一. 商品房买卖合同.1.定义:是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同.2.特征:（1）出卖人的法定性,特定性:商品房的卖方只能是具有资质的房地产开发商.而单位,村委会出卖的房屋均不是商品房.（2）房屋的商品性:商品房是为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋.而经济适用房,房改房,私有房屋虽也可在房地产市场交易,但上市交易要受国家相关政策的限制.（3）出售行为社会化,公开化:商品房是向社会不特定的人出售的房屋.而开发商建设的经济适用房则受政府各方面的调控,不是向社会公开出售的.3.商品房买卖合同不同于房屋委建合同;商品房预售合同不同于期货交易合同,也不同于商品房交易预约合同（认购书）4.赵律师认为,从买房人的角度,**好能请名陪购律师,在签订合同前一定要查验开发商的相关证件,如:营业执照,建设土地规划许可证,建设工程规划许可证,施工许可证,商品房预售许可证等:一定要认真审查商品房认购书以及商品房买卖合同的相关条款,可要求开发商增加或减少相关条款,以避免可能存在对买方不利的法律风险.5.赵律师认为,从开发商的角度,**好能利用法律规定的格式合同,如建设部,国家工商局发布的<< 商品房买卖合同示范文本>>（GF—2000—0171）.二.商品房认购书.1.商品房买卖认购,订购,预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售或买卖房屋之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认.内容一般包括:双方当事人的基本情况,房屋基本情况,签署正式合同的时限约定等.性质为商品房买卖预约合同,而非正式买卖合同.是开发商在取得预售许可证之前和买房人所签定的预约合同.2.如果认购书具备<<商品房销售管理办法>>第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为正式的商品房买卖合同.<<商品房销售管理办法>>第16条规定:商品房买卖合同应当明确以下内容:（1）当事人名称或者姓名和住所,（2）商品房基本状况,（3）商品房的销售方式,（4）商品房价款的确定方式及总价款,付款方式,付款时间,（5）交付使用条件及日期,（6）装饰,设备标准承诺,（7）供水,供电,供热,燃气,通讯,道路,绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益,责任,（8）公共配套建筑的产权归属,（9）面积差异的处理方式,（10）办理产权登记的有关事宜,（11）解决争议的方式,（12）违约责任,（13）双方约定的其他事项.如果认购书具备了上述主要条款,则应当认定本约,而非预约.开发商已经收取了部分购房款,而不用全部收受,即可认定为正式的商品房买卖合同.3.认购书中一般都约定了定金作为订立商品房买卖合同的担保,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照担保法中关于定金的规定处理,即因买方的原因未能订立买卖合同的,定金不用返还,因卖方的原因未能订立买卖合同的,已交付的定金卖方要双倍返还买方.但如果是因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人.合同中的订金,押金等不能认定为定金,但如果写明买受人违约不退还,出卖人违约双倍返还的,则应当认定为定金.4.赵律师认为,作为买房人和开发商一定要注意双方所签订的合同是预约合同还是买卖合同,区分两者的标准是合同条款是否具备了<<销售管理办法>>第16条中规定的主要条款.双方还要注意认购书中约定的是定金还是订金,押金,区分的标准是字眼以及是否适用定金罚则.三.商品房预售合同.1.商品房预售条件:<<城市房地产管理法>>第44条规定了商品房预售必须具备的4个条件:（1）已交付全部土地使用权出让金,（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证,（3）按提供的预售商品房计算,投入开发建设的奖金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期.（4）已办理预售登记,取得商品房预售许可证明.但应当注意,开发商是否具备此四个条件不是商品房预售合同是否有效的依据.这只是行政部门是否为开发商颁发预售许可证的条件.不能因为开发商不具备此四项条件,而认定所签订的商品房预售合同无效,只要开发商取得了商品房预售许可证,其所签订的商品房买卖合同就是有效的.人民法院不应当对开发商是否具备四个条件进行实质审查,只要查明开发商有预售许可证即可认定合同有效.2.开发商未取得商品房预售许可证明,与买房人订立的商品房预售合同,应当认定为无效.因合同无效给买房人造成的损失,应当由开发商承担.3.但如果在起诉前开发商取得了商品房预售许可证明的,可以认定商品房预售合同有效.4.商品房未按照法律,行政法规规定办理登记备案手续的,不能请求确认合同无效.如果双方约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外.比如买方已经交付了订金,开发商已经接受了,则应当认定双方的合同已经生效.5赵律师认为,作为买房人应当在签订买卖合同时一定要审查开发商是否具备预售许可证,如其没有则不能签订合同,否则签订的合同不受法律保护.买房人一定要要求开发商对预售合同进行备案,按照物权法的规定叫预6.赵律师认为,.作为开发商一定要在具备预售许可证的条件下才能对外销售房屋,否则会构成对买房人的欺诈,要承担已交房款双倍的返还责任.
全部3个回答 >安置房超出面积怎么办?需要怎么解决呢?
158****2623 | 2019-05-16 00:08:17
已输入 0 字
已有3个回答
-
148****6345 可以去跟拆迁方要求调换到90平米的房屋，但是建房，不可能实打实的就90平米，超出面积或者少些面积，多退少补。超出平方的钱可以拒交。
拆迁安置房超出面积的合法部分给予补偿，对违法建筑不予补偿。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：
市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 2019-05-16 00:08:51 -
155****0496 拆迁安置房的具体面积，要根据国家及当地的拆迁政策了，如果说是一平方还一平方，那你原来有多少平方，就补偿你多少平方，如果房屋建后没有相应平方的套房，那你可以找开发商谈、以优惠价格处理给你的多的平方。 2019-05-16 00:08:46
-
157****5374 有关于这个是没有明确地法律规定的，但是在实践中一般是按照房屋买卖中有关面积的规定来进行的，具体法条的规定是这样的：
房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；
合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。
其中有关于每平米的价款应该是按照造价来计算。 2019-05-16 00:08:41
加入群聊
相关问题
-
答
-
答
安置房超出面积可以按照合同中所提出的约定来进行办理或者是进行协商解决。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。房屋拆迁过程中所会产生的纠纷，以及解决的方法，有以下几点：1.国有土地上房屋的拆迁，应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序执行。在该法中也规定了政府及职能部门的职责，如果存在违法且侵害他人合法权益，则权益被侵害人可以依法申请行政复议或行政诉讼。对于补偿标准问题，法律规定是不低于周边房屋市场价格。2.集体土地上房屋的拆迁，应当依照《土地管理法》及各地集体土地上房屋拆迁办法执行，此类拆迁也应依法进行。补偿标准也应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例精神执行。
-
答
拆迁安置房超出面积的合法部分给予补偿,对违法建筑不予补偿。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。 市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。
全部3个回答 > -
答
可以去跟拆迁方要求调换到90平米的房屋，但是建房，不可能实打实的就90平米，超出面积或者少些面积，多退少补。超出平方的钱可以拒交。拆迁安置房超出面积的合法部分给予补偿，对违法建筑不予补偿。 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
全部3个回答 > -
答
可以去跟拆迁方要求调换到90平米的房屋，但是建房，不可能实打实的就90平米，超出面积或者少些面积，多退少补。超出平方的钱可以拒交。拆迁安置房超出面积的合法部分给予补偿，对违法建筑不予补偿。 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
全部3个回答 >
