是小产权，也只能如此，相对无奈。也有部分坚信政府不能小产权如何，认为是致富的门路。
  
  
  
  无奈的还可以理解，认为是致富门路的多少就有点难以理解了。对这类人，Mr.Liu不做任何评论，也不关我啥事。
  
  
  
  第二种，不知是小产权而买。这类人主要是缺少基本的房地产常识，加上低价的诱惑和某些人的蛊惑，也就买了。
  
  
  
  有的人到现在也不知道自己买的是小产权房。即使政府经常发公告说不要买小产权房，但他们也未必知道自己买的就是小产权。这是一种非常奇怪的现象。
  
  
  
  Mr.Liu接触过很多人，他们对于基本的“五证”和不动产登记等知之甚少，以为交了钱就是买了房。
  
  
  
  房屋必须有相关证件，同时买卖必须过户，这是“不动产”的属性决定的，与“动产”是截然不同的。
  
  
  
  “动产”的所有权转移以交付为生效要件，“不动产”的所有权转移以登记为要件，你把一台电脑送给朋友，给了就是别人的了。房子口头约定和交付就不行了了，不登记所有权不发生转移。还有一种比较特殊的是汽车，虽然也多数主张交付为生效要件，但也存在一定争议，这个就不展开了。
  
  
  
  至于小产权能不能买，Mr.Liu的建议是不要买。小产权房住还可以，想卖未必会有人会接盘，特别是面临拆迁的时候，不受法律保护，基本血本无归。
  
  
  
  2019-05-31 14:21:29