小产权房买卖合同违法吗？有没有法律效应呢？

小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。而对于小产权房合同的效力问题，也是众多学者和实务工作者们共同争论的一个话题。一、各地法院如何处理小产权房买卖合同纠纷由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是北京画家村宋庄小产权房案，2002年7月,画家李女士以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马某的房屋，双方签订了购房协议。2006年，因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款，马某以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，**终北京二中院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策规定，应当认定小产权房的买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。2004年12月15日，北京市高级人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”2006年青岛市中级人民法院青中法[2006]232号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”2008年10月17日，郑州市中级人民法院组织市区两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、专家学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”，与会者对于小产权房买卖合同的效力看法不一，未形成一致意见，但多数认为可以借鉴其它法院经验，原则上认定合同无效。从以上可以看出，当前多数法院是以认定小产权房买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。二、小产权房买卖合同效力剖析（一）认定小产权房买卖合同无效的理由1、农村宅基地使用权的取得有严格的身份限制小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。2、农村集体所有土地的使用权不得流转《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房买卖关于小产权房的问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，比如1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，原国家土地管理局［1990］国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》，国土资源部发［2004］234号《关于加强农村宅基地管理的意见》，2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等，都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现，但它们代表了国家的政策导向，而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证，房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出，小产权房买卖合同应当是无效的。（二）认定小产权房买卖合同有效的理由1、认定合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同有效，否则无效。小产权房买卖合同归根结底是合同，要遵守《中华人民共和国合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力；意思自治；且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。**高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房做出禁止性规定，无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。2、小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。对于小产权房买卖来说，双方订立合同处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，即使有一方隐瞒了真实情况，实施了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而没有损害国家利益。小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益，基于一户一宅的规定，房屋卖出后，就不能再申请宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害，现今的农民在宅基地上通常是盖建楼房，除了自己居住的一两套房屋外，还留有多套空闲的房屋，将这些空闲房屋出卖给第三人，并不会使农民失去其赖以居住的土地，相反的，小产权房的建设和买卖增加了农民的收入。小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长，另一方是为了满足自身住房的需求，这些目的不能算是非法。至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。至于该条的第五款，前面已叙述过，没有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房做出禁止性规定。综上，小产权房买卖并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定

全部3个回答 >

根据占用土地性质和取得规划许可的不同，小产权房买卖合同的法律效力存在相应不同的结果：(一)合法小产权房买卖合同一般具有法律效力合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。上面案件中涉及的小产权房即属于合法的小产权房。1、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员(即同村村民)之间转让。2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为，尽管《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”、《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出禁止性规定，但这些规定并不属于效力性强制性规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效，出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后，再基于土地**、拆迁补偿等原因主张合同无效，使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失，从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此，合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。主要法律依据包括：《**高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第十五条“人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第二条第(三)项规定“《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。”(二)违法小产权房买卖合同一般不具有法律效力或处于效力待定状况违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同，这类小产权房没有土地使用权证，没有规划、土地、建设等部门的审批，建造时就已经违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定，属于无法办理房屋产权登记的违法建筑，具有先天违法性。对于这类违法小产权房买卖合同，一般有两种处理方式：1、直接认定合同无效：作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定合同有效相当于变相鼓励违法建设，因此以认定合同无效为基本原则。主要法规依据：国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，指出“建设、销售‘小产权房’，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第一条第(七)项规定“当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。”海南省高级人民法院2011年2月通过的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第22条规定“城镇居民就农村集体土地上修建的‘小产权房’ 与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。”因此，对于这类违法小产权房买卖合同，很多法院都倾向于判决合同无效。2、认定合同效力待定，对违法小产权房纠纷按“先行政后司法”原则处理：目前我国违法建设的小产权房数量巨大，是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。尽管其合法性存在问题，但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。如果一律认定合同有效，将会进一步破坏国家土地管理和城市规划制度，影响城市科学发展，并冲击耕地保护制度，直接威胁中国的粮食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，则会直接触及中低收入阶层的切身利益，激化社会矛盾，产生大量纠纷，影响社会稳定，同时也对社会资源造成巨大浪费。因此，在处理违法小产权房买卖合同问题上，既要维护社会公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、诚实信用原则。在各种价值冲突中，以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题符合利益**大化原则。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此规定，由于违法的小产权房具有的先天违法性，建设方或销售方本身不具有这类房屋的所有权和处分权，买卖合同自然处于效力待定状态。即合同订立之后，违法建设者依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，违法建筑从违法转为合法，合同的效力得以补正而有效;相反，如果严重影响城市规划或耕地保护规定，不能补办相关手续的，合同就归于无效。主要法规依据：广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法〔2012〕240号)第69条规定，“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。”购买“小产权房”面临哪些法律风险?1、无法取得房屋使用权：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格，没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况，导致大量购房者无法取得房屋占有使用权，在合同无效情况下也无法获得法律支持。2、不能办理房产证：国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第十条规定，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。3、不能上市交易：小产权房不是商品房，即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转，不能上市交易，无法办理抵押贷款，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易，也会采取类似经济适用房上市交易的规则，向国家补缴土地出让金等费用，这样小产权房的价格优势就并不突出了。4、没有质量保证：目前，绝大多数的违法小产权房在建造时，无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可，也没有施工监理、竣工验收，是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，甚至变成危房或房屋倒塌，购房者想维权都找不到对象，只能自行承担损失。5、可能被强制拆除或没收：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。例如：2012年6月至2013年11 月，北京共清理认定83个“小产权房”项目，涉及土地面积5000亩，总建筑面积约381万平方米，其中，7个小产权房项目已全部拆除，8名违法当事人移送公安机关处理;2013年12月28日，广州市以爆破方式强制拆除花都区新华街钟村经济合作社内的18层高的花季公寓，拆除面积超过2万平方米。

全部3个回答 >

小产权房屋买卖合同是不能公证的。小产权房屋在我国是禁止买卖的，任何买卖小产权房屋的行为都是违法行为，公证的目的是在于公证房屋买卖行为的合法有效性，对于国家命令禁止的行为是不会进行公证的。小产权房的分类1、针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。3、按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。第1和第2种分类的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖(经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易)，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房《物权法》从草案的提出到**后通过，经过了七次审议，修改了诸多条款，其中也包括宅基地转让。在《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条规定，宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。可见草案的第二稿是允许宅基地上的住房和宅基地的转让的。

全部3个回答 >

根据占用土地性质和取得规划许可的不同，小产权房买卖合同的法律效力存在相应不同的结果：(一)合法小产权房买卖合同一般具有法律效力合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。上面案件中涉及的小产权房即属于合法的小产权房。1、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员(即同村村民)之间转让。2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为，尽管《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”、《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出禁止性规定，但这些规定并不属于效力性强制性规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效，出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后，再基于土地**、拆迁补偿等原因主张合同无效，使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失，从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此，合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。主要法律依据包括：《**高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第十五条“人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第二条第(三)项规定“《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。”(二)违法小产权房买卖合同一般不具有法律效力或处于效力待定状况违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同，这类小产权房没有土地使用权证，没有规划、土地、建设等部门的审批，建造时就已经违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定，属于无法办理房屋产权登记的违法建筑，具有先天违法性。对于这类违法小产权房买卖合同，一般有两种处理方式：1、直接认定合同无效：作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定合同有效相当于变相鼓励违法建设，因此以认定合同无效为基本原则。主要法规依据：国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，指出“建设、销售‘小产权房’，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第一条第(七)项规定“当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。”海南省高级人民法院2011年2月通过的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第22条规定“城镇居民就农村集体土地上修建的‘小产权房’ 与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。”因此，对于这类违法小产权房买卖合同，很多法院都倾向于判决合同无效。2、认定合同效力待定，对违法小产权房纠纷按“先行政后司法”原则处理：目前我国违法建设的小产权房数量巨大，是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。尽管其合法性存在问题，但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。如果一律认定合同有效，将会进一步破坏国家土地管理和城市规划制度，影响城市科学发展，并冲击耕地保护制度，直接威胁中国的粮食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，则会直接触及中低收入阶层的切身利益，激化社会矛盾，产生大量纠纷，影响社会稳定，同时也对社会资源造成巨大浪费。因此，在处理违法小产权房买卖合同问题上，既要维护社会公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、诚实信用原则。在各种价值冲突中，以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题符合利益**大化原则。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此规定，由于违法的小产权房具有的先天违法性，建设方或销售方本身不具有这类房屋的所有权和处分权，买卖合同自然处于效力待定状态。即合同订立之后，违法建设者依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，违法建筑从违法转为合法，合同的效力得以补正而有效;相反，如果严重影响城市规划或耕地保护规定，不能补办相关手续的，合同就归于无效。主要法规依据：广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法〔2012〕240号)第69条规定，“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。”购买“小产权房”面临哪些法律风险?1、无法取得房屋使用权：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格，没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况，导致大量购房者无法取得房屋占有使用权，在合同无效情况下也无法获得法律支持。2、不能办理房产证：国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第十条规定，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。3、不能上市交易：小产权房不是商品房，即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转，不能上市交易，无法办理抵押贷款，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易，也会采取类似经济适用房上市交易的规则，向国家补缴土地出让金等费用，这样小产权房的价格优势就并不突出了。4、没有质量保证：目前，绝大多数的违法小产权房在建造时，无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可，也没有施工监理、竣工验收，是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，甚至变成危房或房屋倒塌，购房者想维权都找不到对象，只能自行承担损失。5、可能被强制拆除或没收：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。例如：2012年6月至2013年11 月，北京共清理认定83个“小产权房”项目，涉及土地面积5000亩，总建筑面积约381万平方米，其中，7个小产权房项目已全部拆除，8名违法当事人移送公安机关处理;2013年12月28日，广州市以爆破方式强制拆除花都区新华街钟村经济合作社内的18层高的花季公寓，拆除面积超过2万平方米。

全部3个回答 >

（1）《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。解读：根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效4、小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则法律规定：（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地**或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定：城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。（4）山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。

全部3个回答 >